全國城市住房工作會議24日至25日在京召開。中共中央政治局委員、國務院副總理曾培炎出席會議并講話。他指出，住房問題是重要的民生問題。要積極采取措施，加強廉租住房制度建設，解決好城市低收入家庭住房困難。繼續調整住房結構，穩定住房價格，促進房地產市場健康發展。
曾培炎指出，要切實將解決城市低收入家庭住房困難作為政府公共服務的一項重要職責，堅持以人為本，執政為民，進一步建立健全廉租住房制度，改進和規范經濟適用住房制度，加大棚戶區、舊住宅區改造力度，多渠道解決城市低收入家庭住房困難，逐步改善農民工等其他住房困難群體的居住條件。
會議決定，全國要逐步擴大廉租住房制度的保障范圍。今年年底前，在所有設區城市，凡符合規定住房困難條件、申請租賃補貼的低保家庭，基本做到應保盡保；明年年底前，覆蓋到所有縣城。2008年底前，東部地區和其他有條件的地區，要率先把保障對象擴大到低收入住房困難家庭；2010年底前，全國城市低收入住房困難家庭都要納入保障范圍。
會議強調，要全面貫徹國辦發［2005]26號文件和國辦發［2006]37號文件的政策措施，進一步加強和改善房地產市場調控，調整住房供應結構，增加有效供給，促進房地產市場健康發展。會議重申，城市新開工住房建設中，套型在90平方米以下的住房面積必須達到70%以上，廉租住房、經濟適用住房、中小套型普通商品住房用地供應量不得低于70%。
- 政策解讀
經濟適用房首次定為“有限產權”
近日發布的《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》規定，經濟適用住房供應對象為城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對象銜接。經濟適用住房屬于政策性住房，購房人擁有有限產權。
解讀1 多租不多補，少租不少補
根據統一政策、因地制宜的原則，具體標準由各市、縣人民政府根據當地經濟發展水平和住房價格水平確定。其中，家庭收入和住房困難認定標準，按當地人均收入和人均住房水平的一定比例確定。廉租住房的保障面積標準，考慮當地平均住房水平及財政承受能力等因素統籌研究確定。
同時，健全廉租住房制度保障方式。廉租住房制度主要有兩種方式：第一種是對在市場承租住房的家庭發放租賃補貼，第二種是直接提供廉租住房。目前，各地對低保家庭，按照缺房面積基本給予全額租金補貼。廉租住房制度保障范圍擴大后，對低保家庭保留現行規定，即可按當地的廉租住房保障面積標準和市場平均租金給予全額補貼，對其他低收入家庭，要按照廉租住房保障面積標準，以及根據當地經濟發展水平、市場平均租金、保障對象的經濟承受能力等因素確定每平方米租賃補貼標準，計算補貼額給予補貼，多租不多補，少租不少補。
解讀2 建設農民工專用出租房
意見規定，購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因各種原因確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。
購買經濟適用住房滿5年，購房人可轉讓經濟適用住房，但應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款，具體交納比例由城市人民政府確定，政府可優先回購。
意見同時提出，加快集中成片棚戶區的改造；積極推進舊住宅區綜合整治；多渠道改善農民工居住條件，引導市場運作，建設符合農民工特點的住房，以農民工可承受的合理租金向農民工出租。
系列文件將出臺
10年前的那次會議，很多人都忘記了。不過，正是那次會議終結了福利分房制度，確立了市場化的住房體制；10年后，那些主管住房的地方高官齊集北京，擺在他們面前的是若干個文件草案，他們的目光聚焦于一點：低收入家庭的住房保障。
8月24日，北京。全國住房工作會議低調召開。了解會議內情的人士相信，這次會議會跟10年前一樣有著特殊的含義。本報獲悉，一系列與住房保障相關的文件將陸續出臺，完整的住房保障政策體系將在年內形成。
