“作為買房人，我的直觀感受就是二手房在2007年的7～11月份之間幾乎根本就搶不到。可是從11月下旬開(kāi)始，市場(chǎng)卻突然發(fā)生了變化，不斷有中介公司給我打電話推薦房源。”不久前剛喬遷新居的王先生如是說(shuō)。
據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2007年10月北京市二手房成交量環(huán)比下降9%，11月成交量較10月又下降了8.6%。此外 ，天津、深圳11月份二手房市場(chǎng)的成交量環(huán)比分別下降了25%和17%以上。二手房市場(chǎng)似乎已逐步進(jìn)入了低迷狀態(tài)。
盡管記者采訪的多家經(jīng)紀(jì)公司均表示這是淡季的正常現(xiàn)象，然而不可否認(rèn)的是，在央行2007年年底一系列緊縮貨幣政策下，調(diào)控效應(yīng)已經(jīng)初步顯現(xiàn)。那么這是否意味著二手房市場(chǎng)的冬季已經(jīng)來(lái)臨？傳說(shuō)中的“多米諾骨牌效應(yīng)”是否已經(jīng)出現(xiàn)？
市場(chǎng)突變
27歲的王先生供職于北京的一家媒體機(jī)構(gòu)。2007年7月，他和新婚妻子計(jì)劃購(gòu)買一套二手房作為居所。最初，王先生打算將購(gòu)房目標(biāo)鎖定在三環(huán)或四環(huán)以內(nèi)，然而令他意想不到的是，二手房市場(chǎng)的火熱程度幾乎讓他失去了對(duì)房屋的選擇余地。
據(jù)其介紹，當(dāng)時(shí)中介公司的房源出手很快，客戶看中的房屋如果當(dāng)天沒(méi)有繳納定金，第二天則立馬會(huì)被搶購(gòu)走。而令他感到生氣的是，即使看中的房屋交了定金，但如果賣家發(fā)現(xiàn)有出更高價(jià)格的買主，甚至還是會(huì)單方毀約。
“我已經(jīng)碰到了兩起賣方毀約的事情。所以在我買房的過(guò)程當(dāng)中，是眼睜睜地看著三環(huán)的二手房從均價(jià)12000元漲到20000元。”王先生語(yǔ)氣中透露著當(dāng)初購(gòu)房時(shí)的無(wú)奈。
經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的看房、找房，王先生始終沒(méi)有找著合適的房源。眼看房屋難求，王先生便決定放棄2007年的購(gòu)房計(jì)劃。然而又一次令王先生感到意外的是，情況竟然發(fā)生了轉(zhuǎn)機(jī)，“二手房源突然急劇增多，可供挑選的空間和時(shí)間都變大了。”于是沒(méi)過(guò)多久，王先生便在管莊的某小區(qū)購(gòu)得了一套令自己滿意的二手房。
事實(shí)上，王先生的案例絕非偶然。記者身邊的一位朋友在2007年下半年的買房過(guò)程中，也與王先生有著相似的感受。這位朋友同記者聊天時(shí)談到，在她10月份進(jìn)入市場(chǎng)選購(gòu)房屋時(shí)，正是市場(chǎng)的火爆時(shí)期，“有一次其實(shí)已經(jīng)看中了一套還算合適的房屋，然而僅因?yàn)楠q豫了兩天，房屋便被搶購(gòu)走了。”這位朋友感慨道。
“不過(guò)沒(méi)想到在11月份的時(shí)候，中介居然都主動(dòng)來(lái)找我們推薦房源。這時(shí)候我就明顯感受到了市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了觀望氛圍。”因?yàn)檫x擇余地已經(jīng)擴(kuò)大，記者的這位朋友直到12月才選定好房屋。
根據(jù)千萬(wàn)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司提供的數(shù)據(jù)顯示，2007年前11個(gè)月，北京二手房成交總量約為8.12萬(wàn)套，相比去年同期的7.1萬(wàn)套提高了14.7%，但進(jìn)入第四季度以來(lái)，卻明顯出現(xiàn)了下滑趨勢(shì)，成交量銳減，兩個(gè)月不足1.5萬(wàn)套。12月份以來(lái)成交量仍沒(méi)有起色，繼續(xù)在低迷中徘徊。
