一時間，關(guān)于中國樓市前景的辯論再次升級。
不久前，萬科(000002。HK)董事長王石再出奇言稱，樓市拐點就是“禿子頭上的虱子——明擺著”，其SOHO(0410。HK)董事長潘石屹則公開反駁稱，萬科的降價售樓行為本質(zhì)上就是在“清理門戶”。
2月28日，評級機構(gòu)標準普爾發(fā)布最新研究報告＜中資地產(chǎn)商，由強到弱——無一幸免嚴峻挑戰(zhàn)？
這份由標普三位地產(chǎn)分析師共同撰寫的報告，在描述2008年中國樓市前景時，用詞頗為“凌厲”。
“對內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商來說，這將是‘很受傷’的一年，”報告指出，如果市況沒有得到改善的話，很多開發(fā)商的流動性將面臨枯竭。盡管長遠來看，中國城市化的快速發(fā)展以及居民購買能力的提升，將使內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)受惠，但恐怕那些小型的、現(xiàn)金短缺的開發(fā)商卻等不到那一天了，“它們很可能在中短期內(nèi)已被淘汰出局”。
價格戰(zhàn)開幕？
標普地產(chǎn)分析師符蓓指出，2008年，中資地產(chǎn)商將面臨多重嚴峻挑戰(zhàn)，其中包括營運環(huán)境和財務(wù)環(huán)境雙重惡化的壓力。
自從去年第四季度以來，國內(nèi)開發(fā)商的營運環(huán)境就開始“入冬”。包括二次購房按揭更加嚴格、銀行貸款收緊、土地儲備清理力度加強、經(jīng)濟適用房大量推出等措施，讓樓市降溫，至今仍未現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象。
根據(jù)中原(中國)地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，2007年9-10月，深圳住宅銷售價格和交易量分別下降了16%和45%，一些二線城市比如成都和重慶，降價趨勢也開始形成。
標普資深董事曾怡景告訴本報，目前很多大城市樓盤已經(jīng)開始降價，并朝著這個趨勢在發(fā)展。
“當(dāng)然，現(xiàn)在還不能將之命名為價格戰(zhàn)，很多二線城市的售樓價格還不錯，但如果市況照此下去，開發(fā)商的流動性壓力繼續(xù)上升的話，就會有一些開發(fā)商被迫降價售樓，如果很多開發(fā)商都跟隨的話，必將對樓價造成很大壓力，我們現(xiàn)在關(guān)注的就是，未來一段時間內(nèi)會否出現(xiàn)大面積的價格戰(zhàn)。”他表示。
除此之外，符蓓稱，未來樓市供求關(guān)系發(fā)生較大變化導(dǎo)致供大于求，也可能對銷量和樓價產(chǎn)生較大壓力，而如果A股市場不斷下跌或出現(xiàn)其他的負面經(jīng)濟消息，也可能導(dǎo)致潛在購房者用于購買住宅的金融資產(chǎn)大幅縮水，尤其是中端市場；另外，A股市場的崩盤則將令國內(nèi)股票市場的融資渠道關(guān)閉，而這些因素，都是標普今年關(guān)注的重點，并可能對地產(chǎn)商的評級發(fā)生較大影響。
融資形勢堪憂
目前，隨著2008年中央政府嚴控房地產(chǎn)投機措施的效果開始顯現(xiàn)，融資渠道更加減少，在一線大城市甚至部分二線城市當(dāng)中，樓價及銷售量將會繼續(xù)下跌，將進一步吞噬掉房地產(chǎn)開發(fā)商的盈利能力，從而削弱其內(nèi)部融資能力，在外部融資渠道越來越缺乏的情況下，這無疑將使開發(fā)商的境況雪上加霜。
事實上，標普指出，自從去年第四季度開始，很多開發(fā)商的融資渠道就已經(jīng)收緊甚至關(guān)閉了。