地產調控正在重新瞄準和定位。這一切，都發生在《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(下稱24號文)發布之后。
新政
24日的全國住房工作會議采取了分組討論的形式，研討多項政策文件和落實的具體辦法。建設部已經提供了若干個文件草案上會討論。此前兩周，建設部部長汪光燾會見了各省市的建委負責人，商討具體安排。
落實24號文，改善低收入家庭的住房條件是這次會議的核心議題。與會人士稱，會議規格相當高，規模也不同以往。由國務院相關負責人和建設部部長共同主持，中央領導出席并發表重要講話。主要參會人員除了建設部、發改委等各大部委的負責人，還有全國各省市的常務主管負責人和建委負責人。
24號文的核心，是把解決城市低收入家庭住房困難作為住房建設和住房制度改革的重要內容，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。
市場人士稱，24號文的實質是界定政府和市場的邊界，將住房保障與市場分離，以更穩妥和積極的新思路調控房地產市場。
首鋼發展研究院企業所所長王育琨說，將市場與保障分開是有效調節房地產的關鍵。上個世紀90年代，王育琨就職于國務院住房改革課題小組，他親身參與了住房改革的初創階段工作。在談及這次住房工作會議時，他說，政府在住房改革和房地產調控問題上走出了關鍵而正確的一步。
天津財經大學房地產研究所所長、建設部住房政策專家委員會會員谷俊青表示，目前城鎮人均住房建筑面積低于10平米的全國有1000萬戶，比重達到5.5%，這么多困難戶解決不了，和諧社會怎么實現，關注民生落在哪里？這是政府轉變職能，落實公共服務的職責。從這一點上說，24號文具有里程碑式意義。據參與此次會議的人士稱，會后相關部門可能會連續出臺多達9個配套文件。內容涉及低收入家庭認定辦法、廉租房和經濟適用房管理辦法調整、農民工居住條件、中央預算內補助支持辦法以及金融及稅收支持辦法等。
據悉，這些文件建設部會同其他部委已經草擬完畢或正在草擬中，預計大部分都在今年9、10月間提交國務院，年底前印發執行。
配合一系列政策的出臺，建設部人事和機構變動也漸趨明朗。23日，原國家發改委副主任姜增偉被任命為建設部副部長。這位曾長期主抓固定資產投資的資深官員此前已經就任建設部黨組書記。今年3月，他曾親率全國房地產市場宏觀調控部際聯席會議檢查組檢查深圳房地產市場。深圳房價漲幅一直位居全國前列。
此外，建設部內部機構也有所調整。建設部將增設住房保障司，司長可能由現房地產司副司長出任，經濟適用房和限價房將納入住房保障司的管理范圍。此前，經濟適用房和限價房均由房地產司開發處管理。
轉身
本次住房保障會議很容易讓人想到1998年。當年6月，全國城鎮住房制度改革與住宅建設工作會議召開，福利分房制度被終結，市場化的住房體制得以確定，并且，房地產首次被認定為要加以培育的支柱產業。
24號文確立的基調，與之前兩輪房地產調控以穩定房價為重點的思路顯然不同。中國社科院財貿所住宅與房地產業研究室主任倪鵬飛認為，這是在反思過去住房制度改革基礎上，對住房政策的進一步完善。“過去的改革一直強調市場化，忽略了保障這個方面，24號文件就是要加強過去的薄弱環節。”
在過去3年中，地產業經歷兩輪調控，財稅政策、貨幣政策、信貸政策乃至行政手段輪番上陣，但是房價漲勢依然。國家發改委8月16日發布的數據顯示，7月份全國70個大中城市房價上漲了7.5%。
回顧過去三年的地產調控，可以鮮明地看出政府思路的轉變。
過去兩輪地產調控中，政策重心一直是穩定房價。2006年開始的第二輪調控中，面對房價持續上升的勢頭，建立健全廉租房制度和住房租賃制度被提上議程。37號文件 《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》中也明確提到了住房保障制度，并將其作為一項重要內容。
