“現在我們終于等到可以和中國開發商平等對話的機會了。”上周在世界不動產俱樂部“2008中國年會”上，來自國外的開發商表示。據了解，隨著去年樓市低迷以來，不少國外房地產公司就把目光投向了中國，據了解，這次大會吸引了近180家外國房地產公司參加。盡管目前中國樓市處于整體低迷期，但是到會的外資普遍認為，這恰恰是進入中國樓市的最好機會，可謂是“趁火打劫”。一位美國地產商表示，在中國投資房地產，他們期望賺取20%-30%的利潤，但是表示利潤高于30%的項目一般不會去做，主要是由于這樣的項目風險過高，而且中國的政策風險過大。
無疑，隨著今年金融政策的縮緊，房屋交易量的急劇下降，國內開發商的資金又頻頻告急，給外資進入中國房地產業提供了絕佳的機會。記者了解到，外資進入中國房地產業始于1994年，主要是由于當時國內房地產公司呆壞賬較多，給外資提供了絕佳的機會，而目前的地產和金融形勢和當初相同，在經歷去年沉寂期的外資將會繼續興風作浪。
樓市拐點從“量跌”到“價跌”
一線城市房價出現整體下滑
去年底，萬科王石首次提出了樓市“拐點”論，在當時遭到了潘石屹、任志強等一批業內大佬的反對，認為其是借機打擊對手，吞并中小地產商，然而隨著時間的推移和樓市陰云的不斷加劇，曾經主唱房價繼續上漲的潘石屹一改先前論調，甚至提出了“百日巨變”，從其立場的轉變不難看出，國內樓市正在發生深層次的變化。
進入今年以來，中國樓市進入“量跌價漲”的怪圈，交易量大幅度下滑而房價卻依然呈小幅上漲趨勢，可謂是樓市大風暴來臨前的垂死掙扎。在經過了5個月掙扎后，樓市拐點終于進入了實質化階段，一直是漲聲不斷的房地產市場，終于傳來降價的消息。根據有關調查顯示，京、滬、穗等地房價出現多年上漲后的首次下跌。于是，業內人士紛紛認為，中國樓市在經歷了交易量大幅度下滑后，終于迎來降價的“拐點”。
有關統計數據表明，上海商品房價格在連續6年持續上漲后首次出現下跌；北京商品房新開盤價出現6個月以來的首次下降；廣州、深圳等地也出現了多年來房價連續上漲后的首次下跌。此外，很多地區部分樓盤還打出促銷牌，如送車庫、送物業管理費和額外折扣等措施，例如北京打折項目促銷的樓盤已經接近了200個。
從今年2月份開始，北京住宅銷售均價依次為13036元/平方米、13090元/平方米、13488元/平方米及13222元/平方米。通過直觀的數據分析，4個月來房價變化并不明顯，上漲的幅度非常小，5月份首次出現今年以來均價下降的局面，環比4月均價下降266元/平方米，降幅達2%。
對此，有關房地產投資人士認為，目前出現樓市“拐點”的因素已經具備。一方面，近幾年，調控房地產的新政策不斷出臺，雖然一直沒有出現明顯的效果，但這些政策并沒有取消，反而在不斷地細化、調整和落實；另一方面，地價、房價不斷飆升，本身也是影響市場成交的主要原因。因為當房價上升到大多數工薪消費者購買不起、少數投資性買家也無利可圖時，就會出現物極必反的現象。在過旺的投資需求被抑制后，在增加住房有效供應的情況下，我國房地產市場將迎來降價“拐點”。
隨著房價的松動，有關專家指出，目前中國的基尼系數是0.48，根據其他國家的經驗判斷，中國未來的房價將下降40%，對此焦點，地產網做的一項網上調查表明，82%的網友同意這一說法。
從寫字樓整購到投資住宅
外資投資地產發生質變
樓市的低迷，特別是從“量跌”到“價跌”的實質性變化，讓苦等投資機會的外資興奮不已，給他們提供了所謂的平等對話的機會。其實一直以來外資在國內的房地產投資一直停留在對長期持有的商業地產項目上，特別是寫字樓、公寓等上，而對于回報率最高的普通住宅市場一直無從下手。一位來自美國的地產商表示，目前他們正在考察一些普通住宅項目，期望用直接參股的形式介入，已經有一些去年高價拿地的開發商，由于資金缺乏而陷入了開發困難中，這正是他們等待的機會。
其實，外資對國內房地產行業一直覬覦，但是國家近兩年來一直出臺限制性政策，一定程度上阻止了外資的投資機會。從2006年國家出臺“限外令”，去年又出臺了新外資投資目錄以來，對外資在國內房地產投資的勢頭有所遏制。但種種跡象卻顯示，今年開始，經過一段時間蟄伏的外資又開始有所行動。日前新西環T1寫字樓的被整購引起了業界的關注，參加這次世界不動產俱樂部中國年會的戴德梁行投資部華北區主管葉建成在采訪中表示，一直以來外資對國內的寫字樓市場都很關注，但由于近兩年來“限外”政策不斷出臺，確實給外資收購項目帶來一定的阻力。因此，目前外資會采取迂回戰術，先在中國境內設立項目公司，然后尋找同樣具有外資成分的項目，通過股權轉讓的形式完成收購。
葉建成表示，雖然去年北京的寫字樓缺乏外資的支持，但由于國內的大型國有企業，如銀行、保險公司表現出強勁的收購勢頭，使得去年北京市整棟物業成交面積約為160萬平方米，比2006年增長約30%。而其中寫字樓整棟成交面積占總量的60%，約為100萬平方米，比2006年增長了10%。在成交額上，整棟物業成交總額約270億元，比2006年增長約20%；其中將近70%是寫字樓，約180億元，比2006年增長20%。
由此可以看出，寫字樓物業依然是外資重視和青睞的物業類型，寫字樓的成交總額和成交面積一直保持了穩定增長的態勢。對于市場上認為目前北京寫字樓供應量過多，影響投資者收益的說法，葉建成認為，應該從更長遠的發展來看待寫字樓投資。他預計2009年和2010年，北京甲級寫字樓供應將僅為100萬平方米,尤其是2010年，預計新增供應將不到30萬平方米。而2010年以后，核心商圈，如CBD、金融街、燕莎等新供應更是越來越有限。所以，從長遠來講，北京寫字樓是非常具有投資潛力的。
而讓業內人士對北京寫字樓投資充滿信心的原因還有，目前持續攀升的寫字樓租金和售價。不少業內人士認為，雖然北京寫字樓的租金漲幅不如上海明顯，售價也不如上海高，但北京寫字樓平均租金屬于平穩增長，不像上海是幾起幾落、漲跌交替。因此，與投資市場比較成熟的上海相比，北京寫字樓投資潛力有著更大的挖掘空間。
因此，不少國內人士認為，在相當長的一段時間內，外資還不會輕易地進入普通住宅的開發中去，可能只會提供資金，期望坐地分成。
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