春節長假剛剛結束，國務院就專門召開會議聽取有關房地產調控的匯報，國務院領導為今年的房控工作定下了“增加供給，引導需求，穩定價格，規范市場”十六字方針，足見中央對房地產業的重視并無絲毫減弱。
而自今年初以來，人民幣對美元再次出現加速升值趨勢。作為最具人民幣資產屬性的行業，房地產業可以說是人民幣升值最直接最重要的受益者。在此狀況下，繼續堅決執行中央一直以來的房地產調控方針政策，具有現實的和更深層的意義。
從宏觀經濟環境看，一國選擇本幣升值都是在經濟形勢較好時期，我國同樣如此。房地產業的發展與宏觀經濟具有很強的相關性，宏觀經濟向好從三個方面有利于房地產需求的擴張：宏觀經濟向好時會導致投資增加和企業擴張，土地、廠房、辦公等物業的需求上升；經濟向好會加速商品流通，商業地產需求旺盛；經濟向好也促進居民收入及支付能力提升，從而拉動居民商品房的投資需求。有研究認為，當前我國宏觀經濟每增長1%，房地產行業將增長1.3%。
從消費角度看，人民幣升值會使進口商品價格下降，進而帶動國內消費品價格的下降，國內多余貨幣部分將進入股票和房地產兩大資產市場，從而促使股票與房地產價格的上升，并維持相當長一段時間的股票和房地產牛市。這方面，日本以及我國臺灣市場都已經提供了很好的印證。而我國房市這兩年在宏觀調控的屢次打壓下之所以能“愈挫愈奮”，之所以長牛不倒，應當說與人民幣升值進程仍在持續之中具有極大關聯性。
從全球視野看，人民幣升值意味著以人民幣計價資產價值的提升。在國際資本眼里，房地產是最重要的人民幣資產，他們會選擇房地產作為重要的人民幣資產來配置。即使在中國外匯管制的條件下，這一資產配置需求仍然會通過各種管道直接或間接來實現。未來一段時間內，由于繼續升值的預期仍然存在，因此“賭”人民幣升值的國外熱錢仍可能會繼續流入，其中一部分還將繼續進入具有保值增值功能的房市，從而加大對房地產的投資性需求。盡管我國外匯管制比較嚴格，但從2003年以來外資流入情況看這種趨勢也正在形成。據分析，近兩三年我國外匯儲備增加額與貿易順差和外商直接投資之間的缺口呈上升趨勢，可能就有大量的投機資金在其中。
另一方面，自2005年7月至今，人民幣的升值進程客觀上確實使那些已經滲透進來的國外游資獲得了一定收益，增強了他們的信心。因此，除了購買物業以外，海外基金還會加強與國內房企合作的力度，以更深地介入中國房地產業。從某種程度上講，這也增加了房地產業的資金來源。當然，這些基金一般都選擇實力雄厚、開發經驗豐富的國內開發商，因而人民幣升值會加快房企洗牌的進程，有助于房企強者更強。從進出口角度看，人民幣升值會促進國外進口商品價格的下降，其中包括一些進口的高檔建材、設備，這有助于開發高檔商品房企業的成本下降，從而增大一些房地產開發企業的利潤空間，同時客觀上也有助于國內商品房品質的提高。
當然，人民幣升值對房地產業也并非都是利好，同時也會產生一些不利影響。首先，人民幣升值直接影響我國出口，如果出口下降而內需同時不足就很容易導致經濟回落，這將對房地產市場產生重大影響。其次，一些出口企業、外貿企業如果受人民幣升值影響利潤出現下滑，將影響這些企業租用寫字樓，這對商業地產市場會產生一定的沖擊。更重要的問題是，過度炒作人民幣升值會使房市投資性需求過度膨脹，很容易滋生房地產泡沫。一旦升值進程終結，經濟形勢就可能逐漸反轉，使得海外炒作資金開始外流，升值利好就會轉成利空。從日本和臺灣經驗看，房地產泡沫必將隨著升值過程的結束而破滅，房地產價格隨之暴跌，貨幣也由升值轉為貶值，開始進行漫長的調整。由此可見，升值也容易帶來房地產市場的大起大落。
所以，參照國際經驗，在評估升值影響時，尤其應該對人們的心理因素給予高度重視，人們的趨利心理和從眾心理非常普遍，并隨著市場的升溫將表現得非常充分，這會對房地產價格上升起到明顯的推波助瀾作用。這一點，我們可以從國內A股市場上房地產板塊的表現看得很清楚。統計顯示，2005年7月21日匯改啟動至2006年末的一年多時間，我國A股房地產個股的平均漲幅達到187%，大約為同期市場平均漲幅的兩倍。
總體上看，人民幣升值對我國房地產市場利大于弊，我們既要看到其帶來的利好，但更重要的是要對其負面影響做好充分的準備。特別是在人民幣升值壓力尚存的當前，繼續執行中央去年和今年初針對房地產市場的調控政策，尤其是要堅決落實近日國務院領導的十六字調控方針，切實控制住房價上漲速度，這不僅有著保護民生利益的現實意義，更有未雨綢繆防止房價在匯改到位后暴跌并損害國家經濟的遠期意義。
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