“現(xiàn)實的土地供應(yīng)中到底存在不存在地荒問題?我的回答是否定的?!眹临Y源部副部長贠小蘇近日就目前業(yè)界所關(guān)注的土地宏觀調(diào)控政策如是表態(tài),“在城市特別是大型以上城市,要以供地為主要手段,積極支持城市中小戶型、中低價位商品住房的建設(shè)用地,嚴(yán)格控制大戶型和低密度的住房建設(shè)用地,堅決停止別墅建設(shè)用地。”
大城市新區(qū)建設(shè)加速
6月13日,北京國際貿(mào)易中心人頭攢動,中國地交會如期舉行。鄒建明,上海游艇城建設(shè)開發(fā)副總指揮,為推介上海奉賢金匯游艇城項目,他專程趕來北京參加地交會。
“一期規(guī)劃獲批土地4.8平方公里,總規(guī)劃面積超過10平方公里?!闭勂痦椖?,鄒建明介紹,奉賢區(qū)政府結(jié)合自身地緣優(yōu)勢適時提出了“游艇奉賢”的城市發(fā)展戰(zhàn)略,欲將奉賢打造成一個集濱海休閑、濱海居住、濱海商務(wù)、濱海旅游為一體的旅游產(chǎn)業(yè)主題新城區(qū),讓奉賢游艇產(chǎn)業(yè)與北部嘉定國際汽車工業(yè)一同形成上?!澳贤П避嚒钡漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展布局?!吧虾J姓呀?jīng)把這里作為上海進(jìn)入海洋時代的標(biāo)志性項目?!狈浅G?,就在本月初,記者在上海采訪奉賢區(qū)副區(qū)長杜治中時也得到了相同的信息。
“金匯游艇城是奉賢區(qū)‘十一五’規(guī)劃的重點項目,政府將在規(guī)劃上、土地指標(biāo)上、外部環(huán)境的市政配套上都給予大力支持。”杜治中透露,“金匯游艇城賣地在后,與游艇產(chǎn)業(yè)相關(guān)的建設(shè)先行。”10平方公里,對于上海這個寸土寸金的城市來說,絕對不是一個小數(shù)目。然而,令人驚訝的事情還在后面。
“共有近20個城市、500多塊土地參加地交會。而其中,長三角周邊的10多個城市是集體參展,僅南京土地儲備中心推介的土地就達(dá)到50多塊,無錫推介的地塊也有40多塊?!钡亟粫M委會秘書長黃開杰向記者透露。事實上,長三角一直都在叫囂用地緊張。
對此,贠小蘇認(rèn)為:“長三角的用地非常緊張,但是仍然有很大的用地力量?!彼麖?qiáng)調(diào),這種潛力主要是來自于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌,來自于土地再利用和再調(diào)整,通過存量土地的調(diào)整和再整理,舊城舊村,老工業(yè)區(qū)和老企業(yè)改造,可以在已有土地中騰出新的用地空間,可以在已用土地上提高單位用地的水平,能在不占或少占耕地,控制新增建設(shè)用地總量的前提下,實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和社會持續(xù)健康發(fā)展的目標(biāo)?!俺擎?zhèn)建設(shè)用地的重整和再利用,無疑有著巨大的商機(jī)?!?/p>
“國土部門在對2002年-2005年的住房建設(shè)供地情況進(jìn)行清查時”贠小蘇再次用數(shù)據(jù)證實了自己的看法,北京市目前已供土地但尚未形成實際住房供應(yīng)的土地面積還有4000公頃,規(guī)劃建設(shè)面積達(dá)到8000萬平方米,占已出讓住宅用地面積總量的53%,相當(dāng)于北京市近兩年的房地產(chǎn)用地總量。而就在此次地交會的不同主題論壇上,國土資源部地籍司司長樊志全從另一角度表達(dá)了同樣的觀點。
“1997-2004年全國新增各類建設(shè)用地4563萬畝,平均每年新增570萬畝,新增建設(shè)用地占用耕地2428萬畝,平均每年占用耕地304萬畝。加之農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和災(zāi)毀等因素,全國耕地保有量從1996年底的19.51億畝,下降到2005年末的18.31億畝,人均耕地從1996年底1.59畝下降到去年的1.40畝,”樊志全的言外之意是,耕地逐年減少,建設(shè)用地不斷增加的事實很難讓“地荒論”有成立的理由。
“從全國來看,近幾年來,房地產(chǎn)業(yè)用地占到了全國供地總量的30%左右。”贠小蘇強(qiáng)調(diào),“現(xiàn)實中不存在地荒的問題。”
耕地警戒線
一邊是建設(shè)用地的追加,一邊卻是開發(fā)商“深陷地荒之困”。如此巨大的差距,問題在哪里?閑置問題成了“地荒”的一個頑疾。
“2001年以來,蘇州市區(qū)依法取消了184個項目,收回土地面積達(dá)到66760畝?!钡亟粫?dāng)天,蘇州市國土資源局局長張文根坦言,僅2005年,蘇州市共盤活存量土地2505宗,占建設(shè)用地面積的35.7%。
然而,即便是在蘇州這種市場化程度相對比較高的城市里,得以回收的閑置土地只是其中的一部分,而真正實現(xiàn)盤活的更是少之又少。
