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2011年03月28日09:07 | 中國發展門戶網 www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

關鍵詞： 房價調控 房價 人均可支配收入 樓市 一線城市

一線城市仍秘而不宣

盡管距離國務院公布的最后期限只有4天，但京、滬、廣、深這類昔日房價幾度飆升的一線城市，對調控目標尚秘而不宣。

反觀2010年，在中國房地產市場步入調控時代后，歷次國務院的調控政策出臺時，一線城市都是最先跟進地方細則的排頭兵。

以國十條為例，2010年4月17日國務院發布“國十條”，半月內北京制定并發布了“京十二條”，并帶頭開始限購，隨后上海、深圳等一線城市紛紛跟進。

為何出現這一狀況？住建部政策研究中心副主任王玨林分析稱，國八條中規定，地方政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標。

王玨林認為，北京這樣的一線城市難度更大，地方政府相互看看，相互參考可以理解，所以各地調控目標遲遲沒有出來，不過他相信在月底前，全部城市的調控目標都能公布。

“正是房價上漲壓力大，所以才會有調控目標。”王玨林表示，地方政府一旦制定了目標，就必須完成。對于目前已公布的房價調控目標，他不表示質疑，也不評價這些城市房價漲幅的高低。

上漲10%為確保完成

10%的上漲空間，究竟是“限價目標”還是“漲價目標”？

“地方政府就沒有動力將房價降下來。”中國房地產學會執行會長、北京房地產學會常務副會長陳貴表示。

他說，對于承擔拉動地方經濟重任的房地產來說，個別地方政府可能并不想調控。就目前這些城市公布的全年上漲10%左右的房價調控目標，充分說明了地方政府的不情愿情緒，也可以說是試探性的。

陳貴認為，影響房價的因素主要有兩個，一個是供需，另一個是預期。就目前的市場，需求還是大于供給，房價上漲的壓力在未來10年都一直存在。如果不出臺調控政策，購房人還會一致認為房價上漲，在這樣的預期下，房價上漲更快。而一線城市這兩重壓力更大，因此目標難定。但面對國務院的問責制度，地方政府又不得不制定出一個目標。

陳貴說，定低了怕完不成任務，所以地方政府一定會定高一些。另外，今年確定的1000萬套保障房，目前還沒形成供應，到底會不會對市場產生沖擊誰也不確定，而且這些保障房陸續入市要等到國慶后，(對地方政府來說)與其冒風險，不如給自己定一個寬松的指標，確保在年末完成目標。

土地財政還在發威

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉持相同判斷。他認為，雖然從去年開始進行了房地產調控，但各地的土地財政并未發生實質改變，讓地方政府主動降房價，從邏輯上說不通。因此，制定一個相對能實現的“較低”漲幅，對地方政府來說更具有現實可能性。

他同時持樂觀態度——各地調控指標公布得如此之晚，甚至有些城市至今尚未公布，反映了地方政府對此次“立軍令狀”的重視，“這總比拍腦袋定數，草草公布，形同虛設要好”。

已公布調控目標的城市，所定標準大多參考各地GDP和人均可支配收入增長幅度。

胡景暉認為，GDP、人均可支配收入、房價、CPI之間，的確應該有一個相對合理科學的數據體系和比例關系。“從一個發展速度較快的城市來看，一年的GDP漲幅在10%，人均可支配收入漲幅應該在8%，房價漲幅在6%以內，CPI漲幅在4%以內，這樣既能體現居民對經濟增長成果的充分享有，又能體現房產的保值增值性，還能讓老百姓感覺房子越來越買得起。大家的日子都會好過。”

此外，調控目標緊跟各地GDP、人均可支配收入增長幅度，也許還存在統計數字與百姓實際感受不符的“意外”。胡景暉認為，調控目標只是一個單純的數字，會存在問題——為了完成這一數字，相關機構可以采用不開盤高檔房、加大郊區房供應等方法，拉低房價漲幅指數。

中國社會科學院經濟學博士馬光遠則認為，國務院要求地方政府公布的調控目標，要綜合考慮當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力這三個因素。地方政府顯然遺漏了居民住房支付能力這個重要因素。

馬光遠舉例說，如果一個城市的房價是1萬元一平米，而人均收入是3000元。1萬元房價漲10%是1000元，3000元工資漲10%是300元，這樣執行，老百姓的收入和房價還是會越差越大，調控目的何在？

馬光遠說，在微觀經濟學中有個理論叫收入彈性。所謂彈性，就是每一個因素變化對價格的影響會不一樣。例如，白菜漲10%，對一個城市的經濟漲幅影響可能只有3%、4%，而房價上漲10%，對一個城市的經濟漲幅影響可能超過了10%。兩者不能相提并論。

他說，“我們有世界上最多的經濟學家。在目前的房價下，怎能將調控目標與GDP增速和人均可支配收入增幅掛鉤？制定政策時，(我們)不要違背常識。”

返回頂部文章來源： 京華時報