| 樓市博弈中小開發商“難過” 圈地局面已經終結 |
| 中國發展門戶網 www.chinagate.com.cn 2008 年 06 月 24 日 |
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就在一年前，北京新開盤的部分項目還曾一度出現過徹夜排隊搶購的“壯觀場景”，開發商還在與銀行過著“你好我好大家好”的日子，而政府也在為房地產市場的過熱頭疼。時隔數月，房價即將崩盤的消息便甚囂塵上：銀行信貸的從緊、開發商資金困難、購房者的觀望到底、政府越來越完善的金融風險防范、房價回落、交易量萎縮……在樓市博弈中，政府、開發商、銀行、購房者，到底誰扛不住了？
銀行
提問 真的是錢袋收緊，門檻加高嗎？
真心話 其實他好我也好！
微妙，恐怕是一直以來形容銀行與政府、開發商、購房者之間關系最好的詞。
一方面，政府的信貸緊縮及放寬政策直接影響銀行的整體運作；另一方面，商業性房地產貸款在銀行整體業務中所占比例及其帶給銀行高額的利息差，也讓銀行一度將開發商和購房者奉為上賓。央行去年底的一項統計數據表明，去年金融機構各項貸款中，商業性房地產貸款總額占比超過30%。
因而長期以來，銀行都在與政府、開發商、購房者之間努力保持著一種平衡。可隨著房價松動、官方政策調整、開發商集體跳水等，這種平衡被打破了。
從去年下半年開始，與過去“只要手中有地,貸款找上門”的情況大相徑庭的是，銀行對房地產開發的貸款審核開始從緊，貸款門檻越來越高。業內人士透露，部分銀行針對房地產開發的信貸標準已從一季度的三個“三”標準提升至三個“五”標準。所謂三個“三”，即“申請貸款的房地產公司凈資產必須達到3000萬、開發面積3萬平方米以上、貸款需求至少3000萬”，至二季度這一標準即提升至“申請貸款的房地產公司凈資產必須達到5000萬、開發面積5萬平方米以上、貸款需求至少5000萬”。此舉是為了限制更多的小型房地產開發公司貸款。
對開發商從緊的同時，銀行也沒對購房者開綠燈。“二套房貸從緊”便是很好的例證。此前，曾有消息稱深圳四大銀行二套房貸政策再次松動。針對第二套房的確定標準采取“共同貸款”等變通措施，將第二套房算做第一套房申請貸款，從而獲得優惠利率和較低的首付比例。在對北京市各大商業銀行的調查中，記者尚未發現二套房貸政策有松動現象。
“銀行在為難開發商、購房者的同時，自己的日子并不好過。”華夏銀行北京分行的一位信貸經理告訴記者，由于個貸的穩定性非常高，一直以來都被視做銀行最優質的信貸業務，如果沒有信貸緊縮政策，即使房價大跌，有居住需求且收入正常的購房者也不會因此斷供房貸；真正的擔心是來自對房地產開發企業的貸款。“只要房子建好并銷售出去，貸款就不會出問題。如果因資金鏈緊張造成房子未建成形成爛尾樓，銀行的損失就相對大多了。”這位信貸經理告訴記者，即使開發商貸款收不回來形成不良貸款，銀行也會通過拍賣處置開發商所抵押的項目樓盤來保全資產。
沒有了商業性房地產貸款這塊“蛋糕”，銀行賴以生存的利息差收入迅速銳減。根據央行去年底的一項統計數據顯示，全國主要金融機構商業性房地產貸款余額約4.7萬億元，占金融機構人民幣各項貸款總余額約18%。其中房地產開發貸款余額、個人住房貸款余額分別占總余額的6.76%和9.99%，“毫無疑問，這一比例今年還要上漲”。一旦商業性房地產貸款余額占總貸款余額的比例超過25%，銀行就要“挨餓”。
開發商
提問 打折賣地甩股票，資金鏈是否斷裂？
真心話 有人歡喜有人憂！
