昨日（24日）出現(xiàn)在部分房地產(chǎn)交易中心的“關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知”顯示，二手房交易個(gè)稅將按買賣差價(jià)20%的稅率繳納。
“聽說了嗎，上面發(fā)文說要對(duì)二手房交易個(gè)稅按買賣差價(jià)20%的稅率強(qiáng)征，自行選擇總價(jià)1%至2%的核定征收快行不通了。”昨天，這樣一則消息在上海二手房市場(chǎng)掀起不小的波瀾
。據(jù)記者調(diào)查，上海市地方稅務(wù)局已經(jīng)向各區(qū)稅務(wù)部門下發(fā)了有關(guān)通知，各區(qū)房地產(chǎn)交易中心也將陸續(xù)執(zhí)行，主要內(nèi)容就是按上述所言加強(qiáng)對(duì)二手房交易個(gè)稅的征管。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉對(duì)上海二手房市場(chǎng)而言是個(gè)“大利空”。
從嚴(yán)征管
昨天下午，上海市盧灣區(qū)房地產(chǎn)交易中心率先掛出了這份名為“關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知”。通知共有五方面內(nèi)容，如明確個(gè)人出售商業(yè)用房不得享受1年內(nèi)換購(gòu)住房退還保證金和自用5年以上的家庭唯一生活用房免稅的政策；凡納稅人能提供房屋購(gòu)買合同、發(fā)票或建造成本、費(fèi)用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中有上次交易價(jià)格或建造成本、費(fèi)用支出金額等記錄的，均應(yīng)按照核實(shí)征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅等。
雖然這份通知中并沒有出現(xiàn)按差價(jià)20%強(qiáng)征之類的語句，但業(yè)內(nèi)人士都很清楚，如此從嚴(yán)征管就意味著避稅空間被大大壓縮。此前，征收二手房交易個(gè)稅的標(biāo)準(zhǔn)是：如能夠提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，就按照交易差價(jià)的20%核實(shí)征收；如不能提供相關(guān)憑證的，普通住宅按照交易總價(jià)的1%核定征收，非普通住宅按照交易總價(jià)的2%核定征收。也就是說，對(duì)一些納稅者而言還是存在著“就低”選擇的空間。
“現(xiàn)在如果按照通知嚴(yán)格執(zhí)行，自由選擇1%至2%的核定征收就不太可能了。”一位房產(chǎn)律師向記者介紹，“現(xiàn)在如果你說房屋原值憑證弄丟了，可不是個(gè)人說了算，稅務(wù)部門會(huì)嚴(yán)格審核，比如查調(diào)房子以往的交易記錄、契稅檔案等，這樣想逃也逃不掉，必須按差價(jià)20%來繳納個(gè)稅。當(dāng)然，不排除買賣雙方通過做低交易價(jià)的手段來少繳個(gè)稅，但是這樣做的風(fēng)險(xiǎn)還是很大的。”
立即生效
據(jù)記者了解，這次上海強(qiáng)征個(gè)稅幾乎沒有“緩沖期”。如盧灣區(qū)和黃浦區(qū)從昨天接到通知起就已經(jīng)對(duì)所受理的交易過戶執(zhí)行強(qiáng)征；徐匯區(qū)和靜安區(qū)則最快從今日起開始執(zhí)行；長(zhǎng)寧區(qū)據(jù)稱在通知沒有出來前，就對(duì)二手房交易個(gè)稅征管得很嚴(yán)格，這次則又補(bǔ)充強(qiáng)調(diào)對(duì)于上家(即出售方)買進(jìn)該出售房屋的時(shí)間在2006年8月1日及以后的(即上家產(chǎn)權(quán)證的登記日在2006年8月1日及以后的)要加強(qiáng)征管。截至記者發(fā)稿時(shí)，其他區(qū)還沒有變化，仍維持原狀，但市場(chǎng)人士表示，不排除很快會(huì)按通知執(zhí)行的可能性。
