隨著投資者的信心逐漸恢復(fù)，2010年全球房市前景將漸趨明朗，風(fēng)險(xiǎn)將在價(jià)格上重新得到合理反映，賣方的定價(jià)會(huì)隨之理性化，交易量也會(huì)溫和上漲。在全球大部分地區(qū)，2010年將會(huì)是投資房地產(chǎn)的理想時(shí)機(jī)。
盡管2009年中國各大城市的房?jī)r(jià)飆升以及香港特區(qū)、新加坡等地樓市的異常火爆已經(jīng)引發(fā)了人們對(duì)亞洲出現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)格泡沫的擔(dān)憂，但現(xiàn)在就判斷中國或者亞洲的樓市有泡沫尚為時(shí)過早。
作為引爆本次金融危機(jī)的導(dǎo)火索以及對(duì)國民經(jīng)濟(jì)至關(guān)重要的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)一直受到各方人士的高度關(guān)注，特別是去年下半年以來亞太房市更是成為焦點(diǎn)。急速上漲的房?jī)r(jià)讓亞太各地政府繃緊了神經(jīng)，已相繼采取了為樓市降溫的措施。就全球各地房市的現(xiàn)狀、2010年走勢(shì)以及投資機(jī)會(huì)等熱點(diǎn)問題，2月4日領(lǐng)盛投資管理有限公司、野村證券的專家與本報(bào)記者分享了他們的看法。
領(lǐng)盛投資管理有限公司是全球房地產(chǎn)投資管理公司仲量聯(lián)行集團(tuán)，活躍于房地產(chǎn)資本及運(yùn)營市場(chǎng)。根據(jù)該公司當(dāng)天在京發(fā)布的第16份投資策略年度報(bào)告，目前全球各大主要房市價(jià)值的急速下滑已基本停止。隨著投資者的信心逐漸恢復(fù)，2010年全球房市前景將漸趨明朗，風(fēng)險(xiǎn)將在價(jià)格上重新得到合理反映，賣方的定價(jià)會(huì)隨之理性化，交易量也會(huì)溫和上漲。在全球大部分地區(qū)，2010年將會(huì)是投資房地產(chǎn)的理想時(shí)機(jī)。報(bào)告還預(yù)計(jì)，2011年至2012年不動(dòng)產(chǎn)信貸市場(chǎng)將逐步復(fù)蘇。
具體到各個(gè)市場(chǎng)來看，美國房市衰退顯然已經(jīng)結(jié)束，但復(fù)蘇尚處于“蹣跚學(xué)步”階段。大多房地產(chǎn)活動(dòng)指標(biāo)在2009年一季度觸底，此后一直保持在底部水平，沒有指標(biāo)出現(xiàn)以往在周期性低谷后的強(qiáng)勁反彈。更令人擔(dān)心的是，近幾個(gè)月有部分指標(biāo)甚至出現(xiàn)了回調(diào)，如12月份二手房銷售環(huán)比下滑16%；已攀升的新屋銷售在去年7至11月的5個(gè)月中有4個(gè)月出現(xiàn)下降；較底部上漲14%的新屋開工自去年6月以來下滑了6%；處于低位且不斷下滑的建筑商信心指數(shù)暗示業(yè)內(nèi)企業(yè)對(duì)未來仍極為悲觀。
盡管如此，野村證券駐紐約經(jīng)濟(jì)學(xué)家潘德爾仍表示，購買力的顯著提高、房?jī)r(jià)似乎已經(jīng)企穩(wěn)以及政府的持續(xù)支持將推動(dòng)2010年美國房市繼續(xù)復(fù)蘇。當(dāng)然，過度供給將繼續(xù)阻礙房市出現(xiàn)更強(qiáng)的反彈，復(fù)蘇速度將緩慢且不穩(wěn)定。領(lǐng)盛投資管理全球策略師戈登也對(duì)記者表達(dá)了類似看法。他把美國房市形容為“一塊正在融化的冰”，認(rèn)為疲弱的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)將進(jìn)一步推高空置率、價(jià)格向下尋底，這一趨勢(shì)將持續(xù)至2010年下半年，隨后將出現(xiàn)交易量上升、價(jià)格穩(wěn)定、房租收入增加的情況。
