“一塊幾千平方米大小的城市土地邊角料，成就了17個人的合作建房夢想。”
盡管事情已過去半個多月，但“金華模式”依然為大家津津樂道。
個人合作建房溫州破冰“拿地”之后，此次金華小地塊的出讓，似乎又一次意味著浙江省走在了合作建房熱潮的前列。
果正如此嗎？
杭州個人合作建房聯盟負責人王涌宇稱，“金華模式”沒有推廣的意義。
而記者從一些主管部門和開發商了解到，把金華出讓小地塊冠以“個人合作建房金華模式”，或許存在誤讀。
“無論是北京，深圳，還是溫州、杭州，一般都有一個合作建房的組織和發起人，這是一群有共同目的的集合體。但你在金華看到了什么？這純粹是一批小業主的意外結合。”杭州一位一直關注個人合作建房的開發商作如此表示。
“金華模式”，到底是不是真的“個人合作建房”？
自然人不等于“個人”
“人們對金華模式的最大誤讀，就是把自然人與個人等同起來。”一位開發商提醒道：“對于房產開發來說，這幾乎有著天壤之別。”
自然人當然也是個人，但許多自然人事實上都是開發商或者投資者，只不過是在成立公司以前以自然人的名義拿地而已。
王涌宇表示，因為許多大城市出讓宅地對競買人有資質要求，自然人拿地的機會不多。比方說，在杭州，許多宅地的出讓條件規定只有三級以上（含三級）房地產開發資質的企業才能參加競買。
沒有開發資質的自然人很難在大城市拿地，也就意味著個人合作建房公開拿地只能通過“借殼”或委托房產公司等其他的形式，而國家對這方面的監管是相當嚴格的。
“這給個人合作建房增加了相當大的難度。但這并不意味著，用自然人名義拿到地的，一定是個人合作建房。”王涌宇說。
其實，在2005年3月以前，杭州就有自然人成功拿地。2003年12月，自然人溫榮輝以3360萬元的價格競得濱江一地塊；2004年5月，自然人葉福林和大北房產一起拿下下沙一塊地；2005年3月，自然人趙雪峰以3.38億元競得了九堡地塊。
恰巧的是，溫榮輝競得的杭政儲出（２００３）４１號地塊剛好在上個月預售。實際操作該地塊的是杭州遠境置業有限公司，負責人即溫榮輝。樓盤名為浮力森林苑，是兩幢小高層，均價在每平方米6000多元。
“比方說浮力森林苑這樣的商品樓盤，是以自然人的名義拿的地，但你能說這是個人建房嗎？”一位開發商表示，“在湖州等中小城市，自然人還可以拿地。但如果要真正落實到房產開發，至少得成立一家暫定資質的房產開發公司。而即使是暫定資質，也必須有100萬元以上的注冊資金以及一定數量的專業人員。”
小地塊建的是“豪宅”
哪些人對金華這些小地塊感興趣？
剖析“金華模式”，我們幾乎看不出這是一種“個人合作”拿地：沒有發起人，也沒有統一的章程。
金華市國土局經濟開發區分局工作人員稱，市民中最感興趣、也最有競買意向的主要是三種人：手頭有閑散資金的小老板；想購置土地做辦公用房的中小企業；親戚朋友想合伙建房降低購房成本的。
盡管金華是個二線城市，但1月22日出讓的小地塊均價達到了每平方米9800元。這些單幅面積在100平方米左右的小地塊，光競買保證金就達到了80萬元。
以每塊地108平方米計，土地總價在百萬元上下，再加上建設成本，建房的總費用約在150萬元左右。
王涌宇稱，一般來說，個人合作建房主要針對的是沒有經濟適用房購買資格，但又買不起商品房的城市居民。顯然，金華小地塊并不是為個人合作建房所預設的。
這些小地塊底層規劃為沿街店面，二至五層為住宅，六層為閣樓，單幅地塊的建筑面積在510平方米左右。在當地人的眼里，這絕對稱得上是“豪宅”了。
而這些“豪宅”的用途，也與“合作建房”相去甚遠。一位姓趙的“地主”表示，“房子并不打算賣，二到五層即使自己住不下，也可以給親戚住。”趙先生隔壁的兩個“鄰居”，就打算“把房子用來開小旅館”。