由于消息來得突然，上海各家房產(chǎn)中介顯得有些措手不及。上海中原物業(yè)顧問有限公司法律及交易按揭部昨天在第一時(shí)間向員工發(fā)出了緊急通告，要求無論所屬區(qū)的征稅現(xiàn)狀是否緊迫，已經(jīng)簽訂買賣合同且符合交稅條件的，須在第一時(shí)間內(nèi)通知上下家前去繳稅；在簽訂居間協(xié)議或買賣合同時(shí)，應(yīng)明確告知上下家個(gè)稅繳納政策的現(xiàn)狀，提示相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，避免糾紛的產(chǎn)生等。而在昨天率先掛出通知的盧灣區(qū)房地產(chǎn)交易中心，也沒有出現(xiàn)排隊(duì)繳稅的情況，很多二手房交易者還不知道情況有變。
■相關(guān)分析
投資客拋售成本將加大
“我認(rèn)為，這一政策的實(shí)施對(duì)于二手房市場(chǎng)而言是大大的利空，一定程度上將會(huì)再度影響買賣雙方的心理預(yù)期，從而延長(zhǎng)購(gòu)房周期。”對(duì)于上海此次出臺(tái)的個(gè)稅強(qiáng)征措施，上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理馬冀坦言，“個(gè)稅強(qiáng)征20%，很可能造成賣家轉(zhuǎn)嫁成本，從而抬高二手房掛牌價(jià)格，繼而間接推動(dòng)一手房市場(chǎng)的價(jià)格上揚(yáng)。尤其是對(duì)于近期一手房新增供應(yīng)量放大的區(qū)域，附近的二手房客源存在大比例分流的可能性。”
信義房產(chǎn)分析師朱平平也向記者表示，個(gè)稅強(qiáng)征后，稅收負(fù)擔(dān)會(huì)由賣方轉(zhuǎn)嫁到買方，繼而導(dǎo)致部分買方持幣觀望。“對(duì)買賣差價(jià)較小的房子影響可能不大，但是對(duì)差價(jià)大的影響肯定較明顯。還有短期內(nèi)在那些還沒有執(zhí)行的區(qū)縣，可能會(huì)產(chǎn)生急于成交、集中過戶的情況，但等到全部開始執(zhí)行后，隨著持幣觀望者增多，成交量就可能直線回落。”
另外，馬冀表示，個(gè)稅強(qiáng)征新政的急速出臺(tái)可以理解為政府對(duì)于目前樓市的宏觀調(diào)控不甚滿意，也擔(dān)心股市獲利之后的資金流入樓市，從而影響樓市前期調(diào)控成果。“從客戶層面來看，對(duì)于買賣雙方的心理影響非常大，預(yù)計(jì)政策消化期在1至2個(gè)月左右。對(duì)于賣方而言，尤其是前期投資客，其拋售成本將進(jìn)一步加大，二手房買賣雙方可能重新議價(jià)，轉(zhuǎn)售為租將會(huì)激增。租賃市場(chǎng)供應(yīng)量則可能放大，租金會(huì)隨之下調(diào)。再?gòu)漠a(chǎn)品來看，相當(dāng)數(shù)量的高檔物業(yè)會(huì)拋售離場(chǎng)，對(duì)于中低價(jià)位的二手房則相對(duì)影響較小。
業(yè)內(nèi)關(guān)注的另一個(gè)焦點(diǎn)是，上海此次個(gè)稅強(qiáng)征政策是否可能波及全國(guó)。因?yàn)樵谶@次上海采取行動(dòng)之前，從杭州等地也傳出個(gè)稅強(qiáng)征的消息。有分析人士稱，鑒于稅務(wù)系統(tǒng)垂直管理的特點(diǎn)，如果要強(qiáng)征，可能不會(huì)局限于個(gè)別城市。(李和裕)
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