據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士介紹,造成大量土地閑置的主要原因是,前些年一些地方不按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事,盲目鋪攤子、上項目、大面積占用土地。同時,土地管理措施的乏力,也為一些地方變相非法批地、盲目征用或出讓土地造成可乘之機(jī)。
據(jù)顯示,到2004年底,全國城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)共有閑置土地107.93萬畝,空閑土地84.24萬畝,批而未供土地203.44萬畝,三類土地總量為395.61萬畝,相當(dāng)于現(xiàn)有城鎮(zhèn)建設(shè)用地總量的7.8%。
“而目前,通過整治盤活的數(shù)量與如此巨大的閑置土地面積相比只是鳳毛麟角?!边@位業(yè)內(nèi)人士坦言,其實像上海、北京、南京、杭州、廣州這種越是用地緊張的城市,閑置土地的回收和盤活工作越難做。“因為,這些地方的土地升值最快,盤活閑置土地實際上是一場利益博弈。”當(dāng)然,城鄉(xiāng)規(guī)劃之中的粗放用地也“消耗了”大量建設(shè)用地指標(biāo)。
“按照國家關(guān)于城市規(guī)劃建設(shè)用地的最高定額,一般城市人均用地面積最高標(biāo)準(zhǔn)是100平方米,首都和特區(qū)城市最高是120平方米。但根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計,我國664個城市,城鎮(zhèn)居民人均用地已達(dá)到133平方米,而世界上發(fā)達(dá)國家人均城市用地是82.4平方米,發(fā)展中國家人均城市用地是83.3平方米?!狈救赋觯鞘腥司玫爻^國家用地高限的三分之一,大大超過國際平均水平。
“一些城市,經(jīng)濟(jì)適用房的面積超大豪華,曾經(jīng)出現(xiàn)過260平方米的超大戶型,而更有甚者,有一個城市的經(jīng)濟(jì)適用房客廳面積都達(dá)到120平方米。”樊志全介紹了這種并非個案的事實。
順著樊志全的話題,記者還了解到,目前,全國村莊建設(shè)用地已達(dá)2.48億畝,人均村莊用地218平方米,高出國家定額最高值(150平方米/人)45.3%。在“十一五規(guī)劃中耕地保有量不低于1.2億公頃”的紅線面前,所謂的“地荒說”換成“閑置說”和“粗放說”可能更為貼切。
土地重整
面對“閑置”和“粗放”這兩個保護(hù)土地資源的“絆腳石”, 國土資源部這一次的旗幟似乎比以往任何一次都要鮮明。
“必須嚴(yán)格控制建設(shè)用地規(guī)模,努力提高土地的利用率。通過統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)用地,盤活存量土地,提高土地的產(chǎn)出水平和利用率?!壁O小蘇透露,今后土地利用必須保證60%以下是存量土地?!斑@是必要的,也是可行的?!睋?jù)記者了解,60%的提法是新的表述,之前的表述是要求地方充分利用現(xiàn)有建設(shè)用地,不占或者盡量少占農(nóng)用地,而沒有量化指標(biāo)。
另悉,國土資源部之所以會作出這樣的決定,也是受到了長三角用地潛力仍然巨大的啟發(fā)。而顯然,國土資源部在新一輪的土地宏觀調(diào)控中還將體現(xiàn)供地結(jié)構(gòu)調(diào)整的作用。
“在城市特別是大型以上城市,要以供地為主要手段,積極支持城市中小戶型、中低價位商品住房的建設(shè)用地,嚴(yán)格控制大戶型和低密度的住房建設(shè)用地,堅決停止
別墅建設(shè)用地?!壁O小蘇指出。
這是為了落實此前九部委新政中 “加大中小戶型、中低價位房子的比例建設(shè)”所提出的。而業(yè)內(nèi)人士坦言,國土資源部新一輪的宏觀調(diào)控也是想“一箭雙雕”,既能夠平抑地價和房價,同時又實現(xiàn)集約用地。當(dāng)然,對土地的保護(hù)并不是一個部門或者是一蹴而就的事情。
“土地重整應(yīng)當(dāng)是規(guī)劃先行。”北京市社會科學(xué)院城市研究所研究員葉立梅對此指出,市長只用這樣一種眼光來定位自己城市的功能,然后進(jìn)行相應(yīng)和適度超前的規(guī)劃,土地才能真正實現(xiàn)集約利用?!爱吘雇恋乇徽加昧酥?,對它的使用功能進(jìn)行重新的劃定,要投入很多的成本,適度超前的規(guī)劃非常必要。”市規(guī)劃部門在集約用地中的重要地位不言而喻。
“國土資源部是在強(qiáng)調(diào)土地重整的重要性。”江蘇省土地學(xué)會理事長曹雄也坦言,土地的管理者、所有者、使用者、政府和企業(yè)之間有很多相互纏繞、交叉、難以區(qū)分的復(fù)雜權(quán)利,“任何的土地重整、任何的土地流轉(zhuǎn)、任何資源市場化配置,如果不能使真正的土地權(quán)利人獲得他們應(yīng)該得到的權(quán)益,這種整理就不是可持續(xù)性的?!?/p>
|