不過37號文也沒有遏止房價上漲的步伐。本報獲知，2006年4月份后，根據國務院指示，建設部等部門的調查報告基本完成并做出調研結論。調研結論認為，住房和房地產業發展存在三個主要矛盾，房地產業發展粗放，與人口資源矛盾突出；住房保障制度滯后，低收入家庭住房狀況較差；房地產市場體系不健全，調控機制不完善。這些調研報告顯然為后續的文件出臺做好了初步準備。
24號文件的正式準備，起始于今年3月份。3月份之后，國務院領導做出重要批示，要求立即著手建立健全廉租住房制度。這一意見在今年全國人大十屆五次會議中被強調。在全國人大會議召開的同時，全國房價已經初現第三輪上漲的苗頭。以北京為例，1月，北京市房屋銷售價格同比增長8.9%，2月同比增長8.8%，3月同比增長9.3%，增幅呈現逐步提高的趨勢。
據內部人士稱，今年4月，國務院領導主持召開房地產市場形勢和廉租住房制度建設座談會，決定由建設部、國務院發展研究中心會同有關部門抓緊起草相關文件，這就是后來的《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，即24號文。由國務院部門聯合建設部起草該文件，對于房地產調控來說尚屬首次。配合這個文件，全國住房工作會議籌備工作也在考慮之中。
未經核實的消息稱，全國住房工作會議曾計劃于5月份召開，后推遲。6、7月份間，全國性第三輪房價上漲開始，重點城市和二線城市房價普遍上漲。但是中央政府并未就此做出明確表態。輿論普遍猜測，可能有更嚴厲的政策出臺。不過，中國銀監會官員透露，在那段時間，各部委實際上都在按照國務院指示，忙于考慮調整對口政策。銀監會相關部門還曾考慮過出臺一個全新的支持住房保障的辦法。
8月1日，溫家寶總理發表講話并原則通過了24號文件，該文件在13日正式公布。此后，地產調控已經進入了一個全新的時期。建設部政策研究中心住房處處長趙路興說，24號文出臺是一個循序漸進的過程，從2005年的26號文、2006年的37號文，到今天的24號文，都涉及了住房保障的內容，但24號文更加突出了這一內容。他說，這與中國財力的增加不無關系。
疑問
對于24號文件乃至相關配套政策的落實，目前有兩大疑問。一是保障范圍到底有多大；二是保障資金如何保證。
根據建設部之前的初步統計，全國低收入家庭住房困難戶為400萬，但是財政部的統計要低很多，大約是110萬戶。趙路興表示，從去年開始，全國住房普查已經在做，今年陸續會完成，在這個數據基礎上，政策才可以落實。
趙路興說，每個城市標準都不同，北京月收入300元到500元可能是低收入，但在西部，這可能不算低收入。因而，低收入住房困難群體，各城市會根據自己的情況定。
在資金保障上，24號文件制定的辦法是從土地收益和住房公積金增值收益中提取，并確定了明確的比例。另外，由中央財政和中央財政預算內投資補助中西部地區。趙路興認為，要求地方政府配套的土地和資金落實起來難度應該不大，因為這些年對廉租房的建設、分配各方基本達成共識，沒有什么爭議。不過，依據往年的經驗，地方政府支出的土地收益和公積金增值收益并沒有劃轉到位。24號文件把住房保障工作列為政績考核或許有助于解決這個問題。
另據與會人士透露，在中央財政支持問題上，財政部與建設部還存在意見分歧。財政部認為，統計底數尚不準確，在預算內投資補助和中央財政支持上也有分歧。
值得關注的是，24號文和最近官方的表態都未提及中等收入人群，那么，在保障之外的中等收入人群如何解決住房問題？趙路興之前接受《財經》雜志采訪時曾表示，24號文只是擴大了廉租房的保障范圍，經濟適用房的保障范圍向下調，從原來的“中低收入家庭”縮小到“低收入家庭”。
倪鵬飛認為，整個房地產市場是市場和政府恰當的結合，不能過分強調一個方面。有人提出社會保障住房占的比重達到70%，這種說法欠考慮。政府沒能力負擔這么大支出。對于中產階層，應通過抑制高房價來解決。
不過，如何調控房價似乎還是一個懸念。本報獲悉，上周，在全國住房工作會議舉行之時，建設部相關負責人到國務院參加了一個關于房價的會議，會議具體內容尚不明了。
(本報記者程志云對此文亦有貢獻）
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