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專家稱清算土地增值稅不會影響房價
中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.com.cn  2007 年 01 月 18 日 
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土地增值稅下月落地執(zhí)行,專家認為按照國家稅務總局16日晚頒布的《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》,再過兩周,針對全國房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的清算工作將全面展開。這意味著,拖延14年而未貫徹到位的土地增值稅征繳將嚴格執(zhí)行。同時,伴隨著《通知》的出臺,2007年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控也拉開了序幕。

《通知》規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售;整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;直接轉讓土地使用權等三種情況下,房產(chǎn)項目應該進行土地增值稅清算。

對于已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目,已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用對于取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;納稅人申請注銷稅務登記,但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的情況,稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

所謂土地增值稅,是對納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的凈增值額征收的稅種,根據(jù)增值幅度不同,房地產(chǎn)增值稅的稅率在30%至60%之間。早在1993年,國務院已規(guī)定了這一稅種。不過,由于實施細則的長期缺失,各個地區(qū)對于土地增值稅部分基本上要求房地產(chǎn)企業(yè)按照預(銷)售商品房收入1%至2%的比例進行預征,北京目前的預征比例為出(預)售收入的1%。

“盡管清算土地增值稅的規(guī)定早已有之,但此前一直沒有限定房地產(chǎn)企業(yè)的完稅時間,因此在執(zhí)行層面上缺乏可操作性,也幾乎沒有房地產(chǎn)企業(yè)主動清算。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者,此前房企的通常做法是,只要項目沒開發(fā)完就一直拖著不清算。而即使開發(fā)完了,只要開發(fā)企業(yè)還存在,也可以銷售未完成為由拒絕清算。“由于新規(guī)中設定了期限,以后拖繳的行為就行不通了”。

中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰認為,在房價上升較快的背景下重新落實這一稅種,實際是宏觀調(diào)控的延續(xù)和細化。“由于土地增值稅針對的是開發(fā)商的利潤部分,所以土地儲備越多、開發(fā)周期越長、產(chǎn)品附加值越大的開發(fā)商,受新規(guī)影響越大。”李文杰說。

新聞分析14年政策難落實

早在1993年,我國就出臺了相關規(guī)定,轉讓國有土地使用權、地上建筑物及附著物并取得收入的,應當繳納土地增值稅。稅率為四級超率累進稅率:最低的,增值額未超過扣除項目(即成本)金額50%的,課稅30%;最高的,增值額占扣除金額200%以上的,課稅60%。

但在實際操作中,累進稅率極少被嚴格使用。《土地增值稅暫行條例實施細則》留下了一個“缺口”,即涉及成本確定或其他原因而無法據(jù)以計算土地增值稅的,可以預征土地增值稅。結果,這一“例外”規(guī)定被普遍使用,目前各地土地增值稅征收多采用預征收制。加之土地增值稅是地方稅種,各地征收標準不一,一般預征額多為房屋銷售價格的1%至3%。晨報記者楊舒萌

后市分析是否影響房價還看供求關系

“近期房價上升較快,供求矛盾突出,不能排除部分開發(fā)商將這部分稅負轉嫁到購房者身上。此時出臺無益于平抑房價。”李文杰說。

不過,思源顧問董事長李國平認為,這部分稅負并不會影響房價。“雖然開發(fā)商的成本或多或少地增加,但開發(fā)商極少采用成本定價法,幾乎無一例外地采用市場定價法,因此這部分成本并不會轉嫁到房價上。而且房價是否受影響,主要取決于供求關系。”晨報記者楊舒萌

有助于鼓勵開發(fā)商建普通住宅

“正式開征土地增值稅,對房地產(chǎn)企業(yè)必然產(chǎn)生很大影響。”中央財經(jīng)大學稅務系黃樺教授在昨天接受本報記者采訪時表示。“由于土地增值稅采取累進制,這意味著房地產(chǎn)開發(fā)商利潤越高,需要繳納的土地增值稅越多,”黃樺說,“由于別墅等高檔住宅的利潤遠遠大于普通住宅,所以該稅的出臺對于鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)適合老百姓的普通住宅有積極的導向意義。”

來源: 北京晨報

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