“今年央行不斷縮緊的貨幣政策出臺(tái)，尤其是提高第二套房貸的首付比例，這在一定程度上抑制了市場(chǎng)需求，導(dǎo)致了二手房成交量呈現(xiàn)萎縮狀態(tài)。由于這些政策集中在下半年出臺(tái)，因此在10月末、11月初的時(shí)候才開(kāi)始顯示效果。”業(yè)內(nèi)人士如是分析。
“多米諾骨牌”？
自2007年11月13日深圳中天置業(yè)總裁蔣飛涉嫌卷款逃跑以來(lái)，中介行業(yè)便開(kāi)始出現(xiàn)動(dòng)蕩。
12月6日，深圳長(zhǎng)河房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司繼此前關(guān)閉了20多家分店之后，再次關(guān)閉旗下的21家分店。至此，該公司全線歇業(yè)；12月16日，深圳金地置業(yè)公司突然開(kāi)始采取收緊戰(zhàn)略，寶安和南山區(qū)的23家分行紛紛撤鋪關(guān)門。
不但深圳多家公司收縮戰(zhàn)線，不久前，在北京中介市場(chǎng)中知名度較高的信一天房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司也關(guān)閉了其位于花家地、通廣大廈、西三旗、清河、奧體東門、通州、雙井、崇文門和廣安門等地的店面。
“貨幣政策收緊后，二手房市場(chǎng)的交易量就開(kāi)始有所下降。而對(duì)于中介公司來(lái)說(shuō)，交易量是其惟一的評(píng)價(jià)指標(biāo)。所以我覺(jué)得今后還可能會(huì)有中介公司出問(wèn)題，不過(guò)這主要取決于今后國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)政策。”中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰表示。
細(xì)數(shù)央行2007年下發(fā)的調(diào)控政策：10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、6次加息、第二套房貸款的認(rèn)定以及不久前被叫停的加按揭、轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，政策出臺(tái)時(shí)間緊密且手段嚴(yán)厲。
千萬(wàn)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)分析師高晗對(duì)記者表示，從緊的貨幣政策對(duì)抑制需求、打擊炒房投資無(wú)疑會(huì)有很好的效果，然而也會(huì)不可避免地導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量大幅下降，購(gòu)房者產(chǎn)生觀望情緒。目前“僧多粥少”的局面已經(jīng)開(kāi)始讓很多經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)營(yíng)艱難、關(guān)門停業(yè)。
“2008 年央行將進(jìn)一步緊縮貨幣政策，這對(duì)于很多中介公司來(lái)說(shuō)不是個(gè)好消息，眾多中小型公司紛紛撤離市場(chǎng)已經(jīng)成為近期的顯著現(xiàn)象。”高晗表示。
淡季因素還是調(diào)控效應(yīng)初顯？
盡管市場(chǎng)的動(dòng)蕩讓中介行業(yè)面臨重新洗牌，然而記者在采訪過(guò)程中也發(fā)現(xiàn)，一些經(jīng)紀(jì)公司仍然保持著樂(lè)觀態(tài)度。我愛(ài)我家副總經(jīng)理胡景暉認(rèn)為，對(duì)于廣州、深圳等一些炒房現(xiàn)象較為嚴(yán)重的地區(qū)，貨幣緊縮政策確實(shí)會(huì)給中介公司帶來(lái)影響，而像北京這類以自住需求為主的城市，所受影響則不會(huì)太大。此外，二手房市場(chǎng)在年底一直屬于傳統(tǒng)意義上的淡季，因此交易量有所下降也屬正常現(xiàn)象。
