權(quán)錢交易是目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場暴利和泡沫的根源，暴利和泡沫導(dǎo)致大量企業(yè)及投資者涌入房地產(chǎn)市場，反過來又成為房地產(chǎn)市場價(jià)格推高的根源，從而又進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)市場的權(quán)錢交易，而且也由此帶動(dòng)相關(guān)的５０多個(gè)行業(yè)固定資產(chǎn)投資快速增長
作者：易憲容
國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年５月，全國７０個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲６．４％，漲幅比上月高１個(gè)百分點(diǎn)。其中，新建商品住房銷售價(jià)格漲幅較大的主要城市有：北海１５．１％、深圳１２．３％、溫州１０．９％、北京１０．３％、蚌埠１０．２％等。特別是深圳，１－４月份各月同比上漲都在１０％左右。一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長也達(dá)到２６．９％，高于去年５個(gè)多百分點(diǎn)。
最近，發(fā)生在各地房地產(chǎn)市場的事件也接連不斷。如在長三角地區(qū)又掀起購買潮；對湯臣一品的審查（到目前為止沒有結(jié)果）；廣州市政府建議市民不要購買房，認(rèn)為房價(jià)一定能夠下來；南京市政府限制房價(jià)上漲；“小產(chǎn)權(quán)”在北京等地?zé)徜N，但政府立即出政策阻止；特權(quán)房泛濫，讓不少地方的經(jīng)濟(jì)適用房有其名而無其實(shí)；特別是最近房地產(chǎn)開發(fā)商把房地產(chǎn)企業(yè)暴利黑幕披露出來等，更讓人如墜云里霧里，看不清國內(nèi)房地產(chǎn)形勢到底如何。
國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)過幾年來的整頓，比以往更具復(fù)雜性。不僅利益關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，而且羽翼漸豐的房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)開始左右和操縱房地產(chǎn)市場的利益，甚至把這種左右和操縱制度化。這樣，要認(rèn)識清國內(nèi)房地產(chǎn)市場的形勢就更加困難了。
比如說，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利問題早就是不爭的事實(shí)。要求政府強(qiáng)制公布房地產(chǎn)商開發(fā)成本，則有人出來說這是“商業(yè)秘密”，如果這樣做是違法的；還有，土地本來為國家所有，是全體人民的共同財(cái)產(chǎn)，竟然有人說他生產(chǎn)的房子就是給富人造的。問題就在于國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)往往與權(quán)力勾結(jié)在一起，其結(jié)果不僅是瘋狂地掠奪整個(gè)社會(huì)的財(cái)富，而且還能夠?yàn)榇苏业街贫刃缘睦碛伞?/p>
一位在珠三角和廣西、云南多年從事樓盤開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)商坦言：“樓盤開發(fā)成本只占房價(jià)的２０％，開發(fā)商能夠拿到其中４０％的利潤，余下超過４０％的利潤全部被相關(guān)職能部門‘層層消化’掉了。” 這位房地產(chǎn)開發(fā)商批露了親身經(jīng)歷的樓盤開發(fā)“灰色產(chǎn)業(yè)鏈”。他指出，當(dāng)前土地價(jià)格、開發(fā)成本是不少房地產(chǎn)商向外宣稱“價(jià)格上揚(yáng)”的最大原因。實(shí)際上，土地“招拍掛”沒有增加房屋成本，而“暗箱操作”成為房地產(chǎn)商降低成本的主要渠道。因此，只要地方政府和相關(guān)職權(quán)部門認(rèn)真履行中央的政策措施，監(jiān)管部門強(qiáng)化監(jiān)管細(xì)節(jié)，國內(nèi)房地產(chǎn)市場就完全可以把余下４０％的“灰色開銷”降下來，讓國內(nèi)房價(jià)回歸到理性水平。
對于這些錢權(quán)交易，如果不是房地產(chǎn)開發(fā)商自曝內(nèi)幕，是不容易被外界所知的。但是，從這“冰山一角”我們也不難看出，國內(nèi)房地產(chǎn)市場之所以問題多，之所以積重難返，之所以能找到制度性的合理性，正是這種錢權(quán)交易的結(jié)果。
