編者按昨天是“房貸新政”實(shí)施的第一天,新政的效果如何備受各方關(guān)注。整體來(lái)看,市場(chǎng)出現(xiàn)了一些熱點(diǎn),但觀望氣氛仍比較濃。各方都在等待,一方面是等待細(xì)則出臺(tái),然后銀行、政府部門(mén)才能完全動(dòng)起來(lái),民眾才能對(duì)新政有一個(gè)準(zhǔn)確的估計(jì)；另一方面是等待局勢(shì)明朗,然后再采取行動(dòng),特別是購(gòu)房者,更是想看新政之后樓價(jià)能否止跌,然后再?zèng)Q定是否入市。政府部門(mén)能否深入配套,開(kāi)發(fā)商能否“放下身段”,民眾能否入市托底,各方對(duì)樓市新政拭目以待。
銀行暫停批復(fù)房貸等待總行細(xì)則
某銀行業(yè)人士向記者透露,自從房貸新政公布后至今,該行基本上暫停了個(gè)人房貸的放款。“尤其現(xiàn)在是過(guò)渡階段,很多細(xì)節(jié)還沒(méi)清晰。”該人士表示,如果銀行這時(shí)候發(fā)放房貸,比較難把握究竟是按照舊規(guī)矩辦,還是新規(guī)矩辦,“所以,一些新的房貸申請(qǐng)可能會(huì)推遲一點(diǎn)遞交上去。”
根據(jù)央行新聞發(fā)言人10月22日的解釋,金融機(jī)構(gòu)應(yīng)在10月27日前完成實(shí)施細(xì)則的擬定工作,并在之后對(duì)借款人做好宣傳解釋工作。但是,在本報(bào)記者的采訪過(guò)程中,部分銀行的廣東省分行表示仍然在等待總行的安排。昨天下午,工行廣東省分行相關(guān)人士向記者表示,房貸新政的細(xì)則還在研究制定中。
此外,某銀行負(fù)責(zé)房貸的客戶經(jīng)理表示,就算總行現(xiàn)在出臺(tái)了細(xì)則,而從總行下放到分行再落實(shí)到支行,至少還要好幾天時(shí)間。
民眾利率這一最大優(yōu)惠享受不到?
不少民眾擔(dān)心,如果沒(méi)有細(xì)則,根本享受不到優(yōu)惠利率。一些銀行業(yè)人士的預(yù)計(jì)證實(shí)了這一判斷,即使房貸利率下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,但能享受到這樣貸款利率優(yōu)惠30%的客戶,不一定會(huì)有很多。一位銀行客戶經(jīng)理算了一筆賬:目前銀行房貸基準(zhǔn)利率為7.47%,假如優(yōu)惠0.7倍,利率就下降至5.229%,比目前銀行五年期存款利率5.58%還要低,這樣一來(lái),如果客戶在銀行將房貸本金總額相等金額的錢(qián)存五年以上定期,那么,這筆定期存款的利息可以用來(lái)償還房貸的月供還有盈余。“如果銀行的房貸客戶都享受這么低的利率,銀行的收益會(huì)大幅減少,因此對(duì)享受30%利率優(yōu)惠的客戶嚴(yán)加限制。”
然而,長(zhǎng)城證券卻持有相反的看法,認(rèn)為此次政策調(diào)整給予了銀行更大的自主定價(jià)空間,但當(dāng)前貸款需求明顯放緩而同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力日益激烈,且個(gè)人按揭貸款歷來(lái)被視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),預(yù)計(jì)銀行發(fā)放新增貸款時(shí)會(huì)更多執(zhí)行優(yōu)惠貸款利率。
政府具體概念正據(jù)老政策“框定”
具體概念的界定也需要相關(guān)政府部門(mén)推進(jìn)。業(yè)內(nèi)人士表示,“改善型普通自住房”等概念界定尚未完全明確,這也會(huì)影響銀行出臺(tái)細(xì)則的時(shí)間。如備受關(guān)注的“改善型普通自住房貸款需求”,建設(shè)銀行表示,這種情況解釋稍微比較復(fù)雜,具體情況可以在買(mǎi)房前咨詢(xún)經(jīng)辦行專(zhuān)業(yè)信貸人員。一般理解,如果客戶現(xiàn)在貸款買(mǎi)的房子由于面積比較小等原因不能滿足住房需求,需要貸款再購(gòu)買(mǎi)一套普通住房用來(lái)一家人居住,可以認(rèn)為是購(gòu)買(mǎi)改善型普通自住房。但是,具體的概念解釋,還是需要政府有關(guān)部門(mén)進(jìn)行明確的界定,否則各個(gè)銀行都是根據(jù)自己的理解進(jìn)行,很容易引起混亂,最終也會(huì)導(dǎo)致新政執(zhí)行不下去。