中小開發商“日子好難過”
“中小開發商目前的日子好難過。”在就此問題采訪業內專家時記者獲得最為一致的答復。隨著年初萬科大張旗鼓的“降價潮”，京城樓市的觀望逐漸形成，為了刺激市場，“打折促銷”首先成為了中小開發商的救命稻草。先有部分新開樓盤試水般的9.5折，后有燕郊樓盤夏威夷北岸史無前例的7.5折，然而，這一切并沒有觸動市場。
近一階段，由于大盤的連續下挫，部分投資者或準購房人的資金被套牢，使得部分購房需求無法實現，而即使選擇在此時購房，原本有全款買房的購房者也紛紛申請銀行貸款。記者從北京部分從事房屋貸款擔保的機構了解到，由于資金被股市套牢，今年二季度選擇貸款購房的上漲了近20%。專家表示，股市下挫導致資金套牢最終影響購房者購房計劃或付款進度的，約占整個購房比例的25%。
這使得原本堅持北京房價仍舊堅挺、能順利度過低迷期的開發商，在僵持了近半年后不得不面對現實：商品房成交量的大幅下滑，成交價上漲勢頭被遏制。一時間習慣于快速開發、快速銷售的中小開發商們遭遇了前所未有的資金回籠過慢。
而正當部分中小開發商由于資金回籠過慢轉而想在銀行尋求貸款時，央行從今年伊始開始實行的資金緊縮政策，無疑給這些開發商的現狀雪上加霜。上周，央行一次性提高存款準備金率100個基點，達到了17.5%。
此時，命懸一線的中小開發商走上了借高利貸的險途。寧波大紅鷹集團以18%的年利率向小開發商放貸，這相當于銀行貸款利率的2.4倍。暗處是越來越多的中小開發商以更高的利率向私人進行拆借，年利率甚至高達35%。
除了借貸，為了生存，一些中小開發商將目光轉向了自己手中閑置的土地。一位項目經理向記者透露，“公司確實缺錢”。由于對未來前景的不看好，這位項目經理的公司在已經出讓了一塊土地后，正意欲出讓另外一塊土地。曾幾何時，開發商“左手圈錢，右手圈地”的局面已經終結，中國土地一級開發網顯示的信息也證實了這一點，從6月1日至今，轉讓開發項目的信息達到45條，在轉讓地塊中，也不乏地理位置優越的住宅用地，這位項目經理透露，這一部分地塊多為中小開發商此前“勒緊褲腰帶”高價競拍所得。
品牌房企“不缺錢”？
與中小開發商舉步維艱相比，品牌房企的日子似乎相對好過些。
作為“降價潮”的始作俑者，萬科在其項目全面實行降價后，副總裁肖莉在接受記者采訪時卻表示“萬科不缺錢”。無獨有偶，品牌開發商凱德置地剛剛為自己在北京的新項目打出了8折的超低折扣后，其大中華區銷售總監毛大慶僅僅將其歸結為“正常促銷”。
為了應對頻頻出臺的緊縮銀根的政策，品牌房企紛紛走上了上市道路。日前，河南的建業地產啟動香港上市程序，廈門的寶龍集團也傳出上市消息。然而，內地房地產企業的上市之路并非一帆風順。恒大地產首次公開上市(IPO)擱置事件被喻為“2008年中國房地產界最具標志性的事件”，3月20日，中國證監會發行部審核三處負責人習龍生明確表示：“中國證監會支持優質房地產企業通過IPO或借殼上市等方式，通過資本市場實現做大做強。但對募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發用地等的IPO，將不予核準。”
恒大地產IPO擱置后，內地房地產企業的海外上市希望渺茫，但在巨大的資金壓力下和外資伙伴的推動下，不少房企仍在尋找“柳暗花明”的機會，有關數據顯示，緊隨恒大腳步，試圖在國際資本市場上市的中國房地產公司大約有40多家，預計募集資金達200億美元。
