共享辦公資源由百家爭(zhēng)鳴向頭部玩家集中 智能化、差異化成為共享辦公的新探索

越來(lái)越多的平臺(tái)不再局限于僅提供共享式的工位，而是加入了更獨(dú)立、更私密的辦公空間，如納什空間的超級(jí)工作室等，迎合國(guó)內(nèi)中小企業(yè)的辦公需求。

2015年，伴隨著“雙創(chuàng)”的興起，在共享經(jīng)濟(jì)的大潮下，共享辦公空間從無(wú)到有開(kāi)始了一路狂奔。不僅WeWork，優(yōu)客工場(chǎng)、納什空間、氪空間等行業(yè)巨頭紛紛跑馬圈地，擴(kuò)張著勢(shì)力范圍。在各地政府的支持下，共享辦公也吸引了眾多創(chuàng)業(yè)者和洶涌資本的關(guān)注。各地的共享辦公平臺(tái)不斷涌現(xiàn)，以各種名義做眾創(chuàng)。有的是為了政府補(bǔ)貼，有的則是湊熱鬧，甚至很多孵化器都打著共享辦公的標(biāo)簽出現(xiàn)，全國(guó)范圍內(nèi)的共享辦公平臺(tái)很快就超過(guò)了上萬(wàn)家。

但與共享單車(chē)類(lèi)似，百家爭(zhēng)鳴僅兩年后，2017年開(kāi)始，共享辦公行業(yè)就迎來(lái)了洗牌，倒閉、關(guān)門(mén)、并購(gòu)重組，層出不窮。隨著金融水龍頭的持續(xù)收緊，大量的共享辦公平臺(tái)在燒光了最初的投資資金后陷入經(jīng)營(yíng)困境。相比之下僅有幾個(gè)頭部玩家的日子依舊有聲有色，融資、擴(kuò)張兩不耽誤。

仲量聯(lián)行的報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2018年第二季度，聯(lián)合辦公整體品牌數(shù)量增速放緩，但絕對(duì)增量相對(duì)可觀，行業(yè)的市場(chǎng)資源、資本、業(yè)務(wù)等越來(lái)越向頭部企業(yè)集中。畢竟市場(chǎng)涌動(dòng)、資本狂熱只是一時(shí)，如何長(zhǎng)久地賺錢(qián)才是好生意的基礎(chǔ)。如今，面對(duì)共享辦公的下半場(chǎng)，頭部玩家們開(kāi)始思考如何布局共享辦公的未來(lái)，提高盈利能力，創(chuàng)新新模式，加入智能科技等，頭部玩家們希望借此探索出未來(lái)發(fā)展的新道路。

擴(kuò)規(guī)模：寡頭玩家的增量游戲

近日，在鳥(niǎo)巢附近的納什空間旗艦店里，納什空間創(chuàng)始人張劍宣布納什空間簽下世紀(jì)財(cái)富中心面積8000余平方米的辦公空間，在CBD商圈辦公社區(qū)再落一子，也為納什空間邁進(jìn)百萬(wàn)平方米時(shí)代正式拉開(kāi)序幕。

“沒(méi)有不爭(zhēng)體量的。”納什空間聯(lián)合創(chuàng)始人表示，從體量上來(lái)說(shuō)，納什空間已經(jīng)是超大規(guī)模的共享辦公企業(yè)，也是國(guó)內(nèi)共享辦公平臺(tái)中第一個(gè)完成管理百萬(wàn)平方米規(guī)模的企業(yè)。

據(jù)公開(kāi)資料，納什空間已經(jīng)完成了五個(gè)城市布局、運(yùn)營(yíng)面積達(dá)到了100萬(wàn)平方米,共計(jì)有14000家入駐企業(yè)、10萬(wàn)+工位數(shù)量，成為行業(yè)規(guī)模最大的聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商。

