國美系部分地產(chǎn)項(xiàng)目正在轉(zhuǎn)手
鵬潤地產(chǎn)總裁王軍透露，國美廣場、昌平一塊一級開發(fā)土地均正在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓；知情人士稱，黃光裕之前大量拿地是為其資本運(yùn)作加碼，其涉案后地產(chǎn)借殼計(jì)劃陷入困境
盡管早在一個月前關(guān)于黃光裕旗下鵬潤地產(chǎn)甩賣項(xiàng)目和土地的各種傳言就鋪天蓋地，但處在風(fēng)口浪尖上的鵬潤地產(chǎn)始終保持沉默。
在歷盡多次溝通后，4月15日晚，鵬潤地產(chǎn)總裁王軍終于向本報(bào)披露了鵬潤地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的情況。
調(diào)查京津均有商業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓
鵬潤地產(chǎn)總裁王軍4月15日晚向本報(bào)記者表示，鵬潤地產(chǎn)旗下的確有3個項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，分別是建國大酒店、國美廣場以及位于昌平的一塊一級開發(fā)土地。其中，酒店已經(jīng)轉(zhuǎn)手，后兩個項(xiàng)目則正在進(jìn)行中。
4月14日，記者在西南四環(huán)的國美廣場看到，一大片已經(jīng)封頂?shù)拇髽牵陋?dú)地被圍在圍擋里面，沒有動工的跡象。工地上堆著土堆，而且已經(jīng)長出了雜草。走進(jìn)招商處，一層的招商展示廳已經(jīng)空蕩蕩，二層僅見一位工作人員。
在此前一天，本報(bào)記者已通過有關(guān)渠道獲得鵬潤地產(chǎn)打包出讓的商業(yè)項(xiàng)目文件。該文件顯示，鵬潤旗下還有5個商業(yè)項(xiàng)目的尾房在銷售，其剩余面積的估值約為11億元。知情人士透露，這些“甩尾”項(xiàng)目也將轉(zhuǎn)手。但這未能從鵬潤地產(chǎn)得到核實(shí)。
此前有知情人士透露，黃光裕旗下轉(zhuǎn)手的地產(chǎn)項(xiàng)目還有一些一級開發(fā)土地，主要位于昌平區(qū)及通州區(qū)的張家灣、宋莊和崔各莊。其中，通州張家灣項(xiàng)目面積最大，為5000畝，鵬潤地產(chǎn)占90%股份。對此，王軍表示：“鵬潤這次只在轉(zhuǎn)讓昌平一級開發(fā)地塊。”業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，鵬潤其他參與的一級開發(fā)土地未轉(zhuǎn)讓，主要是這些地塊的一級開發(fā)公司涉及到至少兩家公司股權(quán)，操作難度較大。
同時，記者從有關(guān)渠道獲悉，黃光裕轉(zhuǎn)讓的地產(chǎn)項(xiàng)目不僅僅涉及到北京，其他城市的地產(chǎn)項(xiàng)目也在轉(zhuǎn)讓，主要包括重慶、天津的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目及沈陽的工業(yè)用地。此外，大康國際鞋城目前是國美系持有，重慶住宅項(xiàng)目則在熱銷。按照之前黃光裕對地產(chǎn)的布局，北京項(xiàng)目主要由鵬潤地產(chǎn)操作，外地項(xiàng)目則主要由國美地產(chǎn)運(yùn)作。
有知情人士表示，能夠迅速套現(xiàn)的項(xiàng)目，鵬潤基本未動；出手的主要是一些短期內(nèi)無法獲利的項(xiàng)目。
探因燙手“杠桿”只求變現(xiàn)
關(guān)于轉(zhuǎn)讓的原因，王軍表示，是為了要降低持有類資產(chǎn)比例，增加銷售類資產(chǎn)比例，“屬于公司原有的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整”。
而知情人士指出，黃光裕雖然較早就進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，但其實(shí)際進(jìn)行操作的項(xiàng)目并不多。鵬潤地產(chǎn)在北京較早開發(fā)的是鵬潤家園，此后就鮮有開發(fā)。而其具有一定知名度的國美第一城和明天第一城，均由黃光裕的妹夫張志銘親自操刀。“種種跡象表明，黃光裕對于地產(chǎn)主要看重的是地產(chǎn)的資本運(yùn)作，并非是以實(shí)體進(jìn)行開發(fā)。”
據(jù)上述知情人士介紹，黃光裕之前大量拿地，主要是為其資本運(yùn)作來加碼，也與其經(jīng)營多年的地產(chǎn)借殼計(jì)劃相關(guān)。黃光裕在重組中關(guān)村時，置入上市公司的項(xiàng)目包括大康國際鞋城、重慶鵬潤國際公寓兩個老項(xiàng)目以及若干在2007年底至2008年初取得的新項(xiàng)目。其中，大康國際鞋城只是一個鞋類批發(fā)市場，利潤不高；鵬潤國際公寓四期則尚未繳清土地出讓金，還需繼續(xù)投資。其他新取得的項(xiàng)目，不是未繳清土地出讓金，就是屬于根本沒有實(shí)質(zhì)取得的一級開發(fā)土地。
“房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在黃光裕的眼里，是一個杠桿產(chǎn)業(yè)，他意欲通過房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)資本層面的優(yōu)勢跳躍。當(dāng)他經(jīng)營多年的地產(chǎn)借殼計(jì)劃成為泡影后，旗下的鵬潤地產(chǎn)必然要考慮其今后的發(fā)展方向。”知情人士透露，目前由黃光裕妹妹黃秀虹來主導(dǎo)鵬潤的發(fā)展。“黃秀虹是個謹(jǐn)慎的人，鵬潤地產(chǎn)在通過資本層面的運(yùn)作功虧一簣后，則必須按照實(shí)業(yè)的套路來看待這些土地及項(xiàng)目。”
此外，該知情人士表示，黃光裕旗下的一些項(xiàng)目是在地價(jià)比較高的時候拿下的，現(xiàn)在樓市整體蕭條，項(xiàng)目的盈利預(yù)期也隨之下降。鵬潤選擇賣地變現(xiàn)是比較合理的選擇。“當(dāng)然也跟目前整體資金緊張有關(guān)。”另一分析人士表示。
如今，鵬潤地產(chǎn)正在通過調(diào)整來實(shí)現(xiàn)其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)比例，但效果如何，還是個未知數(shù)。
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