另外一些上市房企也在轉讓項目或者股權，粵宏遠此前發布公告顯示，公司下屬全資子公司廣東宏遠集團房地產開發公司與北京萬信投資發展有限公司簽訂了《股權轉讓合同》，以500萬元的價格受讓其持有的東莞市萬科置地有限公司50%的股權。香港上市公司瑞安房地產也正計劃將旗下位于上海的瑞虹新城住宅項目及大連天地軟件園項目中的寫字樓部分引進策略投資者。瑞安董事總經理(商業)李子尚出席在香港舉行的業績發布會時透露，大連天地軟件園項目將有機會引入來自印度的投資者。這已不是瑞安第一次以股權換現金。2008年4月發布的公司2007年年報顯示，去年公司凈利潤大增1.15倍至24.62億元，其中有8.45億元的收益是來自去年公司出售武漢天地項目25%股權及上海太平橋項目116地段的49%股權，僅這筆收益，就占公司凈利潤的34%以上。
然而，在部分地產商紛紛謀求上市時，內地上市公司的表現卻不盡如人意。近期，A股市場創下本輪調整以來的新低，兩市地產股亦緊跟大盤連續下挫，部分地產股的跌幅甚至達到了20%。截至昨日，萬科收盤9.01元，跌幅50%；保利地產收盤12.62元，跌幅30%；金融街收盤7.65元，跌幅25%；招商地產在最高時達到102元，如今只剩14.88元。與其他“難兄難弟”相比，地產股毫無疑問屬于重災區。
政府
提問 地產緊縮政策還能走多遠？
真心話 樓市不能過熱或過冷！
從去年的限外令到今年第16次提高準備金利率，一年來，各種政策的出臺，無一不在透露一個信息：“對于房地產，政府要將緊縮政策進行到底。”而上周的一個中央工作會議卻對此有了改變。
上周，中央工作會議強調：要進一步加強金融監管，促進資本市場健康發展，保持房地產市場穩定，切實防范金融風險。此次中央會議內容被市場普遍解讀為：美國次貸危機和越南經濟危機大背景下，防范國內樓市危局即將引發金融風險，“很明顯這是一個信號”。
年初以來，隨著新開樓盤進入“8折時代”，業內紛紛猜測房地產泡沫即將被擠破。“樓市大跌并不是好事。”全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生談到目前樓市行情時不無擔憂。和聶梅生持同樣觀點的還有清華大學房地產研究所所長劉洪玉。
“房價下跌看似有利于老百姓，實則不然。”劉洪玉告訴記者，由于目前房地產市場缺乏住房抵押貸款二級市場作為信用風險和市場風險的分散機制，當住房價格持續快速上漲后進入下降軌道時，金融市場可能面臨風險。不但眾多沒及時“逃跑”的炒房者以及高價位購房者會被套牢，連銀行也將會被緊緊套牢，甚至會出現一定程度的經濟災難，日本便是一個很好的例子。上世紀90年代初日本的房地產泡沫破裂，房價下跌50%，使日本遭遇了長達10多年的經濟低迷。
“對中國來說，不用下跌50%那么多，20%-30%足以引發一場經濟災難。”由于目前中國普遍實行20%-30%房地產貸款首付標準，一旦房價下跌，很大一部分購房者即便將房子賣掉也無法償還貸款。SOHO中國聯席總裁潘石屹預言：“樓市大跌，將讓中國產生一大批負資產家庭。”
“無論是政府還是開發商，目前安全第一，因此相關的政策可能會微調。”聶梅生表示，盡管央行上調了準備金利率，而銀行在信貸方面違規被捉后，緊縮異常，官方透露出來的信息似乎仍在強調“一切從緊”，然而，中央工作會議后一周來的實際行動卻暗示：新的定位開始了。
先有商務部準備下放外商直接投資內地房地產項目的備案權，自2007年開始的限外令開始松動；后有房貸松動可循的效仿案例——北京住房公積金管理中心發布貸款新政，第一項優惠政策便是降低首付比例，即90平方米以下的經濟適用住房、限價房，購房人申請公積金貸款，首付款將降到購房款的10%。