不僅是納什空間，優(yōu)客工場(chǎng)10月份完成了對(duì)方糖小鎮(zhèn)的并購(gòu)，還在8月和9月前后并購(gòu)和收購(gòu)了智能化辦公平臺(tái)火箭科技和大觀建筑。并在近期完成了2億美元 D輪融資后，開(kāi)始尋找海外收購(gòu)機(jī)會(huì)。

氪空間則在不久前簽約了北京CBD甲級(jí)寫(xiě)字樓財(cái)富中心大廈，將在大廈內(nèi)40和41兩層打造出5000余平方米的聯(lián)合辦公空間。這是氪空間在國(guó)貿(mào)商圈的第六個(gè)社區(qū)，開(kāi)業(yè)后將與氪空間中海廣場(chǎng)、大都會(huì)、海航實(shí)業(yè)大廈、慈云寺、大成國(guó)際五個(gè)CBD區(qū)域的已開(kāi)業(yè)社區(qū)協(xié)同，驅(qū)動(dòng)該區(qū)域辦公空間的升級(jí)，為區(qū)域內(nèi)企業(yè)提供更加優(yōu)質(zhì)高效、靈活舒適的辦公解決方案。

很顯然，在納什空間、優(yōu)客工場(chǎng)、氪空間等企業(yè)不斷釋放擴(kuò)張信息的背后是共享辦公寡頭玩家們強(qiáng)大的融資能力。6月份，納什空間宣布獲得近5億元人民幣的B+輪融資；優(yōu)客工場(chǎng)獲得D輪融資；7月份，WeWork中國(guó)則宣布獲得5億美元B輪融資；8月份，夢(mèng)想加宣布獲得1.2億美元C輪融資。

正是在資本的支持下，共享辦公的游戲方式也在開(kāi)始變化。最初的地點(diǎn)選擇主要以產(chǎn)業(yè)園區(qū)或城市邊緣地帶的寫(xiě)字樓為主，但隨著市場(chǎng)的認(rèn)可度提升，聯(lián)合辦公空間已經(jīng)從產(chǎn)業(yè)園區(qū)、低端寫(xiě)字樓等成本低廉的區(qū)域，逐漸向城市地標(biāo)性商辦建筑內(nèi)擴(kuò)張。

比如，越來(lái)越多的聯(lián)合辦公空間開(kāi)始選擇入駐城市CBD、金融中心區(qū)域的高端寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、綜合體等。聯(lián)合辦公空間向高低兩端滲透，尤其是向高端迸發(fā)的趨勢(shì)越來(lái)越明顯。

這樣強(qiáng)勢(shì)發(fā)展的背后必然帶來(lái)劇烈的洗牌。“一開(kāi)始的時(shí)候，大家以各種名義做眾創(chuàng)，有的是為了政府補(bǔ)貼，有的則是湊熱鬧。隨后，行業(yè)洗牌還是很明顯的。倒閉、關(guān)門(mén)，市場(chǎng)開(kāi)始呈現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的整合。整合之后就會(huì)形成像馬拉松一樣的賽跑，會(huì)形成不同的集團(tuán)效應(yīng)，頭部效應(yīng)顯現(xiàn)。”張劍表示。

同時(shí)，行業(yè)的合并潮加速，頭部力量逐步顯現(xiàn)。2018年1月份，優(yōu)客工場(chǎng)全資收購(gòu)洪泰創(chuàng)新空間;裸心社收購(gòu)澳大利亞辦公空間品牌Gravity;3月份，優(yōu)客工場(chǎng)宣布與無(wú)界空間合并，并收購(gòu)wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社;同月，WeWork中國(guó)收購(gòu)裸心社;7月，優(yōu)客工場(chǎng)與Workingdom進(jìn)行合并，與愛(ài)特眾創(chuàng)達(dá)成并購(gòu)合作意向等。這意味著，小型的聯(lián)合辦公空間運(yùn)營(yíng)商將面臨淘汰或被兼并的命運(yùn)。

和任何一個(gè)新興行業(yè)一樣，經(jīng)歷了最初的百家爭(zhēng)鳴，大多數(shù)玩家開(kāi)始離開(kāi)，剩下寡頭們則繼續(xù)壯大，也同時(shí)改變了整個(gè)游戲的玩法。

