目前，世界各國都注意到了房價平穩的重要性。近年來，日本興起的“住居福祉學”，更從“民生福祉”的視角將房地產業的民生性質上升到一個新的認識高度。從歷史經驗和教訓看，凡是重視房地產的民生性質，將房地產市場作為消費市場而非投資市場的，國家經濟周期波動就比較小。
同是歐洲國家，英國、西班牙等國的房價在國際金融危機爆發前有較大幅度上漲，危機后這些國家的房地產市場隨著美國急劇下滑。相比之下，被贊為“房價十年不漲”的德國，則繼續保持著平穩的態勢。分析其緣由，獨具特色的德國房地產制度，起到了關鍵性作用。
據統計，金融危機之前，德國物價水平平均每年漲幅2%，而名義房價每年僅上漲1%，也就是說扣除掉物價因素，德國的房價實際上在以每年1%的速度縮水。在1977年之后的30年中，德國的平均房價僅上漲了60%，而同期個人名義收入額已經增長了三倍。
分析德國房價不漲的內在原因，簡單來說，可總結為八個方面：
其一，確保房屋充足供應，供求平衡仍然是穩定房價的硬道理。無論在聯邦還是州、市及村鎮層面，德國都有著詳盡的建房規劃，住房建設依人口需求而定，基本滿足每個家庭一套住房。此外，德國每年有25萬套新公寓竣工，也可以在很大程度上平抑房價的上漲。
實際上，德國也曾有過房屋極度短缺的時代。除了二戰后西德動員全民建房外，在1989年柏林墻倒塌后，面對突如其來的嚴重住房壓力，德國政府推行了“建房資金免交企業、個人所得稅”的政策，使得住房供需失衡問題得以一夕解決。特別是政府鼓勵所有公司修建居民住宅，建房投資將全額免交所得稅，甚至還提供部分補貼。這在德國掀起了一場“企業建房熱”。實際上一直到2003年，德國各行業公司擁有住房還超過260萬套。
其二，德國特有的“合同儲蓄”住房金融模式，以及房貸的固定利率機制，為穩定房價提供了金融制度保障。與住房抵押貸款模式或公積金模式不同，德國實行“先存后貸”的合同儲蓄模式。這種房貸的實質是“合作”而非贏利，合同儲蓄大約占到德國房貸總額一半左右，另外20%為家庭儲蓄，僅有三成住房貸款來自于商業貸款。德國所有房貸(包括合同儲蓄和商業貸款)都實行固定利率制，儲蓄房貸利率低于市場利率且固定不變，商業貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期的房貸利率周期，幾乎可以抗衡任何金融市場的波動，對房貸市場起著穩定器作用。與德國形成鮮明對比的是，在采取浮動房貸利率制的國家，無論是歐盟內英國、西班牙、愛爾蘭等，還是美國，房價都在隨利率波動出現大漲大跌的現象。
其三，德國發達的房屋租賃市場，也成為了房價穩定的“定海神針”。德國自有住房率為42%，租賃住房率達到58%，特別是年輕人中77%都是“租房族”。這主要得益于政府鼓勵修建租住房屋、保護房客權益等一系列政策。除了針對特殊群體的“廉租房”外，市場上同樣供應大量商業出租房，政府同樣對房租水平進行一定的規范。由于德國嚴格的租房法，注重保護房客的利益，租房的安全感并不亞于買房，數十年居住在一所出租房中的德國家庭不在少數。德國家庭樂于租房，并且有著大量而廉價的出租房屋供應，這對穩定整個房地產市場的價格水平起到了不可忽視的平衡作用。
|
