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2010年11月29日08:58 | 中國(guó)發(fā)展門(mén)戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫(xiě)信 字號(hào)：T|T

 

去年12月開(kāi)始，中國(guó)新一輪房地產(chǎn)調(diào)控拉開(kāi)大幕，并于今年4月中旬和9月底兩度加大力度。中央政府一年之內(nèi)三度密集出手調(diào)控樓市，力度之大實(shí)屬罕見(jiàn)。前日，中國(guó)城市科學(xué)研究會(huì)住房政策和市場(chǎng)調(diào)控研究專(zhuān)業(yè)委員會(huì)成立大會(huì)上，中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)仇保興指出，現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)前所未有，房地產(chǎn)調(diào)控壓力前所未有，房地產(chǎn)調(diào)控也遇到了前所未有的挑戰(zhàn)。

房?jī)r(jià)波動(dòng)危害甚烈

仇保興說(shuō)，金融危機(jī)以后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)劇烈，從量?jī)r(jià)齊升到量跌價(jià)平，再到量?jī)r(jià)齊跌，現(xiàn)在又回到了價(jià)平量低。

談到房?jī)r(jià)波動(dòng)的危害，仇保興說(shuō)，首先，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲容易引發(fā)資產(chǎn)泡沫，影響金融穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，因?yàn)榉慨a(chǎn)和金融密不可分，很多購(gòu)房者要用一生的資產(chǎn)購(gòu)房，一旦出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)，影響社會(huì)穩(wěn)定。

其次，房?jī)r(jià)脫離普通居民的承受能力，影響公平和穩(wěn)定。

第三，房?jī)r(jià)太高導(dǎo)致購(gòu)房者負(fù)擔(dān)過(guò)重，影響一個(gè)國(guó)家、城市或區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)力，這個(gè)城市或地區(qū)容易被邊緣化。

第四，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲導(dǎo)致投資、投機(jī)性需求旺盛，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金需求產(chǎn)生擠出效應(yīng)。當(dāng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中某一個(gè)行業(yè)是暴利行業(yè)，資金會(huì)大量涌向這個(gè)領(lǐng)域，其競(jìng)爭(zhēng)能力就會(huì)退化。

調(diào)控面臨六大難點(diǎn)

談到房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的難點(diǎn)，仇保興分析說(shuō)，一是中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來(lái)的剛性需求。日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫是城市化率達(dá)到80%，剛性需求減少的時(shí)候，泡沫就爆了。現(xiàn)在中國(guó)城鎮(zhèn)化率還不到50%，每年大約有1500萬(wàn)的農(nóng)民進(jìn)城，住房剛性需求旺盛，所以調(diào)控難度非常大。

二是民間資本投資領(lǐng)域過(guò)窄。三是全球化的熱錢(qián)涌動(dòng)與人民幣升值預(yù)期相結(jié)合。四是房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失。五是地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，使得房?jī)r(jià)越高，土地價(jià)格越高。而土地價(jià)格越高，地方政府用于城市基礎(chǔ)設(shè)施的錢(qián)就更多。

六是中國(guó)各地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距十分巨大，一些沿海城市房?jī)r(jià)暴漲，與發(fā)達(dá)國(guó)家一些地區(qū)的房?jī)r(jià)并駕齊驅(qū)。而內(nèi)地一些城市房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步，如2008年甘肅酒泉地區(qū)一些住房每平米僅1000元人民幣左右。在這種情況下，用“一刀切”的辦法調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)全國(guó)來(lái)說(shuō)很難有非常好的效果。

調(diào)控房?jī)r(jià)需協(xié)同作戰(zhàn)

仇保興提出，房地產(chǎn)調(diào)控需要各部門(mén)之間的協(xié)同，需要中央和地方的協(xié)同，以及調(diào)控政策的組合使用。

要給地方政府政策“工具包”，包括土地、金融、財(cái)稅政策等；給中央政府一個(gè)合理的模型預(yù)測(cè)。

仇保興說(shuō)，我們現(xiàn)在要做的是包括對(duì)房地產(chǎn)泡沫衡量和警戒；制作貨幣投放與房?jī)r(jià)波動(dòng)的定量分析模型，并對(duì)地方政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行評(píng)價(jià)、監(jiān)測(cè)和激勵(lì)。

“我們國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控十八般武藝都試了。”仇保興坦言，1998年是刺激住房消費(fèi)，2002年控制住房供給，2005年是遏制需求，到了2008年時(shí)刺激需求，2010年是增加供給。

縱深

外資蜂擁掘金中國(guó)樓市 正向二三線城市滲透

據(jù)中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)消息正當(dāng)中國(guó)樓市“限外令”愈演愈烈之際，荷蘭GTC這家由猶太商人創(chuàng)建的中東歐最大房企又開(kāi)始了在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新一輪征程。11月24日，荷蘭GTC董事長(zhǎng)夏隆在成都宣布，其在中國(guó)的首個(gè)商業(yè)綜合項(xiàng)目落成運(yùn)營(yíng)。實(shí)際上，這只是外資大規(guī)模進(jìn)入中國(guó)樓市的一例，有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，僅今年9月份，全國(guó)完成備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)就有95家，遠(yuǎn)超過(guò)去三年的平均水平。

截至目前，GTC共在中國(guó)投資了8個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。“在金融危機(jī)的背景下，中國(guó)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)比國(guó)外要小得多。”夏隆表示，GTC為中國(guó)市場(chǎng)準(zhǔn)備了50億歐元，瞄準(zhǔn)中國(guó)房地產(chǎn)和水務(wù)市場(chǎng)。

據(jù)商務(wù)部11月中旬披露的數(shù)據(jù)顯示，今年1~10月，房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嶋H使用外資額同比猛增48.04%，增幅明顯高于其他領(lǐng)域利用外資增幅。僅10月份一個(gè)月增加的外資就高達(dá)87億美元，占到前10個(gè)月利用外資總和的16％以上。

從區(qū)域上看，國(guó)外投資機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)樓市的介入正滲透至二線、三線城市。

GTC中國(guó)區(qū)CEO艾松說(shuō)，他們開(kāi)始轉(zhuǎn)而投向成都、大連、杭州、西安等二線城市。

據(jù)悉，近一年來(lái)，僅在成都一地，就有10余家海外資本現(xiàn)身樓市。如美國(guó)華平投資、美國(guó)基匯資本、荷蘭房地產(chǎn)基金ING、新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資、摩根大通及摩根士丹利等。

“海外房地產(chǎn)公司由于管理機(jī)制等原因很難在中國(guó)市場(chǎng)直接拿到地，而國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商在調(diào)控下資金鏈壓力增大。”在四川倍瑞地產(chǎn)顧問(wèn)公司總經(jīng)理閔紅淞看來(lái)，外資房地產(chǎn)與中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)公司的土地與資金相結(jié)合，是市場(chǎng)和政策雙重調(diào)整的結(jié)果。

(本文來(lái)源：重慶晚報(bào))

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