求利潤(rùn)：從吃差價(jià)到賺服務(wù)

首當(dāng)其沖的改變，就是對(duì)于盈利的追求。畢竟燒投資人的錢(qián)只是暫時(shí)的，看得見(jiàn)的盈利模式才是長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的保障。

其實(shí)，共享辦公在最初僅僅是一個(gè)賺差價(jià)的生意，低價(jià)拿到寫(xiě)字樓，改造后再出租，賺取差價(jià)。這種模式的進(jìn)入門(mén)檻極低，只要能低價(jià)拿到寫(xiě)字樓再通過(guò)服務(wù)、創(chuàng)意、運(yùn)營(yíng)、差異化等創(chuàng)造出空間的增值，就能賺取租金的差價(jià)。有業(yè)內(nèi)人士便表示，如果將一個(gè)租金在5元/平方米/天的乙級(jí)寫(xiě)字樓改造成共享辦公，其租金可以達(dá)到7-12元/平方米/天，甚至是更高的水平。但現(xiàn)在，僅僅有關(guān)系拿到低租金的共享辦公平臺(tái)，已經(jīng)很難“活下去了”。

數(shù)據(jù)顯示，聯(lián)合辦公出租率平均達(dá)到85%時(shí)才能保持盈虧平衡，但單體項(xiàng)目85%的出租率并不容易做到。大部分的共享辦公空間的實(shí)際出租率都達(dá)不到80%，標(biāo)桿企業(yè)的出租率也將將超過(guò)80%。根據(jù)公開(kāi)資料顯示，即便項(xiàng)目大多數(shù)位于城市核心商圈， SOHO3Q的平均出租率也僅有88%，氪空間的出租率達(dá)到94%，優(yōu)客工場(chǎng)、納什空間的出租率行業(yè)最高，均為95%。這使得大量共享辦公企業(yè)開(kāi)始改變僅依靠租金的模式。

其實(shí)業(yè)內(nèi)都明白，共享辦公的“租金”模式是行業(yè)的過(guò)渡期，未來(lái)一定是要提供全流程的企業(yè)服務(wù)。納什空間聯(lián)合創(chuàng)始人史志雋表示，行業(yè)里的共識(shí)是：共享辦公不比房地產(chǎn)行業(yè)，掙不了快錢(qián)，一點(diǎn)點(diǎn)把規(guī)模做大才有溢價(jià)空間，規(guī)模也是頭部企業(yè)做大做強(qiáng)的基礎(chǔ)。納什空間如今能做到盈利，除了傳統(tǒng)的工位收入做基礎(chǔ)，共享辦公已發(fā)展到了以創(chuàng)新研發(fā)、生態(tài)構(gòu)建為主導(dǎo)的階段，未入住企業(yè)提供智能辦公支持和全鏈條的服務(wù)成了工位之外另外的重要收入。

根據(jù)WeWork的公開(kāi)資料顯示，2014年租金收入占到了其總體收入的93.33%，融資報(bào)告中預(yù)計(jì)在2018年，整體租金收入會(huì)占到整體的87.27%，服務(wù)型收入從6.67%增加到12.73%。

可見(jiàn)，服務(wù)收入成了共享辦公盈利與否的重要指標(biāo)。不久前剛完成B輪融資，主打科技辦公的“夢(mèng)想加”也是差異化突圍的樣本之一，它不只提供用戶(hù)辦公場(chǎng)所，還有一體化智能商業(yè)辦公服務(wù)解決方案。據(jù)了解，其在北京的共享辦公空間工位月租為1800-2200元。

“租金+”已經(jīng)成為了很多共享辦公企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)，他們認(rèn)為，圍繞空間入口能夠不斷附加新的收入。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)，辦公空間從資產(chǎn)屬性變成服務(wù)屬性，商業(yè)模式從租金導(dǎo)向變成流量導(dǎo)向，屬性從地產(chǎn)屬性變成平臺(tái)屬性。特別是做平臺(tái)，需要為這一類(lèi)客戶(hù)提供綜合性服務(wù)，然后有多次服務(wù)，并把它變成一種可以輸出的服務(wù)模式。