除美國房市醞釀復(fù)蘇外，戈登對(duì)2010年全球房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)作出以下預(yù)測(cè)：英國、中國香港、韓國整個(gè)房市的價(jià)格以及中國大陸、新加坡住宅價(jià)格將會(huì)上漲；西班牙、意大利、日本的整體房市價(jià)格以及新加坡的寫字樓價(jià)格將下跌；澳大利亞、加拿大、法國、德國房?jī)r(jià)將趨于穩(wěn)定；墨西哥、中東歐房市醞釀復(fù)蘇。他表示，2010年隨著中國和印度經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展及區(qū)內(nèi)其他經(jīng)歷過收縮的經(jīng)濟(jì)體于年內(nèi)收復(fù)失地，亞洲地區(qū)將為投資者提供多樣化的投資機(jī)會(huì)。
盡管2009年中國各大城市的房?jī)r(jià)飆升以及香港特區(qū)、新加坡等地樓市的異常火爆已經(jīng)引發(fā)了人們對(duì)亞洲出現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)格泡沫的擔(dān)憂，但此前在京接受本報(bào)記者采訪的野村證券亞洲首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家蘇伯拉曼不以為然。他說，現(xiàn)在就判斷中國或者亞洲的樓市有泡沫尚為時(shí)過早。同時(shí)，歷史經(jīng)驗(yàn)表明與高杠桿負(fù)債率聯(lián)系在一起的資產(chǎn)泡沫非常危險(xiǎn)，但目前亞洲總體的負(fù)債比率并不是太高，去年信貸增速相當(dāng)快的中國，杠桿負(fù)債率仍然不高。他建議亞洲在這方面應(yīng)該汲取西方的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，不要光盯住消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)，還要關(guān)注資產(chǎn)價(jià)格。他還對(duì)中國近期上調(diào)存款準(zhǔn)備金率并采取調(diào)控房市措施表示贊賞，認(rèn)為這些舉措將能夠避免和減少泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)。
領(lǐng)盛投資管理亞太區(qū)策略主管曾紀(jì)崇也看好中國房市。他在回答本報(bào)記者提問時(shí)表示，2010年中國商業(yè)房地產(chǎn)的需求特別是一線城市會(huì)維持高速增長(zhǎng)，住宅市場(chǎng)則會(huì)趨向平衡。他看好商業(yè)地產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)，提醒人們注意投資高端住宅的風(fēng)險(xiǎn)。
“國內(nèi)改善型和自住型住房潛在需求強(qiáng)勁，而城市化進(jìn)程及生產(chǎn)力的發(fā)展將延續(xù)這一趨勢(shì)。鑒于中國的國內(nèi)生產(chǎn)總值、生產(chǎn)力、工資的增長(zhǎng)很快，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期趨于上漲并不令人奇怪。近期政府收緊房地產(chǎn)政策的目的是希望在短期內(nèi)限制投資型購房需求，使市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)變得更加平衡。”曾紀(jì)崇如是說。
曾紀(jì)崇還認(rèn)為，在中國內(nèi)地，最佳的高回報(bào)投資機(jī)會(huì)包括中檔的住宅及商鋪物業(yè)，尤其是二線城市如成都、重慶、秦皇島等地的物業(yè)。同時(shí)，位處新興物流樞紐的倉庫項(xiàng)目亦將有良好的增長(zhǎng)。同時(shí)，中國的工業(yè)房地產(chǎn)還將從物流價(jià)值鏈現(xiàn)代化中獲益。但是，他提醒道，在北京、上海這些過熱的市場(chǎng)，投資者在爭(zhēng)奪物業(yè)項(xiàng)目時(shí)必須特別謹(jǐn)慎。
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