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2012年08月14日11:03 | 中國發展門戶網 www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

●南方日報駐京記者劉曉靜

樓市調控繼續進入“深水區”，近期各地樓市重現回暖跡象。為防止樓市反彈，，7月下旬，國務院派出8個督查組奔赴16個省市對房地產調控政策落實情況進行專項督查。近日，督查組已“會診”結束陸續返京，盡管督查結論尚未公布，但督查組再次重申了樓市調控的決心，業界對后續的政策呼聲也越來越大。

“結束調研后出臺新政是慣例動作”，業內人士指出，在最嚴樓市調控基礎之上，中央仍握有調控新手段，除繼續推進房產稅試點、開征存量房房產稅、重啟問責制以外，土地市場或成為下半年調控重點，且新政最快在本月祭出。

督查組“會診”各地樓市“一石三鳥”

在貨幣政策逐漸寬松、地方政府頻頻微調、開發商以價換量等策略之下，2012年以來，國內房地產市場成交行情出現了一股暖流，“樓市的反彈已成共識，雖然目前的反彈力度還在可控范圍內。但是一旦形成過量反彈，調控政策的公信力將再次減弱，所以預調微調的必要性非常大”，北京中原地產市場研究部總監張大偉表示。

在此背景下，7月下旬，國務院派出8個調查組對16省市房地產情況進行督查，督查的重點在于：住房限購措施、差別化住房信貸政策、住房用地供應和管理、稅收政策執行和征管等情況。國務院督查組深入有關部門和機構核查政策落實情況，尤其是限購政策的落實情況，實地查看商品住房項目，聽取基層群眾意見和建議。

這一路督查組包括國土部、住建部、銀監會和國稅總局的相關人士，通過調閱當地房地產及土地市場數據，聽取地方政府匯報，現場走訪保障房和商品房樓盤，召開開發商和房地產業內人士座談會，國務院督查組切實了解當地房地產市場的運行情況。

“督查組會診樓市只問不答，即以詢問為主，很少作出指示或表態”，一位參加北京座談會的業內人士向記者透露，督查組主要是向市場人士了解最新動向，查看一些樓盤并走訪北京的部分中介門店。

據了解，督查組在其他省市的“會診”情況亦是如此，且詢問多在樓市調控執行層面。

目前，督查組已陸續返京，盡管正式的結論報告尚未公布，但各地政府已經紛紛表態，將繼續嚴格樓市調控。

“督查組對各地樓市調控執行情況詢問的同時，并未忽略個別地方樓市異動情況”，鏈家地產市場研究部常清表示，針對樓市異動，督查組也給出了警示，并再次重申了樓市調控不放松的基調。

針對督查組此次會診，住建部政策研究中心副主任王玨林指出，國務院房地產督查組的工作將會達到“一石三鳥”效果。

他說，其一督查現有政策的執行情況，對于全國有警戒作用，會讓一些有意微調政策的城市就此打住；其二防止政策執行可能存在弱化問題；其三了解上半年全國房地產的各個方面情況，為下半年的政策提供決策參考。

房企走出最艱難時期 土地市場水漲船高

盡管樓市調控嚴厲程度不減，但在各項因素疊加之下，樓市依然呈現出了回暖跡象，業界稱，“8月已經到了樓市最為關鍵的時刻”。

國家統計局最新數據顯示，7月，全國住宅銷售面積為7731萬平米，雖然低于6月單月的9789萬平米，但是依然是年內高點。從7月的銷售額來看，達到了4544億，繼續創造年內新高。

在此情況下，房企資金情況明顯好轉，資金壓力最大的時期已經過去。數據顯示，1-7月份，房地產開發企業本年到位資金50832億元，同比增長6.2%，增速比1-6月份提高0.5個百分點。

此外，根據北京中原市場研究部統計數據顯示，截至13日，公布上半年年報的33家房企總營業收入同比大漲，合計總營業收入達到了595.25億，同比去年上半年的上漲幅度達到了29%。在33家企業中，同比上漲的企業達到了20家，萬科等企業的營業收入均實現了大幅上漲。

“在2012年上半年，大部分房企都經歷了比較明顯的降價換量的過程，降價在換量的同時明顯影響了利潤。此外，成本增加，大部分企業的庫存有所增加，這些庫存的持有成本以及目前市場的資金利用成本都同比上漲，也使得房企在銷售回暖的同時，利潤下降”，但張大偉指出，總體而言，房企已經走出最艱難時期。

樓市的回暖還直接傳導至土地市場，近期，隨著各大房企資金流逐漸寬松，年初降至冰點的拿地積極性再度高漲。6月以來，大型房企已紛紛開始在全國各地囤地，據鏈家地產市場研究部統計，十大標桿房企今年以來拿地支出556億元，僅在7月拿地支出便高達142億元，環比上漲16%。

“下半年開發商拿地的速度很有可能會加快。”分析人士認為，隨著銷售好轉，房企資金回籠加快，資金緊張局面緩解，使開發商有實力大手筆拿地。一方面是開發商的積極拿地，另一方面，考慮到土地財政壓力過大，地方政府下半年推地也加快步伐。

新政可能強化限購限貸

樓市回暖不改調控大勢，在督查組完成16省市房地產調控督查后，對于房地產調控后續政策出臺的呼聲也越來越大。

“8月的房地產市場對于調控來說將是極為重要的月份，它的變化不僅會影響金九銀十的狀況，甚至決定著后半年的房地產走向”，業界普遍認為，督查組結束后或對樓市有所動作，“這也是調查組結束調查后的慣例動作”，且最快在8月祭出新政。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，當前房價面臨重新上漲的壓力，不出新政則下半年必漲無疑。至于新政的內容，他表示，總體上可能以強化限購、限貸、限價等舊政的執行為主，同時推出少量更有針對性的新政策，增加抑制投資投機性購房需求的砝碼。

同時，業界普遍認為，問責制或將重啟成為最有可能祭出的手段。業內人士指出，此次督查緣起在于“控房價”，而在此次的督查過程當中，一些督查組的座談也首先詢問了當地的房價控制目標和完成情況。

中國房地產學會副會長陳國強認為，“若沒有房價控制目標，就缺乏問責地方政府的依據，也就無法落實地方政府的責任。”他進一步指出，自調控以來，地方政府和中央一直處于博弈狀態，在土地財政壓力之下，不少地方政府屢次試盤松綁調控，部分城市房價上漲幅度較大，但尚無地方政府因此受到問責，因此，問責制的重啟尤為重要。

“比較有可能的是在當前政策的執行層面上更加嚴格，同時，加快房產稅的推進”，常清并強調，鑒于土地市場升溫的異動，未來政策調控或重點轉向土地市場，切實落實土地供應及避免高價地塊的出現。

此外，有媒體報道稱在既有房產稅試點向新增住房交易征稅的基礎上，全國30多個省市和計劃單列市的地稅官員正在開展為期6個月的房產稅稅基評估集訓，從而為開展非經營性消費房產的存量部分恢復征稅的試點，提供技術儲備。

“在存量房的定義上，除了對城市所有已購房地產采取‘普遍征收原則’，以防在二三套房認定上加大征管成本和增加尋租空間外；也可對開發商已建未售的房地產設置一個銷售期，并對逾期未售的房地產征稅，從而有力地防止開發商捂盤惜售；或對購房者的二套(含)以上住房征稅，從而提高閑置住房的出租率”，中國房地產稅改革專家組成員、顧問曲衛東表示。

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