這一波根據(jù)業(yè)績(jī)重定地產(chǎn)股估值中樞的研究熱，與去年A股地產(chǎn)股市盈率普遍高于港股內(nèi)房股數(shù)倍的情況不同，雙方的市盈率水平正在靠近
人民幣升值“破7”，作為受惠產(chǎn)業(yè)之一的地產(chǎn)股本應(yīng)表現(xiàn)出色，但是在地產(chǎn)市場(chǎng)受房產(chǎn)新政打擊、投資者擔(dān)心市場(chǎng)前景的狀態(tài)之下，A股和H股市場(chǎng)的地產(chǎn)股均乏人問(wèn)津。而眾多地產(chǎn)公司在香港的上市擱置消息，更進(jìn)一步加重了外界對(duì)于地產(chǎn)業(yè)即將出現(xiàn)大洗牌的擔(dān)憂。
不過(guò)，4月初，中國(guó)海外（0688.HK）、富力（2777. HK）透露首季業(yè)績(jī)理想，以及內(nèi)地A股龍頭的萬(wàn)科A（000002.SZ）及保利（600048.SH）業(yè)績(jī)報(bào)喜，開始令外資投行及內(nèi)地券商重新對(duì)地產(chǎn)股拾起研究興趣。不過(guò)，這一波根據(jù)業(yè)績(jī)重定地產(chǎn)股估值中樞的研究熱，與去年A股地產(chǎn)股市盈率普遍高于港股內(nèi)房股數(shù)倍的情況不同，雙方的市盈率水平正在靠近。
4 月9日，瑞士信貸發(fā)布報(bào)告指出，維持對(duì)內(nèi)地地產(chǎn)股的“增持”評(píng)級(jí)， 因3月份數(shù)據(jù)顯示中國(guó)住宅房產(chǎn)交易量大幅反彈。 瑞士信貸分析師Louisa Fok在報(bào)告中指出，中國(guó)七大主要城市3月份新屋銷售量較2007年末季強(qiáng)勁反彈， 按月升幅達(dá)到50%， 其中深圳和上海交易量按月升幅更逾100%。在傳統(tǒng)銷售淡季的一季度，開發(fā)商的房產(chǎn)預(yù)售按年增幅達(dá)到26%～119%， 地產(chǎn)商完成了全年預(yù)售目標(biāo)的6%～20%。
報(bào)告認(rèn)為， 成交量大幅反彈有望促成內(nèi)地樓市進(jìn)一步復(fù)蘇。其中，剛剛公布了首季銷售業(yè)績(jī)達(dá)43億元的中國(guó)海外受到瑞士信貸的重視，認(rèn)為它具備開發(fā)量增長(zhǎng)迅速、有主導(dǎo)地產(chǎn)業(yè)整合過(guò)程的能力。
4月8日，瑞銀也發(fā)布了報(bào)告，宣布看好內(nèi)房股前景，首選股份包括世茂房地產(chǎn)（0813.HK）及碧桂園（2007.HK）， 兩者目前價(jià)格相當(dāng)于今年預(yù)期市盈率12倍及17倍，預(yù)計(jì)價(jià)格仍有108%及87%的潛在升幅，也即相當(dāng)于給予其今年的市盈率24～30倍左右的動(dòng)態(tài)市盈率估值。不過(guò)瑞銀也指出， 香港內(nèi)房股未來(lái)35日將有價(jià)值12億美元或16億股新股禁售期解凍， 可能對(duì)內(nèi)房股股價(jià)帶來(lái)短期壓力， 減低行業(yè)股份的反彈力度。
此外，多家內(nèi)房股龍頭銷售持續(xù)報(bào)喜。其中由于去年買地金額較大以及回歸A股進(jìn)程延遲，備受外界質(zhì)疑其資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)快上升的富力地產(chǎn)，少有的在今年3月已經(jīng)開始透露其銷售信息。富力方面透露，2008年首兩個(gè)月實(shí)現(xiàn)合約銷售20億元人民幣，3月1日至11日已達(dá)6.13億元，加上去年末入賬預(yù)售額，富力預(yù)售金額達(dá)91.6億元，相當(dāng)于2008年度銷售目標(biāo)216億元的42%已經(jīng)完成。
4月8日，萬(wàn)科公布的一季度銷售簡(jiǎn)報(bào)也顯示，3月份市場(chǎng)出現(xiàn)回暖。