一位辦公空間的運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人告訴北京青年報(bào)記者，以往的用戶(hù)對(duì)辦公空間的需求通常隱含了對(duì)區(qū)位、裝修等因素的考量，但這種通過(guò)租金上漲賺取收益的實(shí)際空間非常有限。不過(guò)，由于地緣關(guān)系，空間運(yùn)營(yíng)者和租戶(hù)的關(guān)系更加密切，在時(shí)間成本越來(lái)越被重視的當(dāng)下，當(dāng)空間運(yùn)營(yíng)者直接能解決他們對(duì)于服務(wù)的需求、社交的需求等，這就成了他們?cè)黾佑c(diǎn)與提高品牌溢價(jià)的絕佳途徑。

比如氪空間就通過(guò)孵化服務(wù)、廣告售賣(mài)、會(huì)員體系等拿到了超20%占比的收益；優(yōu)客工場(chǎng)通過(guò)販賣(mài)包含會(huì)議室使用時(shí)間等會(huì)員包的服務(wù)，拿到了近8%的非桌子收入，并希望在明年上半年盡快超過(guò)10%；納什空間也提供包括路演、社交互動(dòng)、投融資、產(chǎn)品推介等服務(wù)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，共享辦公企業(yè)正在通過(guò)提供空間，將優(yōu)秀的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)吸引進(jìn)入，近距離觀察這些團(tuán)隊(duì)的行為方式，集中提供輔導(dǎo)服務(wù)、集中組織創(chuàng)投對(duì)接。這樣下來(lái)，一個(gè)成功項(xiàng)目的投資回報(bào)要遠(yuǎn)大于提供空間而來(lái)的租金收入。

另外，隨著辦公空間規(guī)模的擴(kuò)大，辦公成本也在下降。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在入駐企業(yè)的數(shù)據(jù)中，納什空間和優(yōu)客工場(chǎng)的入駐企業(yè)量都接近上萬(wàn)級(jí)別，氪空間的入駐企業(yè)也達(dá)到了3000多家；在會(huì)員數(shù)量方面，合并多家共享辦公企業(yè)后的優(yōu)客工場(chǎng)會(huì)員數(shù)超過(guò)20萬(wàn)、納什空間的會(huì)員數(shù)超過(guò)10萬(wàn)。這些顯現(xiàn)的數(shù)據(jù)，都在展示一家共享辦公企業(yè)背后的服務(wù)能力。

聯(lián)合辦公分析師就指出，聯(lián)合辦公空間需要實(shí)現(xiàn)各類(lèi)資源的整合，上下游產(chǎn)業(yè)的打通，做好客戶(hù)所需的產(chǎn)業(yè)對(duì)接，從而構(gòu)建企業(yè)服務(wù)的生態(tài)體系，進(jìn)一步增強(qiáng)增值盈利能力。

換模式：“共享”同時(shí)增加“獨(dú)立”

在盈利方式的升級(jí)之外，共享辦公實(shí)際上已經(jīng)不僅僅是共享工位的模式，也開(kāi)始迎合國(guó)人內(nèi)斂的性格，更多地加入了“獨(dú)立”內(nèi)容。

其實(shí)共享辦公是從美國(guó)引入的舶來(lái)品，但在經(jīng)過(guò)了幾年國(guó)內(nèi)的落地后，更多的共享辦公平臺(tái)意識(shí)到，單純?nèi)_(kāi)放、全共享的模式并不適用于中國(guó)。因?yàn)橹袊?guó)企業(yè)和歐美企業(yè)在對(duì)辦公空間的選擇上有巨大的差異，中國(guó)中小企業(yè)主更鐘愛(ài)有私密性的辦公空間。

