編者按：“龍套”搶了“主角”的戲份，當土地改革的真正主角——農村集體建設用地流轉試點尚未實質推進的時候，倒是龍套“搶了戲”——星火燎原的小產權房，迫使決策層不得不率先出手，解決問題。小產權只是中國土地制度問題的冰山一角，與此同時推進的還有土地管理法的改革推進。中國土地制度的改革，從來不能給予過高的期望，在這個各方利益糾結難以理順的領域，我們似乎可以窺見中國體制改革的共性，而這恰是關注小產權房未來命運的價值所在。
盛夏八月，小產權房將迎來生死定奪的關鍵時刻。在此之前，一份由國土資源部成文的小產權房調查報告已經上報國務院，2008年8月，國務院將根據這份報告，對大有“星火燎原”之勢的小產權房做出最后處置。作為頭頂18億畝耕地紅線的土地主管部門，國土資源部似乎更傾向于用“新老劃斷”的方式，在維持現有土地制度與社會和諧穩定之間，努力尋求平衡。
新老劃斷求平衡
2008年夏初，北京市政府批轉的一則北京市發改委文件，讓人看到了小產權房合法化甚至流轉的些許可能。因為事發于小產權房存量較大的北京，故此令人猜測頗多。
文件題為《關于進一步推進本市第一道綠化隔離地區建設的意見》，在這份文件當中，明確提出有條件地允許已轉讓的農民自住房上市交易，而建設于宅基地上的“農民自住房”，恰恰就是另一種情況的小產權房——合法化的信號似乎已經十分明朗。
然而，事實卻并非如此?！斑@主要是針對綠化隔離帶占地區域內的農民及其住房的，屬于一項特事特辦的政策，并不意味著小產權房的政策有任何的調整。目前，對于綠化隔離帶以外的農村居民住房，仍然執行既有的土地管理和農村宅基地政策?！北本┦袊辆值囊晃还賳T向記者解釋，此份文件并不能看做是放開小產權房的限制。
不過，這并不影響國土資源部對小產權房處置方式的探索。一位接近國土資源部的消息人士告訴記者，在提交國務院的報告中，國土資源部提出了處置小產權房的相應“原則建議”，其中之一便是新老劃斷——對于在建、新建小產權房，一律嚴格查處、整頓；而對于已經形成規模性入住的小產權房，則要妥善予以處理。
“這其中有一個基本條件，就是符合土地利用規劃和城市發展總體規劃，但在土地屬性仍為非國有建設用地上形成規模入住的小產權房，要妥善處理?！彼忉尩?。
目前，由于中國城市化進程速度較快，而同時又采取了最嚴格的土地保護制度，嚴格控制農村土地轉為城鎮建設用地。在很多規劃中已經列入城市區劃的范圍內，仍然存在著大量未履行轉用手續而繼續保持著非城鎮建設用地屬性的土地，而在這一類土地上，即有大量小產權房存在。
消息人士透露，對于這部分小產權房，很可能采取補繳部分土地出讓金的形式，使其獲得合法身份?！皩τ谀切┬陆ǖ男‘a權房,一定會堅決處理?！眹临Y源部執法監察局局長張新寶強調。
針對重點城市解決
對于小產權房，無論是國土資源部還是國務院，態度向來強硬。但這一次，促使國土資源部尋求小產權房處置方式的，是全國大量小產權房“既成事實”的現狀，上述接近國土資源部的人士透露，小產權房已經占到中國村鎮住房總量的20%。
“這次調查工作的主要方式是抽樣，不是普查。”日前，針對已經呈送國務院審閱的有關小產權房的調查報告，國土資源部的一位官員向記者解釋。據了解，這次調查工作的抽樣城市主要集中在北京、天津、上海、重慶、廣州、濟南等城市，國土資源部認為，這些樣本城市的情況，能夠比較全面的反映前小產權房在全國的現狀。
記者了解到，這份調查報告中，在提出解決方案的建議之前，首先對全國小產權房的現狀進行了陳述，并指出了相對問題比較集中的幾個城市，以利于此后具有針對性地安排處置方式。
接近國土資源部的消息人士告訴記者，報告中“點明”小產權房問題比較集中的城市包括北京、天津、濟南、鄭州等。其中的規律是城市規模越大、城區擴張速度越快、小產權房的問題也就越突出。
