起拍價(jià)為14.1億元的北京市順義區(qū)天竺22號(hào)地，11月20在經(jīng)歷了190輪激烈競(jìng)價(jià)后，被國(guó)企背景的北京市大龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以50.5億拍下，成為北京市新晉地王。
根據(jù)上市公司北京市大龍偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司(簡(jiǎn)稱大龍地產(chǎn))的公告顯示，上述新“地王”為其子公司。
而50.5億元的拍賣總價(jià)，加上競(jìng)拍后折合的樓面地價(jià)29859元/平米，使天竺22號(hào)地一舉成為北京地區(qū)的“三料”地王。
根據(jù)大龍地產(chǎn)年報(bào)顯示，2009年預(yù)計(jì)全年銷售額將超15億元，凈利潤(rùn)2.98億元。而公司2005年上市后頭三年的凈利潤(rùn)分別為2958萬(wàn)元，3785萬(wàn)元和236萬(wàn)元。
也就是說(shuō)，按其業(yè)績(jī)最好的2009年預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)計(jì)算，公司17年的凈利潤(rùn)才能湊夠50億元的拿地款。
用于建聯(lián)排別墅及疊廳住宅
據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，該塊被市場(chǎng)冠以“罕見(jiàn)低密度用地”、“中央別墅區(qū)最后一塊低密度用地”的天竺開(kāi)發(fā)區(qū)22號(hào)地塊，位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)，東至沙峪環(huán)中路；西至溫榆河大堤路；北至馨園九街；南至天竺開(kāi)發(fā)區(qū)21號(hào)地邊界。土地面積52.67萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積17萬(wàn)平方米，容積率0.623，是近年來(lái)北京少有的低容積率地塊。同時(shí)該地塊也是今年北京出讓的住宅用地中，三塊起拍價(jià)超過(guò)10億元的地塊之一，14.1億元的起拍價(jià)已相當(dāng)于每平方米樓面地價(jià)8337元，遠(yuǎn)超北京今年所有的“地王”，包括此前樓面地價(jià)最高的廣渠路15號(hào)地。
在拍賣之前，有業(yè)內(nèi)人士就認(rèn)為：“在國(guó)土部明確限制住宅用地出讓面積后，如此大面積的住宅用地將不會(huì)再進(jìn)入市場(chǎng)，因此，該地塊很可能會(huì)受到哄搶。”再加上天竺22號(hào)地處中央別墅區(qū)，百仕達(dá)、大成、融僑、遠(yuǎn)洋、艾美高、保利、安邦保險(xiǎn)、冠城、龍湖、合景泰富、大龍等12家多家房企都表示出濃厚興趣并參與了競(jìng)拍。
據(jù)悉，整個(gè)競(jìng)拍過(guò)程持續(xù)近一個(gè)半小時(shí)，報(bào)價(jià)達(dá)190輪，現(xiàn)場(chǎng)異常火爆。
業(yè)內(nèi)人士解釋稱，從容積率的角度講，該宗地限高12米，適建產(chǎn)品應(yīng)該為聯(lián)排或疊拼。因?yàn)榘凑諊?guó)土資源部的定義，別墅為獨(dú)門獨(dú)戶獨(dú)院，兩至三層樓形式，占地面積相當(dāng)大，容積率非常低，一般在0.4以下。另一方面，雙排、聯(lián)排、疊拼等低密度類別墅住宅并沒(méi)有被劃為別墅，而被視為高檔住宅，這些產(chǎn)品的容積率多在0.6至0.8之間。22號(hào)地0.6左右的容積率恰在這個(gè)范圍之間。因此，從這個(gè)角度講適建產(chǎn)品應(yīng)該是聯(lián)排或疊拼等高檔住宅而非嚴(yán)格意義的別墅。
大龍地產(chǎn)自己也稱，此次競(jìng)得的地塊將用來(lái)建聯(lián)排、疊廳式住宅。
樓盤每平方售價(jià)難達(dá)六萬(wàn)元
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，該地塊樓面價(jià)為2.97萬(wàn)/平方米。如果包括地價(jià)成本，該項(xiàng)目全部開(kāi)發(fā)成本最多在4萬(wàn)/平方米，該項(xiàng)目銷售均價(jià)達(dá)到44000元/平方米，成本和收入平衡且略有盈余。如果售價(jià)達(dá)到60000/平方米，才能達(dá)到一般的財(cái)務(wù)指標(biāo)要求，即稅后潤(rùn)率為19.48%，項(xiàng)目投資收益率為30%。