“北京市場(chǎng)90%的購(gòu)買力對(duì)于我們來(lái)講都是自住的，而這90%里面還有一半是首次置業(yè)，所以金融政策的影響不會(huì)太大。”胡景暉表示。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)金育松也認(rèn)為，目前對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響的是央行要求提高第二套住房房貸首付比例。而從鏈家地產(chǎn)目前的交易狀況來(lái)看，置業(yè)升級(jí)的數(shù)量卻并不是很多。因此在他看來(lái)，政策的影響或許會(huì)使部分百姓產(chǎn)生觀望心理，但導(dǎo)致交易量下降的主要原因還是由于受到淡季因素的影響。
“北京的剛性需求還是比較強(qiáng)烈的，只要有剛性需求在支撐，我覺(jué)得交易量下降的狀態(tài)就不會(huì)持續(xù)很久。”金育松分析說(shuō)。
盡管鏈家地產(chǎn)和我愛(ài)我家一致認(rèn)定央行的貨幣政策不會(huì)給二手房帶來(lái)較大的沖擊，然而嚴(yán)厲的調(diào)控手段卻也讓一部分中介公司的心態(tài)開(kāi)始發(fā)生微妙變化。
高晗告訴記者，2007年連續(xù)6次的加息，使得已購(gòu)房者的還款壓力增大，新購(gòu)房者的購(gòu)買需求受到抑制；同時(shí)加息改變了部分人的投資理財(cái)觀念，直接影響了中介公司的收益；而10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率造成銀行可貸款總額減少，個(gè)人按揭用戶貸款難度變大，從而抑制了二手房的購(gòu)買需求，對(duì)中介公司也產(chǎn)生了不小的影響。
市場(chǎng)迷霧
導(dǎo)致二手房市場(chǎng)成交量下降的，究竟是淡季因素還是國(guó)家的宏觀調(diào)控政策？在2008年繼續(xù)從緊的貨幣政策下，二手房市場(chǎng)前景又將如何？中介公司能否走出陰霾的冬季？
對(duì)此，上海社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)業(yè)研究中心陳則明博士表示，住宅鏈?zhǔn)且粋€(gè)從頂端到末端的循環(huán)系統(tǒng)，處在頂端的是有改善性需求的人們，從緊的貨幣政策倘若抑制住了這部分人群的購(gòu)買需求，他們現(xiàn)有的房屋資源則不會(huì)被騰出來(lái)，這在一定程度上減少了二手房的供應(yīng)量，實(shí)際上也就影響到了整個(gè)社會(huì)的需求和供給。因此從短期來(lái)看，二手房受到的影響肯定很大。
“但長(zhǎng)期來(lái)講，他們一定會(huì)找到一個(gè)平衡點(diǎn)，這個(gè)平衡點(diǎn)就是由社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定的。比如說(shuō)買房人如果不能從銀行貸款，那么他們也可以找拍賣行或者典當(dāng)行等一些輔助性的金融機(jī)構(gòu)。社會(huì)需求在那，就不會(huì)因?yàn)橐粋€(gè)政策而被長(zhǎng)期壓抑。”陳則明補(bǔ)充道。
西南財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)稅學(xué)院周雪飛博士在接受記者采訪時(shí)也表示，央行在經(jīng)過(guò)了6次加息后，個(gè)人房貸的利率較之以往上升了很多，這樣無(wú)疑加重了購(gòu)房者的購(gòu)房成本，在這種狀況下，對(duì)二手房的需求肯定會(huì)產(chǎn)生抑制作用，從而導(dǎo)致成交量的下降。但另一方面，由于目前二手房市場(chǎng)的供需關(guān)系還沒(méi)有達(dá)到一個(gè)均衡，因此從前景來(lái)看，三級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展空間還是比較大。
“我覺(jué)得目前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)處在一個(gè)調(diào)整期，這種調(diào)整應(yīng)該是對(duì)以往房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的一種矯正。從三級(jí)市場(chǎng)來(lái)看，由于需求量還是很大，因此我覺(jué)得，經(jīng)過(guò)這段時(shí)間的恢復(fù)期以后，二手房市場(chǎng)的前景應(yīng)該是會(huì)比較好的。”周雪飛表示。（吳雅卿）
|