納什空間創(chuàng)始人兼CEO張劍就表示，集中式的聯(lián)合辦公模式是一個(gè)很好的形態(tài)和理念，也是這個(gè)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。但是中國(guó)和美國(guó)目前所處的階段不一，文化、審美能力、服務(wù)水平都有很大的差異，所以國(guó)內(nèi)的聯(lián)合辦公產(chǎn)品在模式照搬過(guò)來(lái)后并不能完全適應(yīng)國(guó)內(nèi)的發(fā)展。

針對(duì)于此，納什空間提出了“獨(dú)立+聯(lián)合”的共享辦公新模式。在這一模式中，既保留更加符合國(guó)人辦公習(xí)慣的獨(dú)立空間，同時(shí)又配套了聯(lián)合辦公的共享服務(wù)，非常好地滿(mǎn)足了小企業(yè)需要共享、交流，又追求獨(dú)立、私密的需求。其主打產(chǎn)品“超級(jí)工作室”提供帶有聯(lián)合辦公配套的獨(dú)立辦公室，采用一體化裝修方式，使得租戶(hù)能夠快速拎包入駐，辦公面積在80平方米到200平方米之間，實(shí)現(xiàn)“獨(dú)立辦公+聯(lián)合服務(wù)”的辦公生態(tài)。據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在北京，目前可選的超級(jí)工作室覆蓋了方莊、CBD、亞奧、國(guó)貿(mào)等各大核心商圈，大概就有1000多個(gè)，出租率在90%左右。

同時(shí)，在模式創(chuàng)新方面，優(yōu)客工場(chǎng)也走在前列，率先在行業(yè)內(nèi)成立第一家企業(yè)科協(xié)，整合優(yōu)客工場(chǎng)生態(tài)資源，同時(shí)打造了“全球INS大會(huì)”這一雙創(chuàng)領(lǐng)域的活動(dòng)IP。另一個(gè)行業(yè)巨頭氪空間則從新媒體創(chuàng)業(yè)母體中脫離出來(lái)，轉(zhuǎn)換為共享辦公空間。

成立于2016年的Distrii辦伴已在兩個(gè)國(guó)家、四個(gè)城市、30個(gè)熱門(mén)商圈布局，其創(chuàng)始人，也是綠地前執(zhí)行副總裁胡京就認(rèn)為，未來(lái)的辦公市場(chǎng)將像今天的酒店行業(yè)一樣出現(xiàn)辦公運(yùn)營(yíng)商——一個(gè)專(zhuān)門(mén)運(yùn)營(yíng)辦公空間的機(jī)構(gòu)。“辦公行業(yè)將從業(yè)主自持辦公物業(yè)自行招租的方式，逐步轉(zhuǎn)變成業(yè)主持有物業(yè)，辦公運(yùn)營(yíng)商招租運(yùn)營(yíng)的模式。”他說(shuō)，從這個(gè)角度看，這種辦公不是共享辦公而是連鎖辦公。胡京認(rèn)為，連鎖辦公行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模更大。“從市場(chǎng)來(lái)看，旅客人數(shù)可能只有辦公人數(shù)的十分之一，以首旅如家3000家酒店計(jì)算，未來(lái)連鎖辦公行業(yè)巨頭的門(mén)店數(shù)量將有數(shù)萬(wàn)家。”

相比之下，在本土化的改造過(guò)程中，WeWork就遜色了很多。業(yè)內(nèi)分析人士就表示，WeWork中國(guó)雖然獲得了巨額融資，但是中國(guó)的本土企業(yè)對(duì)WeWork中國(guó)卻并不認(rèn)可，其中很大的問(wèn)題就是WeWork中國(guó)不接地氣，讓中國(guó)的創(chuàng)業(yè)者望而卻步。

拼未來(lái)：辦公智能化成為各家關(guān)注焦點(diǎn)

在模式與盈利之外，共享辦公另一個(gè)探索的就是未來(lái)發(fā)展的路徑。對(duì)此各家企業(yè)可以說(shuō)模式不一、方法不同，但是幾乎都在做同樣的一件事情——擁抱互聯(lián)網(wǎng)、探索辦公智能化。智能化辦公甚至被認(rèn)為是對(duì)于未來(lái)機(jī)遇的重要把握。