房地產(chǎn)業(yè)市場的暴利先是來自對政府官員權(quán)力的無約束。中國有價(jià)值近百萬億元的國有土地，可以說這是國家最大的一筆財(cái)富。但是，這些財(cái)富名義上是國家的、全民的，實(shí)際上卻某種程度上通過國家權(quán)力轉(zhuǎn)移到掌握這種權(quán)力的政府官員手上。因?yàn)椋瑖覚?quán)力往往要落實(shí)到政府手上來處置、安排及使用，而政府又是由一個(gè)個(gè)具體的人來組成的。假定政府工作人員都是“道德人”，那么他們都會(huì)出于公心來處理國有財(cái)富，讓每個(gè)公民都分享到財(cái)富增長。但是，假定他們不是“道德人”，并且其權(quán)力不能受到嚴(yán)格約束時(shí)，那么他們不僅會(huì)利用其權(quán)力來侵占這些由全民所有的財(cái)產(chǎn)，而且還會(huì)借助民眾事務(wù)的公共性來侵害國有財(cái)富，并制定為其謀利益的制度。湖南的一個(gè)市委書記，在短時(shí)間內(nèi)掠奪到幾千萬元的財(cái)富，就是這類行為的一個(gè)典型。
在房地產(chǎn)市場的各個(gè)環(huán)節(jié)，只要有政府權(quán)力在，只要需經(jīng)過審批，只要這種權(quán)力不能受到有效約束與監(jiān)督，那么這種權(quán)力與金錢的交易就不可能避免。而且，隨著市場規(guī)模的擴(kuò)張，權(quán)錢交易的金額也會(huì)變得十分巨大，也更加會(huì)無孔不入。這種權(quán)錢交易還會(huì)以制度化的方式來使其合法化。即本來是掠奪國家及民眾財(cái)富的行為，經(jīng)過官員出臺的規(guī)則就合法化了。
房地產(chǎn)開發(fā)商為權(quán)錢交易付出的高昂成本，最終都會(huì)全部攤在消費(fèi)者或房地產(chǎn)投資者頭上。因此，如果不從各地方政府官員的權(quán)力入手，進(jìn)行全面清查整頓，那么要清除房地產(chǎn)市場的暴利，估計(jì)不太可能。比如，今年政府下了文件對房地產(chǎn)市場各審批環(huán)節(jié)的腐敗問題進(jìn)行檢查，但到目前為止并沒有看到檢查出了多少問題。其實(shí)，這樣的事情只要對與房地產(chǎn)審批權(quán)力有關(guān)的人員的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行清查，看看與其收入是否相符，一切權(quán)錢交易就立刻原形畢露了。否則，僅對賬目進(jìn)行檢查，只能是“干打雷不下雨”。這樣，房地產(chǎn)市場的權(quán)錢交易就不僅無法得到遏制，反而會(huì)愈演愈烈。這也是目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場越調(diào)控價(jià)格上漲越快的原因所在。
既然政府官員能夠輕易地進(jìn)行權(quán)錢交易，那么房地產(chǎn)開發(fā)商就會(huì)借助房地產(chǎn)市場的特征，或房地產(chǎn)產(chǎn)品的異質(zhì)性，進(jìn)行壟斷性定價(jià)，甚至操縱市場價(jià)格，以實(shí)現(xiàn)利潤最大化。目前，不少城市的房地產(chǎn)市場的銷售連月下降，價(jià)格卻連月上升。這就說明目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價(jià)格完全是由少數(shù)開發(fā)商與投資者在操縱，市場根本無法用供求關(guān)系來衡量。
有人說，目前房地產(chǎn)市場價(jià)格快速上漲，是因?yàn)檎畬ν恋毓┙o的減少，就在于住房的供給不足。因此，只要增加住房的供給量，那么房價(jià)就能夠逐漸降下來。其實(shí)，這種假定根本就不成立。因?yàn)椋绻恼呤且€(wěn)定房地產(chǎn)市場的價(jià)格，并且房地產(chǎn)市場是一個(gè)投資者市場，在零風(fēng)險(xiǎn)及便利利用銀行金融杠桿的情況下，投資者豈能不涌入房地產(chǎn)市場？大量投資者涌入市場，房價(jià)豈能不快速上升？而且房價(jià)快速上漲更有利房地產(chǎn)市場的權(quán)錢交易，那么地方政府豈能不推波助瀾？
當(dāng)然，房地產(chǎn)市場暴利根源固然與政府權(quán)力沒有約束、存在權(quán)錢交易及政策不周全有關(guān)，但是如果沒有買權(quán)力的一方，那么這種權(quán)錢交易也無法完成。因此，在嚴(yán)厲譴責(zé)政府官員權(quán)錢交易的同時(shí)，也要對房地產(chǎn)開發(fā)商的暴利行為進(jìn)行全面清理，對其非法經(jīng)營行為進(jìn)行全面清理。否則，國內(nèi)房地產(chǎn)市場無法回歸理性。
總之，權(quán)錢交易是目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場暴利和泡沫的根源，暴利和泡沫導(dǎo)致大量企業(yè)及投資者涌入房地產(chǎn)市場，反過來又成為房地產(chǎn)市場價(jià)格推高的根源，從而又進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)市場的權(quán)錢交易，而且也由此帶動(dòng)相關(guān)的５０多個(gè)行業(yè)固定資產(chǎn)投資快速增長。可以說，房地產(chǎn)市場不調(diào)整，中國的經(jīng)濟(jì)過熱就不可能停止。這就是幾年來的經(jīng)驗(yàn)。此外，政府采取管制的方式把利率壓低在十分低的水平上，也是房地產(chǎn)市場暴利的另一個(gè)重要原因。作者：易憲容
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