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投資商鋪之所以講究地段，歸根結底還是考慮承租的對象。即使一個商鋪所處的地段再好，若無法找到合適的承租商，也只能“待字閨中”。因而，在決定購買商鋪之前一定要做到心中有數。通過分析商鋪的最終用途來決定是否投資商鋪，應該是投資者的第一堂課。

文/本刊記者 羅瑜

來廣州打工7年的湖南人王文生挖掘到了自己的第一桶金。2006年，王文生決定用這一筆錢做筆投資。

從事推銷工作多年，王文生接觸了大量的私營店主，看了不少用一個小鋪就能養全家的案例后，王文生把投資目標鎖定商鋪。有道是“投資住宅是銅，寫字樓是銀，商鋪則是金”，看來投資商鋪確實不錯。加上厭倦了打工生活，王文生打算購買一個商鋪，一來有了自己的不動產，二來方便日后自立門戶開個小店。打定主意的王文生便開始尋覓商鋪。

王文生看好廣州的快節奏生活，因而他決定開一家面向上班族的粥粉店，而粥粉店要選擇怎樣的商鋪呢？王文生為此陷入了沉思。

在物業中介的指導下，王文生得知，投資經營商鋪，選好地點就相當于成功了一半；而通過分析商鋪的最終用途來投資，更是投資者必修的第一堂課。

王文生的最終用途是自用，而創業項目是遍布廣州的粥粉店，因此，王文生勾勒出自己未來的商鋪的大概模樣：

首先，粥粉店不是針對社區的業主，而是上班族。根據客戶為上班人士及逛街一族的特點，選擇在寫字樓及政府辦公部門集中的地段的商鋪，客流量比較集中，從而為粥粉店的盈利打下包票。同時，寫字樓附近商鋪的升值空間較大，以后轉手不怕沒人接手。

其次，由于粥粉店本小利薄，因而不宜選擇樓價高昂的地段，所以不臨正街的二線商鋪是首選。這樣，經濟壓力減少的同時，還避免了社區店的人流寥寥和社區餐館的擾民之嫌。

于是，2006年12月，王文生在寫字樓以及政府辦公部門比較集中的越秀區德政北路附近，購買了一個30平方米的商鋪，開起了粥粉店。幾個月過去后，商鋪的價格就升了將近一半，而自己經營的粥粉店也在半年內收回了成本，這可把王文生樂開了花，暗喜自己當初購買商鋪的精明選擇。

自用商鋪，跟隨創業項目走

事實上，投資商鋪一般有兩種方式。一種是自用商鋪，購買商鋪是用于開展經營活動，通過經營活動賺取商業利潤，王文生就屬于自用商鋪類型。這種投資方式側重于商鋪對創業經營的服務，商鋪本身升值價值放在第二位。

投資自用商鋪，首先要注重創業項目的適應性。創業者應事先對創業項目的特性有足夠的了解，并按照創業項目的要求選擇合適的商鋪。這其實也是間接依據承租者投資商鋪。只是自用商鋪的承租者是購買商鋪者自己。

由于自用商鋪目的是為了經營活動，目標消費群定位非常重要。如果商鋪所擬定的目標消費群和其自身條件所適應的消費人群相背離，那么商鋪的經營效果就會大打折扣。設想在一所高校的旁邊經營幼兒用品，經營效果可想而知。

目前，投資自用商鋪多以從事服務性和知識性產品的創業者為主，這些性質的商鋪可以選在行業聚集區或較成熟的區域。如果經營的店鋪具有獨特個性，還需要細化選擇。只有根據你的店鋪定位來找地段，才能找對自己的“地盤”。比如，廣州的上下九、北京路、天河南以及各大商場的商鋪都經營服飾，但不是每個地方都適合你的經營定位，大型商場重品牌檔次講究時尚精品，如果你的店鋪定位在中檔服飾，那么購買大型商場的商鋪進行服飾經營顯然不合適。

當然，自用商鋪的投資者應該注意，不同地段、不同的鋪位適合的經營業態也不一樣。地鐵過道商鋪依靠的客流完全來自于換乘地鐵的人流，適合經營飾品、報刊雜志、飲料等小件商品；校園附近的商鋪，消費群體主要是學生，消費能力較低，主要以餐飲為主，以及經營禮品文具、書店、復印打印店、彩擴店等，并且這些店鋪的進入門檻相對較低，對于資金不是很充裕而又想做點生意的年輕人來說，也是一種不錯的選擇。

此外，一些想購買商鋪做飲食業的投資者要注意，政府對經營餐飲設置了較多限制。做餐飲要比經營服飾、小飾品麻煩些，因為許多商鋪不允許經營餐飲。同時，很多社區商鋪規劃成兩層形式，而復式商鋪一般只適合做餐飲、娛樂、休閑類商業，對于便利店、零售店、食品店等商家來說并不合適。

出租商鋪，物業回報率為主導

投資商鋪的第二種方式為出租商鋪，購買商鋪用于出租給商家經營，通過租金收入和物業增值來實現投資收益。因此，租金和物業的升值是投資者回報的重心。

單純的投資商鋪，商鋪的主題就顯得尤為重要，這關系到商鋪升值的前景空間。在市場細分越來越明顯的現實條件下，商鋪的主題要變得越來越重要，特別是大型的商場、商業街。沒有主題、缺乏明確定位、全面經營雜而亂的商鋪在激烈的競爭中越來越顯得弱勢和經營慘淡。缺乏統一的管理，散戶自身調節，不能形成一個明確的經營主題，這樣的商鋪投資風險很大，到最后導致無法轉賣的“雞肋”。

近幾年來，社區商鋪以投資總額低、風險小、租金收入回報穩定而受到投資者的青睞。社區商鋪一般服務于社區居民，經營業務以快餐小炒、小型茶館、社區美發室、小型社區超市等零售便利店為主。由于這類店鋪承受租金的能力較低，投資者在投資時除考慮社區居民的消費能力以及入住率外，還應當從實際角度出發，以社區商鋪所能承受的租金推算商鋪銷售價格，與實際銷售價格相比，考慮商鋪是否值得投資。

此外，開發商是否善于商鋪的經營也是社區商鋪投資的重要依據。開發商對商戶的經營類別有無必要的規劃和控制，即如果開發商對商鋪的功能分布和用途沒有很好的規劃，投資者的風險必然加大，因此投資價值也就相對較低。小區開發商的經營理念越強，開發策略越成熟，小區商鋪的投資價值才會越高。

從租金高低來看，投資商場的商鋪較為有優勢。出租的租金較高，而且空置率較低。但不同的地理位置、周邊環境、交通條件、建筑結構的店面，鋪位的價格會有很大出入，有時甚至相差十幾倍。對投資者來說，應考慮整個店鋪的性價比問題。對進駐商業廣場的投資者來說，鋪位的租金價格很重要，但整個商場的管理經營更為重要，好的商家并非將鋪位成功賣出或租出后就大功告成，后期的經營管理、保證投資者有得賺是一個長期的運營過程，因此，投資者必須重視商家的后期運營操控。

廣州比較適合經營小食店的部分商鋪

　 廣州比較適合經營服飾店的部分商鋪