這份報告所針對的小產權房，主要是指開發、建設在農村集體建設用地以及農用地上，銷售給非農業人口的住房。上述人士表示，對于這幾個城市小產權房的保有總量達到什么樣的水平，他不便透露，但“已經到了非處理不可的程度”了。
“很多近郊的小產權樓盤有了很長的歷史，已經入住了不少城鎮居民，報告里面也重點反映了這一情況，因為中央要求構建和諧社會，因此，在小產權房的處置過程中，要充分注意這一點的影響，報告還指出在北京、濟南等城市，這一問題比較突出。”這位消息人士稱。
實際上，此項調查早在2007年下半年就陸續展開，此間，國務院多次明確下發文件，強調小產權房不具有合法性，違反現行的土地管理制度，要堅決予以整頓。不過，對于已經形成規模的小產權房究竟總體現狀如何，國務院也十分關心，而國土資源部的此份調查報告，恰恰是要首先回答國務院的這個問題。
商業開發禁區
“無論最終國務院批復的處理意見是怎樣的，開發商肯定都不能介入小產權的處置，更不可能以后介入進行開發?！睆埿聦毭鞔_表態。
實際上，目前北京、鄭州等地的小產權房，有大量案例，都是由開發商與當地基層村民組織合作開發，在部分解決當地農村居民居住條件改善問題之外，大部分用于對城鎮居民進行銷售，不少國土系統的官員都在一定程度上認為，小產權的問題之所以大規模集中出現，而且愈演愈烈，很大程度上與商業力量的介入有關。
記者了解到，目前處置小產權房的主體，主要是當地的國土、建設部門，以及區縣級基層政府。而鎮及鎮以下政府，由于很多屬于小產權房的受益者，很難在處置的過程中保持公正，因此未被委以處置權，至于商業力量也就更加不予考慮。
“決策層比較傾向的意見是，把現在已經形成的問題處理妥當就視為結束，未來也不可能在政策上給小產權房新的空間，基本原則就是歷史遺留問題處置后，嚴格執行既有的土地管理政策與制度?！毕⑷耸糠Q。
對于記者關心的如此處置方式，能夠合法進入市場流轉的小產權房總量問題，他表示不便透露。而這些房屋的合法化，是否會對城鎮既有的房地產市場產生影響，他個人感覺影響只是理論層面的——因為這些房屋都已經形成入住，即便最終流轉，也是個人的轉賣行為，很難形成規模效應。
“這與開發商主導的成片開發是兩個量級，而政府也不可能允許在兩種不同土地制度上進行開發?！彼蛴浾邚娬{。
相關鏈接 小產權房政策流變
2007年6月，原建設部發出購房風險提示，提醒購房者，以城鎮居民身份到農村購買農村住房，不符合現有土地管理制度的規定，也就是說，城鎮居民購買小產權房的行為沒有法律保護，也不具備法律效力。
2007年12月，國務院總理溫家寶召開國務院常務辦公會研究促進節約集約用地和依法嚴格管理農村集體建設用地問題，會議明確要求城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”，單位和個人不得非法租用、占用農民集體土地搞房地產開發。
2008年1月，國務院下發《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》，明確指出，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。通知指出，任何涉及土地管理制度的試驗和探索，都不能違反國家的土地用途管制制度。
2008年1月，獲得“城鄉統籌綜合改革試驗區”身份的成都、重慶相繼下發文件，以不同方式試探小產權房合法化的工作。
2008年6月北京市政府批轉北京市發改委相關文件，提出對于處在北京第一道綠化隔離帶區域內的農民就地上樓后，剩余的房屋，可以并入市流轉。
2008年7月9日，國土資源部將有關小產權房的調查情況上報國務院，并提出相應解決與處置建議。
2008年7月15日，國土資源部下發通知，要求盡快落實農村宅基地確權發證工作，但同時明確指出，不得為小產權房辦理任何形式的產權證明。
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