在北京房價輪番暴漲、中低收入者望房興嘆的情況下，作為國內(nèi)最早的合作建房發(fā)起人于凌罡，對合作建房運動面臨的形勢和機遇怎么看？他在北京的合作建房實踐近況如何？四年間五次拿地五次失利，究竟是何原因？于凌罡近日為此接受中國經(jīng)濟時報記者的專訪，并表示他的合作建房項目已有了新進展。
經(jīng)驗匱乏導(dǎo)致拿地失敗
“我們剛準(zhǔn)備拿地時，相對現(xiàn)在要缺乏經(jīng)驗得多，在操作上有一些不成熟的地方。” 于凌罡認為經(jīng)驗缺乏是導(dǎo)致拿地失敗的重要原因。
花園路5號地被于凌罡認為是距離他成功最近的一塊地。“最初的規(guī)劃是要容納240到280戶，宣布報名后，短短4天就達到240人的規(guī)模。”據(jù)于凌罡回憶，當(dāng)人數(shù)達到280人后就停止報名，盡管如此，每天依然能接到至少十個電話咨詢，甚至有購房人守候在銀行門口，希望能拿到別人轉(zhuǎn)讓的購房號。
然而，在收集建房款時，到現(xiàn)場交錢的只有一百余人。于凌罡至今依然認為當(dāng)時過于自信的操作方式犯了一個致命錯誤——對不確定性因素考慮得不夠周全，這直接導(dǎo)致競標(biāo)款未能達到銀行要求的數(shù)額。
“當(dāng)時我們限定每個人只能交4000元／平方米，由于當(dāng)天來的人數(shù)嚴(yán)重不足，一共才湊足3800萬元，我們和銀行簽訂的合同中明確規(guī)定我們必須提供給銀行4000萬元，銀行才可以幫助我們?nèi)ズ灱s。但是當(dāng)時確實沒有辦法在短時間內(nèi)找到那么多錢，最后只能無疾而終。”于凌罡反思這次差點成功的拿地經(jīng)歷時發(fā)現(xiàn)問題并沒有想象得那樣簡單。
土地供應(yīng)困難和老百姓不理解
“老百姓對合作建房并不理解，他們的行為有的時候并不理性。無論是通過電話還是MSN上，總有不相識的人問我，現(xiàn)在進展怎么樣，卻不告訴我他們的名字。還有一些人覺得合作建房的價格依然很高，希望能夠再降低一些。”于凌罡對于老百姓再降房價的要求顯得非常無奈，他將這比喻成老百姓希望能通過合作建房一次性進入小康生活。
他對記者表示：“我們在芍藥居的項目就面臨這個問題，6750元／平米，比市場價格便宜20%以上，老百姓要求再低一些才簽約。”
與一些人對合作建房政府是否支持的擔(dān)憂不同，于凌罡介紹的情況是：“政府對我們還是很支持的。我們參與政府的投標(biāo)答辯，政府對我們設(shè)計的戶型很認可。如果不是資金不夠，當(dāng)時就有可能拍地成功。”
于凌罡向記者表示：“政府沒有理由不支持我們。一是我們的戶型設(shè)計最大限度地滿足合作建房成員的要求，符合國家對中小戶型建設(shè)的要求；開發(fā)商出發(fā)點只是為了賺錢，不可能做得像我們這樣好。二是我相信我們繳納的土地出讓金和稅費要比開發(fā)商多，不存在拖欠和偷逃的問題，這一點連與我們接洽的政府有關(guān)部門負責(zé)人也承認。”
由于各種原因，北京的合作建房一再擱淺。于凌罡將此歸結(jié)為兩點：土地供應(yīng)困難和老百姓不理解。相比老百姓的不理解，拿地的難度看起來似乎更大。
“現(xiàn)在的土地供應(yīng)很不規(guī)范，我們要想拿到合適的地塊很難。我們有一次拿地時盡管承諾一次性付款，也給出了并不低的價格，但最終這塊地卻給了一家名不見經(jīng)傳的房地產(chǎn)開發(fā)公司，其它大的房地產(chǎn)開發(fā)商和我們一樣，也沒能中標(biāo)。”于凌罡說。
正在封閉運作拿地
查詢于凌罡合作建房的網(wǎng)站，記者發(fā)現(xiàn)，合作建房的籌備工作并沒有停止，該網(wǎng)站公開的信息顯示，至少有三塊地正在運作當(dāng)中。
記者就此向于凌罡求證時，他并不否認，“我們正在繼續(xù)找地，現(xiàn)在找到的幾個項目都很好，土地價格也很便宜。但我們現(xiàn)在封閉起來做，不方便透露出更多信息。”這樣可以避免開發(fā)商得知信息后，故意抬高土地價格，增加合作建房的資金壓力。
到底有哪些土地他正在操作中？在采訪中，于凌罡反復(fù)提及亞運村地區(qū)。依據(jù)他的說法，亞運村地區(qū)的商品房均價已經(jīng)超過每平米1萬3千，如果通過合作建房，合作建房人每平米只需要支付8000元／平米。在他看來，這樣的價格應(yīng)當(dāng)是有一定吸引力的。記者對該網(wǎng)站持續(xù)觀察兩周的結(jié)果顯示，交款人數(shù)量正在增加，
REZIE解決資金難題
總結(jié)于凌罡5次拿地失利，幾乎每次都與資金脫不了干系。“我們正在探索一種新的方式，以突破合作建房的瓶頸——資金問題。”于凌罡說的新方式就是REZIE，俗稱房地產(chǎn)基金。
記者查閱相關(guān)資料后發(fā)現(xiàn)，REZIE在房地產(chǎn)商吸引海外資金的過程中早已有之，海外基金通過REZIE實現(xiàn)與房地產(chǎn)商的利益分成。
而在于凌罡看來，REZIE能夠吸引更多的人加入到合作建房中，從而提供給合作建房人充足的資金保障。據(jù)他介紹，未來參與合作建房的成員，都會是REZIE的持有者，銀行將為每一個成員開一個賬號。如果有項目，持有人需要向賬號上存錢，并與銀行簽訂托管協(xié)議，保證合作建房過程中的資金安全。
據(jù)于凌罡介紹，與普通合作建房不同，REZIE的持有人雖然投資買房，但也可以轉(zhuǎn)讓持有權(quán)，直接套現(xiàn)。
“現(xiàn)在已經(jīng)有500人持有我們的REZIE卡，只要有項目，持卡人就可以往卡上存錢，我們馬上就能啟動建房項目。”于凌罡向記者出示了他持有的REZIE卡，這張卡看起來與普通銀行卡沒有太大差別。
盡管經(jīng)歷多次失敗，于凌罡卻依然非常看好合作建房的前景，“現(xiàn)在買房，即使年收入12萬元的中產(chǎn)階級都得做房奴。如果房價再漲下去，絕大多數(shù)人都買不起房，也只能選擇合作建房了，合作建房將成為非走不可的路徑。”于凌罡對記者表示。(謝光飛 張一鳴）
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