簡(jiǎn)報(bào)稱，公司一季度累計(jì)銷售面積114.5萬(wàn)平方米，銷售金額101.0億元，分別比2007年同期增長(zhǎng)82.9%和119.1%；其中3月份銷售面積為71.9萬(wàn)平方米，銷售金額66.8億元，同比增速高達(dá)147.1%和227.5%。這就是說(shuō)，公司1～2月份銷售面積僅42.6萬(wàn)平方米，銷售金額34.2億元，銷售均價(jià)為8028元/平方米，而3月一個(gè)月的銷售相當(dāng)于一季度的66%，均價(jià)已迅速升至9290元/平方米（66.8億元/71.9萬(wàn)平方米），每平方米漲了1262元。當(dāng)然，銷售均價(jià)有所處城市、地段等因素，但一個(gè)月每平方米均價(jià)上漲1200多元，且是萬(wàn)科這樣的大企業(yè)，不能不說(shuō)是一個(gè)重要?jiǎng)酉颉?/p>
一季度向來(lái)是房產(chǎn)銷售淡季，去年一季度萬(wàn)科銷售面積約占全年的10%（銷售金額只占8.8%），若今年一季度占比也為10%，很可能萬(wàn)科今年銷售就沖刺1000億元。
此外，保利地產(chǎn) （600048）有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，雖然目前業(yè)績(jī)尚未公布，但是估計(jì)一季度的預(yù)售金額可能達(dá)到全年預(yù)定目標(biāo)的8%～10%左右的幅度。一季度的新開樓盤集中在廣州一帶，既有限價(jià)房產(chǎn)品，也有中檔大型社區(qū)，還有銷售均價(jià)在1.8萬(wàn)～2.8萬(wàn)元/平方米的高端項(xiàng)目。目前來(lái)看銷售情況都不錯(cuò)。而在售產(chǎn)品集中在重慶、沈陽(yáng)、武漢等二線城市，出貨也十分迅速。由于貨量集中在下半年，從一季度的銷售情況看，今年完成甚至超過(guò)原定銷售目標(biāo)的難度不大。
以萬(wàn)科、中海等為代表的淡季銷售業(yè)績(jī)或許已給我們預(yù)示，對(duì)財(cái)務(wù)穩(wěn)健、資金充沛的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，今年很可能又會(huì)是一個(gè)好年景。
國(guó)泰君安認(rèn)為，目前香港H股地產(chǎn)股2008年動(dòng)態(tài)PE普遍在10～15倍之間。目前A股一、二線主流地產(chǎn)公司2008年平均動(dòng)態(tài)PE為21倍。出租類地產(chǎn)公司2008年動(dòng)態(tài)PE為28倍，RNAV折價(jià)11%。從行業(yè)景氣和集中化的演變趨勢(shì)、公司成長(zhǎng)性看，目前A股市場(chǎng)行業(yè)估值基準(zhǔn)可以確定，給予一線地產(chǎn)2008年25倍PE，二線地產(chǎn)22倍PE。
申銀萬(wàn)國(guó)則更指出，由于行業(yè)的不確定性風(fēng)險(xiǎn)正在消除，雖然下調(diào)了部分目標(biāo)公司的盈利預(yù)期，但是仍給予不少地產(chǎn)公司30倍左右的PE。如地產(chǎn)龍頭保利2008年為26倍的PE，目標(biāo)價(jià)35元，現(xiàn)金流充裕、擁有優(yōu)質(zhì)收租物業(yè)的金融街2008年和2009 年分別為40倍和34倍PE。
從瑞銀、瑞士信貸等投行與內(nèi)資券商4月初的一系列報(bào)告可以看到，兩地對(duì)于地產(chǎn)股的估值準(zhǔn)則正從昔日一為凈資產(chǎn)及負(fù)債率為重要標(biāo)準(zhǔn)，一為發(fā)展速度為標(biāo)準(zhǔn)的分歧走向統(tǒng)一，以業(yè)績(jī)及現(xiàn)金流作為選擇股份的標(biāo)準(zhǔn)，而且PE值也開始趨向20～30倍左右的共同區(qū)間。
|