也就是說(shuō)大龍地產(chǎn)50.5億拿地后，如果銷售單價(jià)低于4.4萬(wàn)/平方米，則賠本；如果不能高于6萬(wàn)/平方米，公司領(lǐng)導(dǎo)在財(cái)務(wù)指標(biāo)上很難通過(guò)。而綜合今年1—10月的別墅市場(chǎng)銷售情況，銷售壓力非常之大。
北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h就表示：“就開(kāi)發(fā)商的銷售策略，未來(lái)樓盤的開(kāi)盤售價(jià)將在4萬(wàn)元——5萬(wàn)/平方米，甚至可能會(huì)低于成本價(jià)，但隨后肯定會(huì)上漲，最高預(yù)計(jì)能達(dá)到5.5萬(wàn)元/平方米。”對(duì)于大龍要賣6萬(wàn)元/平方米才能達(dá)到一般財(cái)務(wù)指標(biāo)的問(wèn)題，楊少鋒表示：“根據(jù)周邊房屋的售價(jià)，6萬(wàn)元/平方米的售價(jià)將很難達(dá)到。”
而據(jù)了解，目前與該地塊毗鄰的龍灣別墅、龍湖.滟瀾山別墅等項(xiàng)目相匹配的產(chǎn)品售價(jià)在2萬(wàn)元至4萬(wàn)元之間，比如龍灣800平方米以上的大別墅售價(jià)在每平方米4萬(wàn)元左右，300至500平方米的別墅售價(jià)在每平方米1.8萬(wàn)元至2.3萬(wàn)元之間；龍湖聯(lián)排近期售價(jià)為每平方米3.4萬(wàn)元左右。而本區(qū)域內(nèi)的其他別墅項(xiàng)目?jī)?yōu)山美地當(dāng)前二手房的均價(jià)為雙拼2.2至2.4萬(wàn)元，三四百平方米的獨(dú)棟別墅均價(jià)在2.8至2.9萬(wàn)元；中糧.祥云國(guó)際的成交價(jià)約為2.6萬(wàn)元；譽(yù)天下的聯(lián)排產(chǎn)品成交價(jià)在2.2萬(wàn)元左右。
面臨巨大財(cái)務(wù)壓力
以延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期換取價(jià)格上漲空間？
根據(jù)新浪樂(lè)居的調(diào)查顯示，從1-10月成交別墅的成交價(jià)格來(lái)看，單價(jià)在20000元以下成交3559套，占成交總量78%，其中尤以8000-16000元為主占55.8%，單價(jià)超30000元成交148套。從區(qū)域成交平均單價(jià)來(lái)看，位于朝陽(yáng)區(qū)的別墅整體成交價(jià)格為26560元/平米，在各區(qū)中排名第一，順義區(qū)以17346元排名第三。
業(yè)內(nèi)分析人士表示：“大龍地產(chǎn)面臨著銷售回款、銷售利潤(rùn)的雙重?cái)D壓。如果在后期操作不更改容積率的情況下，只能延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期，以時(shí)間換取價(jià)格上漲的空間。”
中金公司的研究報(bào)告顯示，大龍地產(chǎn)2009年將主要依靠于裕龍花園三區(qū)，五里倉(cāng)公寓及望潮家園帶來(lái)的結(jié)算收入，估計(jì)全年銷售額將超15億元，凈利潤(rùn)2.98億元。而公司2005年上市后頭三年的凈利潤(rùn)分別為2958萬(wàn)元，3785萬(wàn)元和236萬(wàn)元。
也就是說(shuō)，按其業(yè)績(jī)最好的2009年預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)計(jì)算，公司17年的凈利潤(rùn)才能湊夠50億元的拿地款。而公司在拿下天竺22號(hào)地之前，公司只擁有164萬(wàn)平米項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，其中49%集中在北京。
楊少鋒認(rèn)為：“大龍地產(chǎn)和業(yè)內(nèi)巨頭相比還有很大差距，雖然這次以50億元的巨資擊退了眾多實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)公司，但從公司的資產(chǎn)與財(cái)報(bào)上看，這筆資金對(duì)公司的財(cái)務(wù)壓力還是比較大的。”同時(shí)他還表示：“雖然面臨巨大的財(cái)務(wù)壓力，但由于大龍地產(chǎn)的大股東隸屬順義區(qū)政府，在開(kāi)發(fā)銷售的過(guò)程中肯定會(huì)給與其很多便利條件。加上拿下地王后，其在股市的融資渠道將進(jìn)一步加大。對(duì)于大龍地產(chǎn)的財(cái)務(wù)壓力可以起到一定的緩解作用。”
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