人民大學經濟研究所剛剛發布的分析報告也證實了這一點。《報告》預測：下半年中國宏觀經濟政策將進行適當調整，改變年初從緊的財政政策取向，適度擴大支出規模，貨幣政策進行相應轉變。
“這并不意味著短期內會出現之前的好行情。”業內人士分析，從緊大方向不可能改變，會有針對性地微調，具體到樓市，注重的還是穩定。
購房者
提問 降到多少才是好？
真心話 沒有最多只有更多！
一邊是火焰、一邊是海水。面對開發商絞盡腦汁想出的各種促銷手段意圖救市時，購房者并沒有被真正觸動。在某網站的一項“樓盤促銷您心動嗎”的調查中，竟沒有一個參與調查者認為樓盤促銷會直接增加購買，已經趨于理性的消費者在開發商的促銷活動和真正適合自己的房子之間，選擇了后者。
北京市房地產交易管理網公布的數據顯示，5月份北京市期房住宅日平均簽約215套，4月份的這一數字為176套，盡管有了近22%的上漲，但與去年同期相比，跌幅還是超過30%，促銷仍沒帶動起曾經的紅五月。在開發商不斷利用促銷來打探購房者心理底線時，現實對開發商顯得些許的殘酷。
對此，專家表示，盡管在房地產市場，銷售回款是最有效、最直接的方式，但在當前房地產局勢不明朗的狀態下，降價銷售將有可能加重購房者的觀望情緒，形成“越降越觀望”的惡性循環。而我國傳統百姓的消費心理，人們大都喜歡“買漲不買跌”，一旦房地產價格下跌，那么人們觀望的心理會更加強烈(急需購房者例外)，直到樓市出現價格反彈，才會出現“追擊”的情形。在泡沫破裂后，香港房價花了幾年時間才慢慢抬升，日本樓市則花了10多年還沒有回暖。對資金緊缺的房企而言，一旦陷入這種尷尬局面，開發商恐怕要吃上盲目打折的惡果，“退房潮”便是很好的印證。
從今年4月開始，在經歷了長達幾個月的低銷售業績之后，負債壓力、現金流壓力巨大的眾房企才扭頭開始討好購房者，大面積、大規模的折扣開始形成，這為大面積的退房埋下了伏筆。
呂小姐，今年年初曾以13800元/平方米的價格購得立水橋附近一處104平方米新房，僅僅3個月后，呂小姐得知和自己同一棟樓、同一單元、同一層、同面積的新房，其銷售價格居然每平方米下降了1000元，無奈之下，呂小姐選擇了犧牲一筆不菲的違約金后退掉了手中的這套新房。
據北京市房地產交易管理網項目公示信息顯示，目前共有1427個樓盤存在退房記錄，其中退房次數超過百次的有12家，較突出的有韋伯時代中心，退房達403次，其中今年5月退房次數就達305次，目前該項目退房率達100%。“中原地產”總經理李文杰介紹，該網站所公布的數據是網上簽訂退房及認購退訂，從一定程度上反映了目前消費者的購房心理，高撤銷率也只有在這種樓市運轉被動的情況下才有可能出現。
在二手房市場，“退房潮”也在逐步形成。據21世紀不動產北京市場部經理齊凡透露，由于近期以來新房市場大幅度打折促銷以及股票市場的不景氣，不少此前“死扛”房價的房東均有了些許松動。這一消息記者也在“中原地產”、“我愛我家”等中介機構得到證實。“我愛我家”立水橋店的經理向記者介紹，最近店中的6位賣房人不約而同地將此前一直堅持數月的報價進行了下調，原因都是由于近一階段股票市場一路下跌，房東急需資金引發的。（齊琳）
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| 來源： 北京商報 |
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