“臨澤經(jīng)驗(yàn)”是廉租住房“共有產(chǎn)權(quán)”管理革新的縮影
張掖市臨澤縣及時(shí)將“共有產(chǎn)權(quán)”引入廉租住房保障工作中，鼓勵(lì)符合廉租住房保障條件的城市低收入家庭購(gòu)買廉租住房。臨澤縣的具體做法是：
一是明確銷售對(duì)象。臨澤縣將廉租住房銷售對(duì)象確定為：家庭成員具有本縣城市常住戶口且實(shí)際居住，并至少有一人取得本縣城市常住居民戶口三年(含)以上；家庭人均住房建筑面積低于15平方米；取得了民政部門核發(fā)的《最低生活保障金領(lǐng)取證》。
二是嚴(yán)格銷售程序。臨澤縣規(guī)定，購(gòu)房申請(qǐng)人憑所在社區(qū)加注意見(jiàn)的書面申請(qǐng)到縣房產(chǎn)管理局領(lǐng)取《臨澤縣廉租住房申購(gòu)審核表》，填寫完畢后，由所在社區(qū)進(jìn)行初審，初審合格的，在申請(qǐng)人居住地進(jìn)行公示。經(jīng)公示無(wú)異議的，加蓋社區(qū)意見(jiàn)后報(bào)縣房管局審批，縣房管局進(jìn)行最后審核，并進(jìn)行公示，公示期為15天。經(jīng)公示無(wú)異議的，由縣房管局在《臨澤縣廉租住房申購(gòu)審核表》加注審批意見(jiàn)，申請(qǐng)人持通過(guò)審批的《臨澤縣廉租住房申購(gòu)審核表》到銀行辦理付款手續(xù)，憑銀行進(jìn)賬單到縣房管局領(lǐng)取選號(hào)表，按選號(hào)表先后順序依次選房。
三是合理確定價(jià)格。臨澤縣建成的廉租住房經(jīng)縣物價(jià)部門核定，成本價(jià)格為1442元/平方米，銷售平均價(jià)格為975元/平方米，樓層差價(jià)按整幢增減代數(shù)和為零的原則確定，一、六樓下浮8%，三、四樓上浮8%，二、五樓為均價(jià)。
四是采取不同的付款方式。在售房過(guò)程中，充分考慮了低收入家庭經(jīng)濟(jì)因素，采取一次性付款和分期付款相結(jié)合的方式，對(duì)于一次性付款的給予優(yōu)先選擇樓層、套型等優(yōu)惠措施，對(duì)于確因經(jīng)濟(jì)困難，暫時(shí)無(wú)力一次性付款的，通過(guò)簽訂分期付款協(xié)議，分期分批付款，極大地為低收入家庭購(gòu)房提供了方便。
臨澤縣房管局介紹，目前通過(guò)實(shí)施“共有產(chǎn)權(quán)”管理方式，已售出廉租住房52套，籌集資金約250萬(wàn)元，有效緩解了建設(shè)資金不足的壓力。
經(jīng)適房“共有產(chǎn)權(quán)”壓縮牟利空間
□記者 葉鋒 上海報(bào)道
正在起草的《住房保障法》中，經(jīng)濟(jì)適用房“共有產(chǎn)權(quán)”的提法備受關(guān)注。鑒于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)長(zhǎng)期滯后、破題乏術(shù)的現(xiàn)實(shí)，業(yè)內(nèi)人士對(duì)“共有產(chǎn)權(quán)”頗多期待。據(jù)分析，這一概念的引進(jìn)，有望確保經(jīng)適房配售和退出的公平公正，抑制利用經(jīng)適房進(jìn)行投機(jī)投資的空間；有望為地方政府建設(shè)經(jīng)適房建立合理的激勵(lì)機(jī)制，并帶動(dòng)更多的制度創(chuàng)新。
“共有產(chǎn)權(quán)”壓縮經(jīng)適房牟利空間
在《物權(quán)法》中，共有產(chǎn)權(quán)是指：“不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上單位、個(gè)人共有。共有包括按份共有和共同共有。”