“三統一”難保高品質
選擇個人合作建房，主要為了滿足兩個目的：一是價格要比市面上的商品房便宜；二是在小區配套和規劃設計方面，能夠滿足一定的自主性，提高房產的舒適性和品質。
王涌宇說，“對于許多城市居民來說，并不一定會滿意這些聯建房的外觀和房產品質。”
這種將小塊土地劃分成獨立單元出售給個人的做法，其實在我省許多中小城市都不鮮見。而為了保證這些小地塊的開發質量和城市景觀，一般來講，這些土地在出讓時都會被要求“設計、報批、建設三統一”。
金華市國土局經濟開發區分局就要求，競拍人競買成功后，須交納20萬元的統一聯建保證金，聯建保證金在建設期間分期退還；動工、竣工時間分別為合同簽訂之日起6個月內和一年內；建房者承諾地塊開發建設遵循統一設計、統一報批、統一建設原則，并嚴格按照規劃部門的有關建設要求進行設計、施工、建設，擅自違反規劃條件進行建設的，接受包括沒收統一聯建保證金在內的相應處罰。
根據金華開發區規劃分局對39號地塊的用地建設要求，18個單元分兩幢建設，每幢9個單元；建房戶按幢推舉一戶為委托代理人，負責該幢房屋的設計、報批以及施工管理，并由業主自主選擇一家有資質的施工單位進行施工，費用自理。
“與個人合作建房是統一拿地與統一請專業房產公司代建不同的是，這些小地塊基本上還是自建的形式，各建房戶的成本預算并不一致，建筑材料可能有優有劣，房產質量不一定有保證。”一位杭州的開發商說，“當然，也有人或許一開始就不認同地塊預先的統一規劃。
看來，這些小業主們的“豪宅”，與個人合作建房還有相當長的距離。
深圳模式
拍成品房走捷徑
深圳首批個人合作建房者們將于今年春節期間搬進新房，這兩棟建成的成品房是位于深圳寶安區沙井鎮金橋工業城的宿舍樓，將成為個人合作建房組織在全國范圍內最先崛起的“樣板房”。
據發起人林立人介紹，這些建成后的成品房交納稅后每套總價約為7．5萬元，即均價約為1623元／平方米。其周邊商品房樓盤均價都在6000元／平方米以上。
據了解，這兩棟宿舍樓是以林立人為首的深圳81名合作建房者成功地通過拍賣，僅以600萬元的價格獲得了位于沙井街道的兩棟宿舍樓的產權。這兩棟樓均為宿舍公寓樓，因為債務問題被法院強制委托拍賣。其使用年限為50年。
由于這兩棟物業原為企業宿舍樓，房產“屬性”不屬于商品房，因此每套房子皆沒有獨立的房產證，只有使用權，不能在市場上交易。
煙臺模式
專門人群間的合作
位于煙臺的中國藝術家村，也曾被認為是全國首例真正意義的個人集資建房成功案例。早在1999年底，為使眾多藝術家在海濱有一個用于創作、度假的家園，打造一個以藝術生活為主題的“世外桃源”，發起人趙燮借助自己在藝術界的影響，向全國各地藝術家發起集資合作建立中國藝術家村的倡儀。
2001年第一批藝術家交了集資建房款，一年后房屋如期交付使用，第一批藝術家高高興興地拿到房門鑰匙。有了成功的開始一切都變得極其順利，不到兩年的時間里，來自全國各地，由110余戶書畫家、音樂家、作家組成的全國第一個也是規模最大的藝術家村就屹立在了煙臺。
溫州模式
具有開創性意義
去年１１月１５日，溫州市個人合作建房聯盟委托開發商以１億多元的價格取得了一個３０畝地塊的開發權。溫州的成功“拿地”，意味著個人合作建房在國內首次進入實質性操作階段。
溫州的“拿地”具有僥幸的成分。由于宏觀調控的壓力，開發商對開發小塊土地的興趣不大，這使溫州合作建房聯盟在幾乎沒有競爭對手的情況下競拍到了一塊土地。溫州個人合作建房聯盟，還依托了溫州市場營銷協會的組織力量。葉建英
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