近日，建設部、北京市國土局接連發布購房風險提示和停工停售禁令，“劍指”北京城郊違規開發、銷售的小產權房。面對政府部門的 “曖昧提示”和 “倉促禁令”，社會公眾心里不免有些疑惑：小產權房的“茁壯成長”并非一年兩年，小產權房的隱藏風險也不是一天兩天，為何直到今天形成“燎原之勢”，政府部門才想起“發威問罪”呢？
自產自銷打起擦邊球
鄉村小產權房自出現以來一度成為社會關注的熱點。有人說它違法，有人說它不違法，還有人說它處于灰色地帶。稱之違法的理由是，根據我國法律規定，農民在集體土地上建造的房屋不得向本集體經濟組織之外出售。而稱之不違法的理由則是，法律并沒有禁止“出租”農民在集體土地上建造的房屋。
那么，小產權房的交易到底是“出售”還是“出租”呢？近日，記者在調查了解北京幾個小產權房產項目時，售樓人員都明確表示，他們這種小產權房“不辦理產權證，但會有50年的租賃證明”。
“當然，這種長達數十年的‘租賃’與‘購買’商品房在使用上沒有什么區別，或者說這種‘租賃’是一種變相的‘出售’，打了法律的‘擦邊球’。”北京市德恒律師事務所律師王巍認為：“房子下面的土地是農村集體所有土地。按照法律規定，在這樣的土地上，只有當地的農民才能居住和使用。而即便土地的所有者和開發商一起將之開發成了一片片的商品房，也仍然只有灰色的‘身份’。沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案，房屋的買賣只是買主和賣主之間的‘私下’交易，沒有任何法律能夠保護這種買賣后權利人的權利。”
采訪中，一位售樓人員直白地告訴記者，小產權房的出現其實并不是什么壞事，它不但遏制了商品房不斷瘋漲的價格，還讓買不起商品房的城鎮居民住上了房子，而且讓眾多的農民直接分享到了土地增值和經濟發展的成果。另外，對開發商來說，也是好事，因為他們得到了一個取得開發土地的新途徑，而不再像以前那樣必須接受地方政府的‘盤剝’。”
房價失控成就小產權房
“以前大產權3000多元，小產權1000多元的時候，我們的房子根本沒現在好賣，現在我們的均價漲到3000多元，人們反倒搶著買，剛才來的那個律師就是看了‘負面’報道才來我們這兒看房的。”售樓的銷售人員指著一位剛剛離開的背影告訴記者。
據相關部門最新數據表明，北京市四環路以內住宅期房均價達到每平方米13121元；四環至五環路均價突破萬元，達到10616元；五環至六環路的均價也達到了7037元。而小產權的房價多在每平方米2500元至4000元之間，僅為四環內商品房價格的25%至30%，這種價格的對比，讓小產權房炙手可熱。
“想買便宜房，就到農村去！小產權房能紅火至今，價格便宜只是一方面，真正的原因是建了也沒有人管、買了也沒有人管！北京市小產權房的存在已有10余年了，明明是屬于違規開發建設的房產項目，相關政府部門在10幾年中都沒有及時進行制止。直到小產權規模化以后，才發出風險提示和禁令問罪。政府究竟是確不知情還是不作為放縱，這事大家心里特明白！”一位去年剛在通州買了小產權房的王先生告訴記者。
多年從事房產銷售的張女士告訴記者，北京市的小產權房是上世紀90年代中期陸續開始出現的。當時北京各界的名流是購買主力，多數是為了休閑和養老。2003年以后，隨著中國房地產市場的升溫，大規模開發建設小產權房的違規活動才真正開始。目前位于房山、昌平、通州、密云、順義等郊區，已售和在建的“小產權”項目已突破1000萬平方米。在北京440多個在售房產項目中，就有80個是小產權，占項目銷售總數的20%左右。
九龍治水凸顯管理難
“表面上看很多部門都在管，實際上是誰都沒有真正管！小產權房的管理至少涉及國土資源部門、建設部門，還有農業部門和國家相關立法、執法部門，恰恰處在政府各職能管理部門的交叉點上！” 民盟中央法律委員會王心安委員對記者表示。
“以村為單位的銷售主體，我們執法部門很難管理，村單位具有天然的主體合法性，干涉它，就是干涉它的主體合法性。另外從買方業主來說，我們沒有專門制裁購買違規房屋的法律，所以對買賣雙方來說都沒法進行處罰。”采訪中，一位在政府部門工作的李女士這樣告訴記者。
政府強制拆除小產權房的事例北京市也曾發生過。2006年5月，北京市規劃委在利用衛星查處違法建設過程中，發現房山區青龍湖鎮青龍頭村有違法建設項目。經核實，該項目在未辦理任何立項、規劃、用地、建設審批手續的情況下，共計建144棟別墅，占地300余畝，屬于違法建設。2007年3月27日，相關部門開始實施拆除其中的85棟，剩下的59棟予以沒收。
北京市德恒律師事務所律師王巍對記者強調：近年來，北京市郊區的小產權房大多是村委會或鄉鎮政府以舊村改造、新農村建設等名義，通過自行建設或與房地產公司合作開發后對外進行違法銷售。建設部門完全可以理直氣壯地去管理，而不是僅僅做出“風險提示”。因為建設部門無權管理非城鎮國有土地上的建設行為，但有權管理違反《房地產管理法》的市場銷售行為。不管這些小產權房的建設是否合法，但其對社會銷售的行為是違法的。建設部門有權依法禁止這種對社會公開的銷售行為和沒收其所得。(李文華)
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