“此次樓市新政對打擊投機短期內是有效的，要想長期有效，一是政策要有延續性，二是要拓寬投資渠道，特別是要引導資金進入實體經濟。”北京一所高校的經濟管理研究學者賴偉民昨天表示。
從去年開始，他實地走訪了全國60多個城市的150多個樓盤。在與這些樓盤的“對話”中，他試圖解開樓市“火爆”背后的謎團。
他調查發現，很多企業主拿貸款炒樓，八成的購房者是投資需求。同時，他根據調查結果，總結出投機者炒房的4個途徑。
昨天，賴偉民就調查動機、過程及對當前樓市政策的看法接受本報記者采訪。
以購房者身份調查
◇記者：您是一位研究企業戰略和宏觀經濟的學者，為什么會做一次這樣的調查？
◇賴偉民：去年，我在各地講課時，企業家學員們不問企業管理方面的問題，都問房地產方面的問題。這讓我感覺很奇怪，就開始關注樓市，發現了一些觀點，比如“剛性需求說”等等，但究竟是怎樣的情形？為了給學員們講清楚，我決定做調查。
◇記者：您是怎樣做調查的，以什么形式進行？
◇賴偉民：因為我要到全國各地講課，講課后利用半天、一天的時間到當地的樓盤去走走，訪問一個售樓小姐，再通過售樓小姐的介紹，訪問兩三個購房人。先后到過60多個城市，調查了150多個樓盤。
◇記者：調查過程順利嗎？
◇賴偉民：因為我是以購房者身份詢問售樓小姐的，對方都很配合。通過售樓小姐介紹的購房人，一般也愿意談談購房的想法，總體上很順利。
住房被用作投資品
◇記者：哪些售樓小姐的談話給你的印象最深？
◇賴偉民：在武漢的一個樓盤上，我問售樓小姐，樓盤很火爆，是不是做了很多廣告？售樓小姐說，公司根本沒做什么廣告，客戶大多數都是回頭客，買了我們一期、二期后，覺得好，現在又來買三期。還沒開盤，老客戶就把房都訂得差不多了。我就問，他們買這么多房子干什么？售樓小姐答道，投資唄！現在有幾個人買房子是自己住的？房價還要大漲，買房子比買什么都劃算。
◇記者：購房人有哪些言論？
◇賴偉民：去年11月，我在杭州的一個樓盤遇到一個一下買了兩套房的購房者，就問他這里的房子真的這么好嗎？他回答說，只要是房子就好，過不了多久，就可以凈賺至少幾十萬元。我問他不怕到時賣不出去嗎？他答，現在很多人手里有閑錢，等他們意識到炒房賺錢那么容易時，他們就會來接盤。
◇記者：他確信他不是最后一個接盤者？
◇賴偉民：對。當時，我還問他，房子最終還是要賣給自住者呀？他說了句讓人深思的話，不，就像黃金，除了打首飾，它還有什么用？可還有這么多人買黃金，它不一樣在漲嗎？住房不是消費品，而是投資品。只要市場上還有大量游資，房價就還會漲。
◇記者：正是這樣的“投資”推高了房價？
◇賴偉民：我發現了一個驚人的事實，掏錢買房者80%是投資、投機需求，這是通過對我所調查的購房人做的數學統計得出的。
將調查房產中介機構
◇記者：您如何看當前的房地產新政？
◇賴偉民：短期來看，新政對打擊房產投資行為是有效果的，但要有長期效果，一是在政策上要有延續性，如果政策一松動，就會出現報復性反彈；二是要拓寬投資渠道，引導資金流向實業，引導股票、期貨等其他投資渠道健康發展。
◇記者：問題是，實業、其他投資渠道的回報率太低的話，資金還是不愿意去啊？
◇賴偉民：這需要從兩個方面看，一方面通過政策打壓，讓樓市的投資回報率降低，回到正常軌道上來。另一方面，其他方面的投資回報率能否提高呢？比如實業，有好多先進技術未能和產業資本很好地對接，這塊兒做好了，回報率是能上去的。
◇記者：下一步，您還會從哪些角度關注樓市？
◇賴偉民：我打算調查房產中介機構，通過他們了解二手房買賣情況。這其中，是能看出哪些是投資的、哪些是剛性需求。今后會把調查情況記錄下來，為寫研究文章做準備。
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炒房的4個秘密
1.同時下單。當“炒房者”要購買多套房產時，便會面臨較高的首付比例和房貸利率。因此，“炒房者”一旦決定買下多套房產就要同一天下單，由于銀行的征信系統無法實時更新，“炒房者”所購的每一套房產都被當作“第一套房產”。
2.無本炒房。開發商賣房時并不收取房款，只是掛個名，說明某套房產已經售出，等房價上漲后，買家便將房產拋售，賺取差價。這類買家常常是與開發商有利益關系的人員。
3.自賣自買。開發商發動員工和朋友以按揭方式買房，一旦銀行把房貸發放給開發商，由開發商控制的買家便把房產以二手房的形式出售。這不僅可以幫助開發商回籠資金，還有助于把房價維持在較高的水平上。
4.陰陽合同。在二手房交易中，如購房合同的真正價款為100萬元，假合同做成150萬元，三成首付，原本可從銀行貸70萬元，現在則變成105萬元。
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