一位政府部門(mén)人士透露,目前國(guó)家對(duì)于“改善型普通自住房”等解釋還沒(méi)有正式出臺(tái),目前正在進(jìn)行,應(yīng)該會(huì)以之前的老政策來(lái)“框定”,例如家庭住房面積不能超過(guò)當(dāng)?shù)氐娜司》棵娣e,具體解釋?xiě)?yīng)該近期可以出臺(tái)。
省房協(xié)8點(diǎn)政策建議昨日遞交
昨天,在本報(bào)記者采訪時(shí),廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲表示,當(dāng)日廣東房協(xié)正式向省政府遞交了8點(diǎn)政策建議。
這些政策建議主要涉及金融政策、土地政策等領(lǐng)域。關(guān)于金融政策,房協(xié)認(rèn)為,個(gè)人購(gòu)房貸款是銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù),風(fēng)險(xiǎn)不大,適當(dāng)放寬購(gòu)買(mǎi)二套房的貸款條件,鼓勵(lì)改善型住房需求。
關(guān)于土地政策,省房協(xié)提出,根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng),摒棄過(guò)去按照財(cái)政狀況供應(yīng)土地、營(yíng)造“大盤(pán)”的做法。而關(guān)于土地增值稅的清算。省房協(xié)表示,土地增值稅的清算,應(yīng)在尊重歷史基礎(chǔ)上區(qū)別對(duì)待。
房協(xié)還建議,對(duì)于資金籌措困難的經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)者,政府部門(mén)可以考慮用貨幣補(bǔ)貼的方式幫助合資格的居民。(記者駱海濤)
-樓盤(pán)掃描
限價(jià)房中小戶型回暖大戶型高檔樓盤(pán)遇冷
由于樓市新政明確扶持首次置業(yè)購(gòu)買(mǎi)90平方米以下住宅,首付比例、貸款利率及稅負(fù)均大幅降低,新政出臺(tái)后首個(gè)周末中低價(jià)位樓盤(pán)表現(xiàn)如何?連日來(lái)記者走訪廣州、深圳幾大在售樓盤(pán)時(shí)發(fā)現(xiàn),隨著新政的出臺(tái),限價(jià)房人氣開(kāi)始回暖,中低價(jià)位樓盤(pán)看樓客激增,成為新政后樓市中的最大亮點(diǎn)。盡管目前購(gòu)房客咨詢(xún)者眾,但成交量依然在徘徊中,多數(shù)購(gòu)房客仍持幣觀望。業(yè)內(nèi)人士表示,多項(xiàng)救市政策的實(shí)施時(shí)間并不一致,尚待實(shí)施細(xì)則出臺(tái)并“消化”,下月1日后市場(chǎng)才有可能出現(xiàn)明顯變化。
限價(jià)房:
受惠新政人氣回升
國(guó)家樓市新政出臺(tái)后,廣州樓市立即出現(xiàn)興奮點(diǎn),面向首次置業(yè)者的限價(jià)房樓盤(pán)成為新政首批受惠樓盤(pán)。
前日,位于金沙洲的限價(jià)房新樓盤(pán)中海金沙馨園首度開(kāi)放樣板房,當(dāng)天迎客過(guò)千,看房者中有近六成為30歲以下的年輕男女。而萬(wàn)科的限價(jià)盤(pán)新里程也是每一班樓巴均爆滿。
中海金沙馨園相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,救市新政的出臺(tái),限價(jià)房是新政優(yōu)惠的直接受益者。一對(duì)年輕的看樓者表示,新政直接減輕了購(gòu)房和供樓的負(fù)擔(dān),再加上樓盤(pán)本身素質(zhì)不錯(cuò),不到60萬(wàn)元的總價(jià)應(yīng)該可以從容接受。
據(jù)統(tǒng)計(jì),廣州11月份將有833套限價(jià)房推出,業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),限價(jià)房銷(xiāo)售新一輪高峰有望到來(lái)。
中小戶型:
下月交易或井噴
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),樓市新政出臺(tái)后,中小戶型的房源受到較多關(guān)注。
在深圳龍崗的幾個(gè)小戶型樓盤(pán),從記者采訪的一些購(gòu)房者來(lái)看,來(lái)看房的人分幾種類(lèi)型,一種人是擔(dān)心新政出來(lái)后深圳房?jī)r(jià)可能會(huì)上漲,所以他們過(guò)來(lái)看看現(xiàn)實(shí)情況究竟如何；另一種人是之前擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)跌,現(xiàn)在政策變了后,繼續(xù)跌的可能性小了,現(xiàn)在買(mǎi)房還可以省掉一些交易稅和房貸利息。