長(zhǎng)期研究經(jīng)濟(jì)適用房制度的南京市建委城市建設(shè)與發(fā)展研究室高級(jí)經(jīng)濟(jì)師陸玉龍認(rèn)為，在“共有產(chǎn)權(quán)”制度下，中低收入家庭在沒(méi)有能力購(gòu)買住房全部產(chǎn)權(quán)并符合政府提供補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的前提下，盡自己所能出資購(gòu)買住房的部分產(chǎn)權(quán)，而獲得住房完全的占有權(quán)和使用權(quán)；政府投資獲得住房的另一部分產(chǎn)權(quán)。當(dāng)受助家庭步入中高收入階段、不符合補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)適用房可在市場(chǎng)公開(kāi)出售、出租，雙方按產(chǎn)權(quán)比例分配收益，體現(xiàn)了“誰(shuí)投資，誰(shuí)所有，誰(shuí)收益”原則和公共財(cái)政的公平公正原則。
近年來(lái)，一些地方的經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)揮了住房保障的積極作用，但也暴露出諸多問(wèn)題。比如，在一些地方，一方面是大量低收入乃至中等收入家庭面臨居住困難，一方面卻是本該用于住房保障的經(jīng)濟(jì)適用房成為投資投機(jī)客名下的不動(dòng)產(chǎn)，一旦轉(zhuǎn)手便獲利豐厚。住房保障制度的制定和實(shí)施之間存在巨大偏差，一個(gè)重要的原因是：一旦申購(gòu)成功，經(jīng)濟(jì)適用房往往成為個(gè)人實(shí)際上的“恒產(chǎn)”，且經(jīng)濟(jì)適用房的配售和退出都缺乏合理的機(jī)制，導(dǎo)致問(wèn)題叢生。
《住房保障法》起草小組專家成員、清華大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心副教授王洪亮說(shuō)，此次立法的一大亮點(diǎn)是：通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)來(lái)壓縮牟利者的利潤(rùn)空間，惠及真正需要保障的人。
經(jīng)濟(jì)適用房的共有產(chǎn)權(quán)是指出資的地方政府和保障對(duì)象共同擁有經(jīng)濟(jì)適用住房的產(chǎn)權(quán)，共有產(chǎn)權(quán)的房屋在5年后可以上市出售，出售后的資金按出資比例進(jìn)行分配。“如果政府按比例享有經(jīng)適房的產(chǎn)權(quán)，經(jīng)適房上市時(shí)就要按比例將利潤(rùn)分配給政府，這樣會(huì)擠壓獲利空間，從而抑制違規(guī)購(gòu)買經(jīng)適房的現(xiàn)象”。
上海于去年11月啟動(dòng)的首批經(jīng)濟(jì)適用房申購(gòu)中，雖沒(méi)有明確使用“共有產(chǎn)權(quán)”之名，但已經(jīng)在“行其實(shí)”。這首批試點(diǎn)的三處房源位于徐匯、閔行兩個(gè)區(qū)，其每平方米銷售基準(zhǔn)價(jià)在4800元-5200元之間，相當(dāng)于目前同一區(qū)位普通商品房?jī)r(jià)格的四、五成左右。但享受低價(jià) 的 購(gòu) 房 者 獲 得 的 是 “ 有 限 產(chǎn)權(quán)”：三處房源取得房地產(chǎn)權(quán)證5年后，購(gòu)房家庭轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，轉(zhuǎn)讓的總價(jià)款將由個(gè)人和政府“三七開(kāi)”：個(gè)人拿70%，其余30%上繳政府。
上海經(jīng)濟(jì)適用住房的房地產(chǎn)權(quán)利人擁有有限產(chǎn)權(quán)，其產(chǎn)權(quán)份額為購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)購(gòu)房?jī)r(jià)格占相同地段、質(zhì)量的普通商品住房市場(chǎng)價(jià)格的一定比例，在《經(jīng)濟(jì)適用住房預(yù)(出)售合同》中約定，并在房地產(chǎn)登記信息中予以載明。
上海市房管局住房保障處處長(zhǎng)李東說(shuō)，上海經(jīng)適房制度的核心內(nèi)容之一就是“共有產(chǎn)權(quán)”，對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)，“有限產(chǎn)權(quán)”的住房將使投資獲利的空間大為減少。
|