業(yè)內(nèi)人士也指出，當(dāng)下共享辦公市場(chǎng)融資洗牌并購(gòu)的熱潮不斷加劇，以往靠擴(kuò)張、靠融資的競(jìng)爭(zhēng)方式已經(jīng)難以為繼，共享辦公的下半場(chǎng)將是產(chǎn)品的比拼，而依托于人工智能和大數(shù)據(jù)的方式為共享辦公場(chǎng)景賦能，有望打破現(xiàn)有的競(jìng)爭(zhēng)格局，找到新的爆發(fā)增長(zhǎng)點(diǎn)。

在辦公智能化方面，創(chuàng)始人中有濃厚互聯(lián)網(wǎng)背景的納什空間一直走在前列。史志雋就對(duì)北青報(bào)記者表示，在接下來(lái)的五年中，所有的空間都將是智能化、客戶(hù)所有的界面都是互聯(lián)網(wǎng)化，讓辦公設(shè)備成為新的流量入口，在空間中挖掘更多的場(chǎng)景。

不僅如此，根據(jù)納什空間的調(diào)查，不管是出于提升辦公效率的角度，還是對(duì)節(jié)約成本的顧及，快速發(fā)展中的企業(yè)普遍對(duì)智能辦公服務(wù)體系有很大的需求，而且未來(lái)會(huì)越來(lái)越大，解決這一問(wèn)題的關(guān)鍵正在于房地產(chǎn)科技。

“納什空間累計(jì)服務(wù)了超過(guò)12000家企業(yè)，每家企業(yè)對(duì)于服務(wù)的要求又不一樣，如何能夠滿(mǎn)足他們的個(gè)性化需求呢？”史志雋解釋道，和其他類(lèi)型企業(yè)相比，共享辦公最大的優(yōu)勢(shì)是能夠在基于空間服務(wù)基礎(chǔ)之上獲得大量的辦公大數(shù)據(jù)。這些大數(shù)據(jù)能夠?yàn)槿腭v企業(yè)畫(huà)像，再在此基礎(chǔ)上提供基于客戶(hù)畫(huà)像的個(gè)性化服務(wù)，更好地匹配他們的需求。

史志雋還預(yù)計(jì)，面對(duì)房地產(chǎn)科技的來(lái)襲，共享辦公服務(wù)企業(yè)應(yīng)該積極應(yīng)變，拿出切實(shí)可行的措施來(lái)，而跟不上這一輪智能升級(jí)的共享辦公服務(wù)企業(yè)，則將極有可能被淘汰掉。

與納什空間類(lèi)似，萬(wàn)科出身的毛大慶同樣注重科技對(duì)于共享辦公平臺(tái)的作用。優(yōu)客工場(chǎng)也推出了名為“優(yōu)鮮集”的App。此外還在近期收購(gòu)了智能化辦公平臺(tái)火箭科技，并投資了省廣眾爍。據(jù)介紹，省廣集團(tuán)孵化的數(shù)字整合營(yíng)銷(xiāo)公司省廣眾爍將與優(yōu)客工場(chǎng)一起，發(fā)揮各自資源優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)及經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)，共同構(gòu)建以共享辦公空間為核心的智能化商業(yè)社群生態(tài)。

不同于納什空間自己打造科技辦公系統(tǒng)，資金實(shí)力雄厚的優(yōu)客工場(chǎng)通過(guò)收購(gòu)與合作這條路，也打造出了自己的智能化辦公體系。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，在可見(jiàn)的未來(lái)，共享辦公智能化將成為這一行業(yè)的重要趨勢(shì)。這也反過(guò)來(lái)告訴相關(guān)企業(yè)，在辦公智能化到來(lái)之前，要積極應(yīng)變，拿出切實(shí)可行的措施來(lái)。而跟不上這一輪智能升級(jí)的共享辦公服務(wù)企業(yè)，則極有可能將被淘汰掉。

文/北京青年報(bào)記者　李桁

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