“政策的效應(yīng)很明顯,不少買(mǎi)房人就是沖著‘新政’來(lái)的。盡管最近幾天的交易量沒(méi)有太大變化,但市民的購(gòu)買(mǎi)意向很明確,到了下個(gè)月政策實(shí)行之后,有可能出現(xiàn)交易井噴。”一樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人分析說(shuō)。
豪宅:
客源分流看者寥寥
記者上周末在廣州宏城廣場(chǎng)停車(chē)場(chǎng)看到,盡管各大樓盤(pán)都在賣(mài)力促銷(xiāo)拉客,但收效卻不同。限價(jià)房、低價(jià)樓盤(pán)的樓巴上坐滿了乘客,而一些豪宅盤(pán)的樓巴則只有零零星星的看樓客上車(chē)。
記者以購(gòu)房者身份走訪了珠江新城一批高檔樓盤(pán)。不少樓盤(pán)均稱(chēng),盡管救市新政出臺(tái),但是近期不會(huì)降價(jià)銷(xiāo)售。天河區(qū)龍怡路銀匯華庭的銷(xiāo)售代表陳穗說(shuō),此次降低購(gòu)房契稅和首付均是針對(duì)90平方米以下的住宅,對(duì)豪宅不會(huì)構(gòu)成直接的影響。但是新政實(shí)施后,買(mǎi)家可能會(huì)更多選擇中小戶型,可能會(huì)分流一部分客流。
“11月份以后,在現(xiàn)有的政策下,大面積的商品住房成交肯定不濟(jì)。”廣州知名房產(chǎn)專(zhuān)家韓世同判斷說(shuō),特別是144平方米以上的這些戶型,即使國(guó)家及地方政府進(jìn)一步出臺(tái)有利于樓市的政策,也不會(huì)“關(guān)照”高檔房,因?yàn)橹醒氲恼呤枪膭?lì)自住型消費(fèi)需求,所以這類(lèi)房型11月份以后肯定會(huì)受到?jīng)_擊。
-釋疑
現(xiàn)在買(mǎi)房能否免契稅?
昨日上午,記者探訪廣州市交易登記中心,工作人員告訴記者,近期前來(lái)辦理房地產(chǎn)交易登記業(yè)務(wù)的市民并沒(méi)有因?yàn)樾抡某雠_(tái)而明顯增加。
11月1日之前簽的合同,等到11月1日或之后再交錢(qián)是否能享受?chē)?guó)家的減免契稅等優(yōu)惠政策?交易中心財(cái)稅征收窗口的工作人員表示,“目前具體文件還沒(méi)有下來(lái),因此一切業(yè)務(wù)還照之前的政策辦理”,相關(guān)情況目前還不太清楚。
對(duì)此,一些現(xiàn)在等待辦證的不少市民也是一頭霧水,不知道享受到政策的節(jié)點(diǎn)到底是以簽訂的合同日期為主還是以國(guó)家頒布實(shí)施的日期為主。
-預(yù)測(cè)
房?jī)r(jià)明年春節(jié)見(jiàn)底?
廣州市維森置業(yè)總經(jīng)理張維倫說(shuō),此次救市新政的出臺(tái)短時(shí)間內(nèi)并不會(huì)刺激成交量的大幅回升,但是對(duì)樓市而言是長(zhǎng)期的利好信號(hào)。作為政府投石問(wèn)路的開(kāi)路兵,新政如果不能挽救樓市大勢(shì),那么會(huì)有更多配套政策出來(lái),如營(yíng)業(yè)稅年限調(diào)整、二次房貸松綁等,可能會(huì)依據(jù)市場(chǎng)情況有所調(diào)整。
他分析說(shuō),根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)十年發(fā)展周期規(guī)律,1988年到1998年、1998年到2008年,這兩個(gè)階段里中國(guó)樓市作上升到回落的拋物線變化,而從2008到2018,樓市將經(jīng)歷第三次拋物線變化。對(duì)此,他作出預(yù)測(cè),目前廣州房?jī)r(jià)均價(jià)到了9000多元/平方米,明年春節(jié)廣州房?jī)r(jià)將會(huì)見(jiàn)底,跌至8000多元/平方米,屆時(shí)將會(huì)是投資者入場(chǎng)抄底的時(shí)期,明年年中廣州房?jī)r(jià)逐步企穩(wěn),隨后進(jìn)入一個(gè)新的上漲周期。
(王昊 關(guān)麗 鄭佳欣 盧先兵
劉輝軍 林燕德)
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