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2013年05月14日10:22 | 中國(guó)發(fā)展門(mén)戶(hù)網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫(xiě)信 字號(hào)：T|T

關(guān)鍵詞： 地王 地塊 房企 樓板價(jià) 一線城市  樓面地價(jià)

新“國(guó)五條”細(xì)則全面落地之后，土地市場(chǎng)曾一度“急凍”，但5月初即開(kāi)始出現(xiàn)急升。據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從5月3日起到5月10日期間，上海、廣州以及長(zhǎng)沙三地出現(xiàn)3個(gè)年內(nèi)地王。

值得注意的是，5月9日，上海浦東新區(qū)上海世博會(huì)地區(qū)共6宗地塊成交，其中兩幅地塊樓面單價(jià)相繼刷新上海年內(nèi)單價(jià)地王，甚至以40079元/平方米的價(jià)格創(chuàng)下滬三年以來(lái)的樓面地價(jià)新高。

“一天之內(nèi)年度地王二次被刷新，大型房企對(duì)一線城市熱門(mén)地塊角逐的激烈程度可見(jiàn)一斑。”美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心杜俊丹向記者如是表示。除此之外，有分析人士也向記者表示，政府集中推地也是地王頻現(xiàn)的主要原因，但上述幾宗地塊成交的溢價(jià)率相對(duì)以往確實(shí)提升幅度在增加。

地王頻出

5月3日，長(zhǎng)沙金融生態(tài)區(qū)的一幅商住地塊，最終經(jīng)過(guò)42輪競(jìng)拍，由湖南富興集團(tuán)下屬子公司長(zhǎng)沙市金地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以35.79億元競(jìng)得，但有消息人士透露，長(zhǎng)沙金地此次是跟其他公司聯(lián)合競(jìng)拍。

值得一提的是，該地塊占地面積約6.64萬(wàn)平方米，折合樓面地價(jià)4913元/平方米，溢價(jià)率44.3%，成為了長(zhǎng)沙年內(nèi)新總價(jià)地王。除此之外，同一天掛牌出讓的另一宗地塊也創(chuàng)下年內(nèi)長(zhǎng)沙土地拍賣(mài)最高溢價(jià)率紀(jì)錄，溢價(jià)率為81.32%。

5月6日，佳兆業(yè)以最高限制價(jià)格18.68億元競(jìng)得白云區(qū)同寶路8號(hào)、10號(hào)地塊地塊，剔除保障房后，該地塊樓面成交地價(jià)高達(dá)2.56萬(wàn)元/平方米，而該地塊是佳兆業(yè)經(jīng)過(guò)200輪競(jìng)拍，擊敗10多家知名房企，最終以約45%的溢價(jià)率搶得的。同時(shí)，該地塊一舉刷新2010年保利地產(chǎn)創(chuàng)下的2.06萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)，成為白云區(qū)新地王。

然而，地王紀(jì)錄被刷新的步伐并未停止。

5月9日，遠(yuǎn)東新世紀(jì)中國(guó)投資以9.78億元競(jìng)得上海世博A09B-02商辦地塊，樓板價(jià)超4萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率48.03%。該樓板價(jià)刷新了剛剛由臺(tái)企Maxbase Holdings Limited 創(chuàng)下的單價(jià)樓板價(jià)3.99萬(wàn)元/平方米的最新紀(jì)錄，成為新的上海單價(jià)地王。

值得一提的是，上述兩塊地的成交為上海同一天兩度刷新年內(nèi)地王紀(jì)錄。而逾4萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)也是上海近三年來(lái)首次突破2010年4月份創(chuàng)下的5.24萬(wàn)元/平方米的單價(jià)地王紀(jì)錄。

盡管不到10天的時(shí)間內(nèi)，一、二線城市相繼爆出3個(gè)地王，但業(yè)內(nèi)人士仍預(yù)計(jì)，5月下一個(gè)被刷新的年內(nèi)地王紀(jì)錄可能為北京豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同地塊。

“豐臺(tái)塊處于三環(huán)之內(nèi)，位置非常稀缺，高溢價(jià)率成交是大概率事件，有望刷新北京地王紀(jì)錄（2013年北京最高樓面地價(jià)3.24萬(wàn)元/平方米）。”美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，預(yù)計(jì)該地塊所建樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格或?qū)⑦_(dá)到7萬(wàn)元/平方米。

不過(guò)，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)中心同時(shí)認(rèn)為，該區(qū)域并非熱點(diǎn)區(qū)域，居住條件差，配套設(shè)施也有待跟進(jìn)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的后續(xù)運(yùn)營(yíng)能力要求較高。

房企拿地成本攀升

從上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，其年內(nèi)地王或者準(zhǔn)地王溢價(jià)率都超過(guò)了40%。此外，一些非準(zhǔn)地王的優(yōu)質(zhì)地塊成交溢價(jià)率也明顯在攀升，以北京門(mén)頭溝區(qū)新城某商業(yè)金融地塊為例，該地塊5月7日出讓?zhuān)鐑r(jià)率高達(dá)104%。

由此可見(jiàn)，“相對(duì)以往低于30%，甚至底價(jià)成交的土地市場(chǎng)主流趨勢(shì)，房企拿地成本明顯在攀升，而且一線城市商住地塊成為房企角逐的主戰(zhàn)場(chǎng)”，一位知名房企高層向本報(bào)記者表示，但如果企業(yè)運(yùn)營(yíng)商業(yè)地塊的經(jīng)驗(yàn)和資金實(shí)力不強(qiáng)，攀升的土地成本無(wú)疑將加重企業(yè)的壓力，但目前來(lái)看，部分房企正以各種合作方式分?jǐn)偲滹L(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)悉，華夏幸福基業(yè)投資開(kāi)發(fā)股份有限公司和鑫苑(中國(guó))置業(yè)有限公司已經(jīng)打算合作競(jìng)拍北京豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同“準(zhǔn)地王”地塊。

盡管如此，從下面一組數(shù)據(jù)依然可以窺見(jiàn)房企對(duì)于土地市場(chǎng)的樂(lè)觀情緒仍在升級(jí)。

根據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，一線城市（除廣州外）和部分熱門(mén)二線城市（杭州）前4月土地市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)齊升。其中北京表現(xiàn)的非常搶眼，前4月土地成交面積450.5公頃，同比增加345%，占去年累計(jì)成交面積的98%；平均樓面地價(jià)達(dá)到10359元/平方米，同比增30%。此外上海、深圳和杭州前四月土地成交面積同比增113%、227%和273%，平均樓面地價(jià)分別同比增21%、15%和12%。

對(duì)此，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭向本報(bào)記者表示，土地成本量?jī)r(jià)齊升對(duì)房企可能產(chǎn)生一定影響，但絕大多數(shù)房企對(duì)中長(zhǎng)期樓市普遍看好，短期拿地積極性較高。此外，目前樓市房?jī)r(jià)仍然高居不下，土地交易價(jià)格也很難出現(xiàn)下降，預(yù)計(jì)下半年各地還將會(huì)逐漸迎來(lái)成交高峰。

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