轉(zhuǎn)型年代的中國(guó)房地產(chǎn)，“中小戶型”和“中低收入”反復(fù)出現(xiàn)是今后的政策導(dǎo)向
連續(xù)三年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控使我們終于認(rèn)識(shí)到，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入一個(gè)轉(zhuǎn)型期，轉(zhuǎn)型期的特點(diǎn)和標(biāo)志是什么？我提出三點(diǎn)供討論，就是從住宅的商品屬性向公共產(chǎn)品屬性轉(zhuǎn)移，從住宅的投資功能向使用功能轉(zhuǎn)移，以及從資源消耗型產(chǎn)業(yè)向資源節(jié)約型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。
住宅是一種商品，與其他的商品一樣在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中有一只無(wú)形的手在調(diào)控它的價(jià)格。但是，區(qū)別于其它商品的是住宅有雙重功能，有商品屬性又有公共產(chǎn)品屬性。此前在房地產(chǎn)領(lǐng)域中，重視經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是房地產(chǎn)發(fā)展的主要特點(diǎn)，1998年的房改和2003年以來(lái)的宏觀調(diào)控仍然是把房地產(chǎn)放在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域里來(lái)提出和考慮問(wèn)題的。應(yīng)該說(shuō)自從中國(guó)有了房地產(chǎn)市場(chǎng)以來(lái)，住宅的社會(huì)功能都被其強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)功能所掩蓋而被忽視，或者是沒(méi)有被放在應(yīng)有的位置上去。如果說(shuō)：“中國(guó)90年代以前的房子都是廉租房”的話，那么當(dāng)一個(gè)國(guó)家在實(shí)行了40年的廉租房之后，1998年一次房改就把廉租房體制一舉推翻而使公房變成了商品房，這必然造成住房作為公共產(chǎn)品的屬性沒(méi)能得到延續(xù)，必然造成缺失、缺位。
在房改以后的房地產(chǎn)發(fā)展中，用商品房拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)是非常主動(dòng)積極的，但是從民生方面來(lái)考慮住房問(wèn)題是被動(dòng)不積極的，其結(jié)果是廉租房存在不同程度的政策缺位、資金缺位、機(jī)構(gòu)缺位問(wèn)題。我認(rèn)為缺位就應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)位，住房的兩重性一腿長(zhǎng)，一腿短，正在對(duì)我國(guó)的和諧社會(huì)形成沖擊和影響。
不可否認(rèn)住宅有投資功能，這取決于不動(dòng)產(chǎn)與金融的高度緊密聯(lián)系。但是使用功能是基本。在以往的發(fā)展中這兩件事情也在不斷的交叉和博弈。一會(huì)兒說(shuō)房地產(chǎn)是重要的支柱產(chǎn)業(yè)，是“好孩子”，一會(huì)兒又說(shuō)你是“壞孩子”，制造泡沫。說(shuō)“好孩子”的時(shí)候，是用它刺激內(nèi)需，緩沖東南亞經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，形成了非常繁榮的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。說(shuō)是“壞孩子”的時(shí)候是房?jī)r(jià)上漲，中低收入階層抱怨買不起房。
我認(rèn)為，房地產(chǎn)應(yīng)該放在整個(gè)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)當(dāng)中去分析。投資過(guò)熱與宏觀經(jīng)濟(jì)有關(guān)系，近幾年，人民幣的供應(yīng)相對(duì)過(guò)剩，解決辦法就是提高貸款利率，因此央行不斷小幅升息。但是銀行又面臨著高達(dá)10萬(wàn)億元的巨大的存貸差，怎么解決？這個(gè)問(wèn)題的最終結(jié)果是導(dǎo)致非貨幣的實(shí)物資產(chǎn)升值。因?yàn)檫@么低的利率，迫使存款人去買實(shí)物資產(chǎn)，而最大的可保值的實(shí)物就是房子，這就是為什么房地產(chǎn)的投資(或投機(jī))功能會(huì)得以被強(qiáng)調(diào)和放大，其結(jié)果是房地產(chǎn)升值。這種情況之下，必然強(qiáng)化了房地產(chǎn)的投資功能。
從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)說(shuō)，在任何一個(gè)國(guó)家，使實(shí)物資產(chǎn)升值都會(huì)導(dǎo)致貧富分化，因?yàn)橹挥杏绣X(qián)人才具備投資實(shí)物資產(chǎn)的能力，而實(shí)物資產(chǎn)升值后就使得這些人更富，最終導(dǎo)致貧富差距拉大。這次的宏觀調(diào)控，更加強(qiáng)調(diào)住宅的使用功能，“90平方米問(wèn)題”之所以成為一個(gè)熱點(diǎn)，是從使用功能來(lái)看，是不是需要蓋那么大的房子，規(guī)劃設(shè)計(jì)是不是合理，使用起來(lái)是不是實(shí)用？原來(lái)的投資功能現(xiàn)在被控制了，投機(jī)功能被打擊了，這就是在轉(zhuǎn)型期的第二個(gè)特點(diǎn)。
住宅產(chǎn)業(yè)是典型的資源消耗型產(chǎn)業(yè)，因?yàn)槲覈?guó)的土地、水資源、能源等等都已經(jīng)形成了限制性因素，況且目前我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已經(jīng)達(dá)到了26平方米，住房的面積性饑渴階段已經(jīng)緩解，應(yīng)當(dāng)更強(qiáng)調(diào)住宅的功能質(zhì)量，給居民提供節(jié)能、省地、環(huán)保型的住宅。
從這個(gè)觀點(diǎn)出發(fā)，又出現(xiàn)90平方米的問(wèn)題，估計(jì)在今后較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，小戶型住宅是一個(gè)方向，城市中已經(jīng)沒(méi)有可能大量地提供建設(shè)用地了。至于90平方米和70%這兩個(gè)具體界限問(wèn)題，是否今后90平方米的面積正好對(duì)應(yīng)了70%的需求？我認(rèn)為還需要看到制定這一個(gè)政策的科學(xué)依據(jù)，現(xiàn)在還沒(méi)有看到更有說(shuō)服力的細(xì)則出臺(tái)。
當(dāng)前我們要更加務(wù)實(shí)地做好每一個(gè)項(xiàng)目。大家都不希望出現(xiàn)浮躁的觀念，例如：兩套并成一套、上下樓層打通等等。有人說(shuō)，最后這些房會(huì)成為貧民窟而造成房地產(chǎn)的階段性迷失和缺失，這是誰(shuí)都不愿意見(jiàn)到的。面向中小戶型的住宅更要做好，規(guī)劃設(shè)計(jì)要做精，在這樣的理念中蓋的房子，比大戶型更難做，同樣要體現(xiàn)綠色生態(tài)，要弘揚(yáng)傳統(tǒng)文化，如果傾心去做好，房子怎么還能賣不出去嗎？最近我們正在組織關(guān)于中小戶型的設(shè)計(jì)方案調(diào)研分析，結(jié)果將以競(jìng)賽的方式推出，在方寸之中做文章更能考驗(yàn)我們的應(yīng)對(duì)能力。
總而言之，大家可以思考轉(zhuǎn)型年代的中國(guó)房地產(chǎn)，“中小戶型”和“中低收入”反復(fù)出現(xiàn)是今后的政策導(dǎo)向。我始終認(rèn)為，盡管當(dāng)前大家的注意力被具體的調(diào)控?cái)?shù)字所吸引，宏觀調(diào)控的基本精神仍然是使得這個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)得以健康發(fā)展。無(wú)論如何中國(guó)的房地產(chǎn)還是要發(fā)展的。(作者聶梅生為全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng))
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