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自去年國家對房地產(chǎn)市場展開宏觀調(diào)控后，為評估房價下跌對銀行房地產(chǎn)貸款質(zhì)量的影響，銀監(jiān)會組織商業(yè)銀行進行了多輪房地產(chǎn)貸款壓力測試。然而，最新一輪壓力測試樂觀的結(jié)果“房價下跌四成銀行可承受”公布后，外界再次提出了強烈的質(zhì)疑。不少學者分析指出，由于房地產(chǎn)行業(yè)與其它行業(yè)關聯(lián)性極高，房貸壓力測試結(jié)果只能代表房貸本身，并不能表明房價下跌銀行能抗住。
監(jiān)管層稱風險無憂 銀行家卻紛紛表擔憂
前中國銀監(jiān)會主席劉明康此前透露，最新的壓力測試結(jié)果顯示，即使房地產(chǎn)抵押品重度壓力測試下跌40%，中國房地產(chǎn)貸款風險仍可控。劉明康表示，由于銀監(jiān)會始終對個人貸款進行區(qū)別對待，區(qū)分首套房和二套房，且從未出現(xiàn)過零首付，所以在個人按揭貸款方面，銀行業(yè)的貸款質(zhì)量相對較高。
他表示，目前約98%的個人按揭貸款“貸款房價比”低于80%，超過1/2的按揭貸款和開發(fā)貸款都是在2009年二季度房價重新高企之前發(fā)放的，開發(fā)貸款的平均抵押品比例也達到189%，即使房地產(chǎn)抵押品重度壓力測試下跌40%，覆蓋率仍高于國際通行的110%標準。
日前，他出席論壇時進一步解釋，自2008年，銀監(jiān)會就要求商業(yè)銀行進行房地產(chǎn)壓力測試，監(jiān)管部門也會進行整體測試，最壞的情況發(fā)生，即當房價下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達到100%，雖然利息不能回收，但本金沒有問題。另外，他指出，到目前為止，包括農(nóng)村信用機構(gòu)在內(nèi)的銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款的不良率仍低于2%，不少地區(qū)繼續(xù)呈下降趨勢。
然而，中國銀行業(yè)協(xié)會此前發(fā)布的《中國銀行家調(diào)查報告(2011年)》顯示，近七成銀行家認為房價將不再上漲，房地產(chǎn)市場大幅調(diào)整是銀行的主要風險。根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，我國銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款余額達到10.46萬億元,，占各項貸款余額的比重依然有19.76%。
未考慮多種關聯(lián)情況結(jié)果并不充分
目前，銀行和各家銀行都沒有公布壓力測試具體的方法。不少專家分析指出，各家銀行的壓力測試在內(nèi)容、方法、前提假設等方面還有局限性，結(jié)果不一定能充分模擬真實情況。
昨日，接受本報記者采訪時，中央財經(jīng)大學中國銀行研究中心主任郭田勇表示，銀監(jiān)會房貸壓力測試只是針對房貸本身進行的壓力測試，由于銀監(jiān)會沒有公布過具體的測試條件方法等細節(jié)，因此我們無法去評論結(jié)果是否正確。
有業(yè)內(nèi)人士指出，我國商業(yè)銀行壓力測試僅是基于一種假定場景，比如：作為貸款抵押品的房子價格下跌一定幅度、以及利率上升一定幅度，在這些假定條件下銀行的房地產(chǎn)類貸款可能發(fā)生多少的違約率，給銀行帶來多大的損失。但缺乏對樓市變動和當事人信用行為的風險分析，缺乏對還款信用及能力的全面預期。
此外，房地產(chǎn)行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈較長，關聯(lián)產(chǎn)業(yè)所受影響或不亞于房地產(chǎn)本身。如果房地產(chǎn)價格真跌50%，表面上屬于銀行壓力測試的承受范圍內(nèi)，但是相關產(chǎn)業(yè)需求減少，會對銀行貸款造成影響。
“房價下跌50%引起房地產(chǎn)關聯(lián)產(chǎn)業(yè)貸款的影響。如果要將建材、鋼鐵、水泥等關聯(lián)產(chǎn)業(yè)納入考慮，那么壓力測試的房價下跌40%-50%，銀行能夠抗住的結(jié)果并不充分。”郭田勇表示。
年底房價松動 銀行需提前排查風險
最近幾個月，房地產(chǎn)降價幅度在20%以上的樓盤并不少見，一、二手房交易十分清淡。郭田勇認為，“因為房貸壓力測試是具有局限性和條件性的，因此銀行對目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)風險依然要非常重視，不能高枕無憂。有些銀行可能房價下跌30%左右就扛不住了。”他建議，各家銀行還是要全面地對外來可能涉及和影響到的貸款風險進行考量，超前對預期的風險進行排查。南方日報記者 黃倩蔚