何種產品將主宰未來二手房市場？未來誰為二手房埋單？人們對二手房又有哪些要求？北京中原三級市場部專業人士近日針對上述問題向中國經濟時報記者做了細致的分析。
二手商品房將成市場主流
北京中原三級市場部專業人士認為，隨著京城住宅項目的不斷增加和已購公房的不斷減少（政策規定經過一次轉手的已購公房再次上市交易其房屋屬性將變更為商品房），未來二手商品房將成為二手房交易市場的主流。
據官方數據推算，截至今年年底，仍未形成實際供應的商品房總量會達到７９萬－９６萬套之間，因此在今后的４－５年間，二手商品房的供應增量為３０萬套左右。
來自北京市國土資源局的統計數字顯示，截至２００５年底，未形成實際住宅供應的土地面積約為４０００公頃，規劃總建筑面積將達到８０００萬平米，按照一套普通商品房的建筑面積為１００平米－１２０平米計算，未來１－２年內還將有約６６萬－８０萬套新建商品房推向市場。如此龐大的增量為未來二手商品房充足的供應提供了保障。與此同時，２００６年北京市土地供應計劃中的住宅用地為１６００公頃，相當于１３萬－１６萬左右的供應套數。
因此，截至２００６年底，未形成實際供應的商品房總量將達到７９萬－９６萬之間。按照每日銷售５５０套的銷售速度，該供應量將可以持續銷售４－５年，由于開發商分期銷售的實際操作模式，因此在４－５年內該供應量中將會有３０％－４０％（２７－３３萬套）陸續進入二手商品房的流通領域。
自今年伊始，二手商品房在二手房交易中的比例就已超過了已購公房和經濟適用房，兩者的比例范圍分別在５０％－６５％與３５％－５０％之間調整。北京中原三級市場部專業人士分析，從長遠的角度來看，隨著二手商品房供給數量的不斷加大，公房量的逐漸萎縮，二手商品房交易比例將遠遠超過已購公房和經濟適用房，占據主導地位。
未來居室面積需求比公房大
據北京中原三級市場部對購買二手商品房客戶的調查顯示，其需求的居室面積普遍偏大，各居室平均需求面積如下：一居室面積為６２平米（公房小兩居的水平），兩居１０３平米（公房三居室的水平），三居１４５平米－１８０平米、四居１７０平米－２００平米左右。
另外，由于二手商品房成新度較高，導致單價較公房要高，再加上面積偏大，因此房屋總價相對也較高。現階段主流二手商品房的總價約在８０萬－１００萬之間。
弱化價格因素，強化房屋本身條件
未來購買二手商品房的客戶一般資金實力較強，房屋的價格已經不像選購公房和經濟適用房時顯得那么重要。房屋內部格局是否便于利用、各功能區域是否齊備、是否有較好的景觀朝向、小區是否有室內和室外的運動健身場所和會所配套、小區是否位于繁華的商業圈或周邊道路交通是否便于開車出行，以及小區園林景觀等是否賞心悅目、顯現身份等，這些因素都是將來購買二手商品房客戶必須考慮的問題。
自住群體為主，投資客戶為輔
雖然二手商品房屬于二手房中的“貴族”產品，但以北京二手房屋買賣市場的現狀分析，自住客戶仍要占到絕對多數，投資客戶量僅在１０％－２０％之間。預計未來購房者也將以自住群體為主，投資客戶為輔。
因此房屋的性價比和客戶自身對于房屋所屬區域和小區風格的偏好將對其消費決策起到決定性的作用，而相對投資客戶則更看重房屋的升值潛力和未來收益，其選房的側重點將集中于現狀尚不完善，但預期未來小區和周邊狀況將得到巨大改善的物業進行投資。
自住客戶多全款，投資客戶多貸款
自住客戶考慮到貸款利息支出相對較多，以一套房款９０萬的房屋，貸款７成２０年為例，其總利息要達到４３．７萬元，幾近再購買一套一居室的價格！加之這類客戶自身又有一定的資金實力，因此會考慮支付全款，即使在資金實力達不到的情況下，也會盡量多地支付首付款，以減少利息支出和降低月供。
如果是投資客戶，則更多地選擇貸款支付方式。對于這些客戶其資金的投資渠道往往較多，以期達到分散投資風險的目的，他們會將資金分成幾個部分，分別運用于資本市場如股票、基金、期貨和實物市場即房地產。
因此這類購房者多采用貸款方式，且多選擇類似目前７成２０年的高成數、高年限方式，最小地占用自有資金，而更多地利用非自用資金，如銀行貸款和租戶租金。（記者 周雪松）
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