以前，開發(fā)商可以通過預(yù)售款來進行新項目開發(fā)，但銷售量的下滑讓該方法變得不可能，而內(nèi)地監(jiān)管機構(gòu)放緩房地產(chǎn)企業(yè)在A股上市的審批，也讓上市融資的希望變得渺茫，加之銀行信貸緊縮，房地產(chǎn)開發(fā)商從銀行獲取貸款的難度大大增加，而海外資本市場和債券市場的投資者對內(nèi)地開發(fā)商的海外融資也變得更加謹慎，另外，即便是開發(fā)商成功在海外募集到資金，也很難匯回內(nèi)地，諸多因素已經(jīng)徹底改變了開發(fā)商“衣食無憂”的境地。
“目前，有超過30家內(nèi)地開發(fā)商在排隊等待香港上市，其中一些原本要在今年1月份完成的上市計劃也流產(chǎn)，可以看出投資者目前對中資地產(chǎn)商的興趣已經(jīng)大減，”曾怡景表示，即便這些開發(fā)商能夠上市，也不可能獲得以前那么高的發(fā)行PE(市盈率)。
上述報告的另一撰寫人、標普地產(chǎn)分析師盧文正也表示，從這么多開發(fā)商排隊等待上市，也可以反證出內(nèi)地開發(fā)商目前確實面臨嚴重的流動性困境。
標普稱，盡管自2007年中開始，內(nèi)地外管局就明顯放慢了海外資金匯回國內(nèi)的審批步伐，因此，即便地產(chǎn)商能夠成功在國際市場融資，要把這些錢匯回內(nèi)地也是個巨大的挑戰(zhàn)。
此前有報道稱綠城中國就曾遭遇該困境，換句話說，開發(fā)商很可能“有錢在境外卻無法用于內(nèi)地項目開發(fā)”，當(dāng)然，符蓓稱，“困難不代表不可行，只要安排得當(dāng)，還是可以匯回國內(nèi)的。”但她沒有具體解釋如何“安排得當(dāng)”。
標普指出，在傳統(tǒng)融資路徑幾乎全部遇阻的情況下，即便匯款難，但地產(chǎn)商或許仍將被迫尋找另類融資路線，即發(fā)行可轉(zhuǎn)債或者海外貸款。
問題在于，曾怡景稱，由于美國次按引發(fā)的信貸危機，加上國內(nèi)樓市前景不明，中資地產(chǎn)商在海外融資的溢價能力也在下降，融資成本可能大幅攀升。
“以前是銀行追著發(fā)展商放貸，現(xiàn)在完全逆轉(zhuǎn)了，發(fā)展商要到處求著銀行借貸。”曾怡景表示。
13名排行榜
在標普的評級列表中，只有中國海外(0688。HK)、碧桂園(2007。HK)等13家中資地產(chǎn)開發(fā)商，與成千上萬的未上榜開發(fā)商相比，這13家顯然只是滄海一粟。
但毫無疑問，這13家地產(chǎn)商的發(fā)展境況卻具有某種典型意義。
根據(jù)標普的評級，13家地產(chǎn)商中，業(yè)務(wù)風(fēng)險“好于平均水平”的只有中國海外一家，符合平均水平的為6家，其他6家均遜于平均水平甚至更差；
財務(wù)風(fēng)險方面也大同小異，只有中國海外和碧桂園兩家“好于平均水平”，雅居樂、合生創(chuàng)展等符合平均水平，而其余則全部遜于平均水平甚至更差。
“很多獲評級地產(chǎn)商尚未建立起結(jié)構(gòu)化的管理模式或公司治理措施，其中持續(xù)的關(guān)聯(lián)交易(例如上海證大房地產(chǎn)(0755。HK)與控股股東之間持續(xù)的關(guān)聯(lián)交易以及合生創(chuàng)展與相關(guān)企業(yè)之間的關(guān)聯(lián)交易)就是這樣的例子。更為重要的是，隨著資金的快速積累，很多新近上市的地產(chǎn)商繼續(xù)快速擴張，從小型地區(qū)性公司一躍成為大型全國性公司。這種擴張速度令其內(nèi)部控制面臨重大挑戰(zhàn)。”標普稱，或許只有具有自律能力的開發(fā)商，才能在這場嚴峻的考驗當(dāng)中存活下來。
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