在越來越多的數(shù)據(jù)支持下，房地產(chǎn)近期的“回?zé)帷迸c銀行信貸猛增之間的關(guān)系越來越明顯，由此給整個金融體系帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)也越來越大。世界銀行昨日發(fā)布的《中國經(jīng)濟(jì)季報(bào)》再次警告：警惕銀行對房地產(chǎn)貸款沖動帶來的金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，并建議收緊對投資審批和土地供應(yīng)的控制。
新增貸款大量流入房地產(chǎn)業(yè)
今年一季度的信貸規(guī)模達(dá)到了央行全年信貸目標(biāo)的一半，而2005年同期則只有1/3。世行的報(bào)告認(rèn)為，今年頭幾個月的新增貸款中“有相當(dāng)大的比例流向了房地產(chǎn)開發(fā)商。”
自2005年一系列調(diào)控政策出臺后，開發(fā)商通過收取“定金”和“預(yù)付款”方式獲得的資金大為減少，今年頭兩個月這類資金與去年同期相比減少了25%。與此形成對比的是，用于房地產(chǎn)開發(fā)的銀行信貸則大幅增長，這類貸款占2006年頭兩個月貸款增長的一半左右。
世行報(bào)告指出，僅向房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款以及按揭貸款這兩項(xiàng)，去年商業(yè)銀行對房地產(chǎn)的平均敞口為貸款總額的15%左右。國有大銀行的敞口更大一些，“對于大的國有商業(yè)銀行來說，與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款占貸款總額的20%-30%。”
此外，世行分析，今年以來還有相當(dāng)大比例的短期票據(jù)流向了房地產(chǎn)業(yè)。根據(jù)央行數(shù)據(jù)，今年一季度末金融機(jī)構(gòu)票據(jù)融資的新增規(guī)模占到了新增貸款1.26萬億元的24.5%，而去年全年票據(jù)融資僅增加了4194億元，尤其是去年第四季度僅增加721.73億元。
單純從數(shù)字上看，中國的銀行向房地產(chǎn)的敞口沒有美國和歐洲銀行約60%的平均敞口水平那么大，也小于大多數(shù)亞洲經(jīng)濟(jì)體在1997年金融危機(jī)之前的水平，例如韓國的15%-25%，香港的40%-45%。但是，由于這些國家具備諸如抵押支持貸款等金融工具，再融資市場也較為完善，銀行體系中的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)受到了限制。
而在中國，由于占銀行負(fù)債大頭的短期存款與長期房地產(chǎn)貸款之間存在嚴(yán)重期限錯配，因而房地產(chǎn)貸款的金融風(fēng)險(xiǎn)被放大。
房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)
此外，盡管城鎮(zhèn)化和城鎮(zhèn)收入的快速增長給房地產(chǎn)帶來一定的基本面支撐，但近年來新建住宅已經(jīng)超過了需求的增長，與此同時(shí)，2006年一季度房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資卻依然保持20%的增速，與2005年平均增速不相上下。
供需之間的關(guān)系從國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)可以看出端倪，截至3月底，全國商品房空置面積為1.23億平方米，同比增長23.8%。而一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)完成房屋施工面積10.31億平方米，同比增長23.3%，同時(shí)完成開發(fā)土地面積5284萬平方米，增長53.3%。
這組數(shù)字清晰表明，空置率與新建房屋開發(fā)增速同時(shí)居高不下。社科院金融所研究員易憲容表示，這說明許多地方的房價(jià)上漲并不是由市場供求決定，“其中包含了很大的炒作成分”。他同時(shí)指出，要警惕銀行貸款推動的房地產(chǎn)開發(fā)回?zé)帷?/p>
央行年初的調(diào)查報(bào)告顯示，未來三個月計(jì)劃買房的居民人數(shù)占比為18.2%，較上季度及上年同期分別降低1%和3.8%，創(chuàng)出了歷史新低。
空房率的國際警戒線在10%，而中國地產(chǎn)空房率已超過26%，專家預(yù)測按目前的增長速度，不久就會達(dá)到30%。業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)投資50%都是靠銀行貸款，房地產(chǎn)金融問題已引起監(jiān)管層的高度關(guān)注。
央行副行長吳曉靈不久前就表示，“必須高度關(guān)注房地產(chǎn)與房地產(chǎn)金融問題”。她透露，房地產(chǎn)金融在我國金融總量中所占的比例越來越高，2005年底房地產(chǎn)貸款達(dá)到3.07萬億元，占貸款余額的14.84%，與GDP的比率為16.75%；商業(yè)性個人住房貸款余額為1.84萬億元，占貸款余額的8.9%，占到GDP的十分之一。
建議收緊投資審批和土地供應(yīng)關(guān)
世行的報(bào)告認(rèn)為，在潛在的中國經(jīng)濟(jì)過熱結(jié)構(gòu)中，“對房地產(chǎn)業(yè)需要特別關(guān)注和采取特別措施”。世行指出，短期票據(jù)在房地產(chǎn)融資中特別常見，對于房地產(chǎn)業(yè)貸款過多的擔(dān)心是央行提高貸款利率的一個重要原因。
世行表示，可供參考的具體措施是，收緊對投資審批和土地供應(yīng)的控制，以及推出諸如按揭支持貸款、多元化的固定和浮動利率按揭產(chǎn)品等金融工具并完善再融資市場。
但從長遠(yuǎn)來看，世行則建議，為了使金融宏觀調(diào)控更有效率，央行需致力于貨幣政策體系的改革與完善，其中包括進(jìn)一步完善貨幣政策最終目標(biāo)體系。
世行指出，貨幣政策目標(biāo)中的“幣值穩(wěn)定”指的是消費(fèi)品價(jià)格(CPI)，而房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格并不包含在內(nèi)，因此，對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢判斷時(shí)往往容易得出“高增長低通脹”的結(jié)論，“事實(shí)上，貨幣供應(yīng)偏多但并不表現(xiàn)為物價(jià)上漲，一個重要原因是房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格高企而吸納了大量貨幣。”
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