漫畫/韓景豐
土地財(cái)政“盆滿缽滿”
雖然多數(shù)城市年度供地計(jì)劃難以完成。但由于地價(jià)飆升、高價(jià)地頻繁涌現(xiàn)，使得不少地方的土地出讓金水平創(chuàng)下歷史新高，一舉超越了2007“地王年”。
中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，前三季度重點(diǎn)城市土地出讓金收入已經(jīng)超越2007年全年水平。顯然，在土地財(cái)政“盆滿缽滿”后，地方政府加大供地的實(shí)質(zhì)性力度將減弱。
值得注意的是，部分熱點(diǎn)城市不斷涌現(xiàn)的高價(jià)地對天量土地出讓金的貢獻(xiàn)巨大。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上海土地出讓金中僅長風(fēng)地塊、南翔地塊等五塊土地的交易額就超過200億元。而北京即將入市的中服地塊，更是被業(yè)內(nèi)“估價(jià)”80億元，屆時(shí)將把北京土地出讓金推向更高的水平。
中原地產(chǎn)分析師指出，政府加大供地力度是土地出讓金大幅提升的原因之一，但同時(shí)，地價(jià)上漲也是十分重要的因素。
數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月，10個(gè)重點(diǎn)城市溢價(jià)水平全部超過去年同期。一線城市以上海為代表，平均溢價(jià)水平高達(dá)109%。10月份單月，全國60個(gè)城市共成交住宅用地337宗，溢價(jià)水平超過100%的地塊共29宗。其中，上海溢價(jià)水平最高，達(dá)到160%。
土地高溢價(jià)成交，地方政府的賣地收入也隨之“水漲船高”。前三季度北京的土地出讓金達(dá)到571億元，而同期北京市的財(cái)政收入為1519.5億元，賣地收入占全部財(cái)政收入的比例近四成。
專家表示，在我國，地方財(cái)政對土地投資的依賴度較高，很多城市土地出讓金占地方財(cái)政收入的比例超過三分之一。因此在土地財(cái)政的模式下，地方政府具有高價(jià)賣地的利益動(dòng)機(jī)。在這一驅(qū)動(dòng)力下，地方政府“賣地生財(cái)”的模式在推高地價(jià)的同時(shí)也在推高房價(jià)，放大樓市泡沫。
住宅供地持續(xù)偏緊
從前10月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，部分城市住宅用地成交已超越去年同期水平，但北京等多數(shù)城市供地持續(xù)吃緊，并已連續(xù)數(shù)年未完成年度計(jì)劃。
中國證券報(bào)記者根據(jù)土地儲備中心的數(shù)據(jù)計(jì)算，截至10月底，北京市今年已成交的住宅及居住用地面積共計(jì)661.49萬平方米，規(guī)劃建筑面積901.44萬平方米。加上正在交易和即將入市的188.97萬平方米住宅類用地，北京市住宅供地面積約850萬平方米，規(guī)劃建筑面積1142.65萬平方米。
在今年年初，北京計(jì)劃推出1300公頃的住宅用地。如果除去不通過招拍掛方式出讓的廉租房及經(jīng)濟(jì)適用房類用地，今年北京住宅用地計(jì)劃共1100公頃。
北京國土資源局曾表示，四季度將增加土地供應(yīng)，全年住宅用地供應(yīng)量預(yù)計(jì)將達(dá)1000公頃，這與年初的計(jì)劃已有所縮減。但是從目前的進(jìn)度看，北京前10個(gè)月僅完成供地計(jì)劃的60%。在接下來的兩個(gè)月中，要集中供應(yīng)400公頃的土地才能完成已經(jīng)“縮水”的目標(biāo)，難度可想而知。
“每年到了第四季度都是土地供應(yīng)的高峰期。這時(shí)候各地的土地主管部門為了完成全年供地任務(wù)，通常在年底增加土地供應(yīng)量，突擊一下指標(biāo)。不過從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，一般很難完成土地計(jì)劃。”北京某國有房企負(fù)責(zé)人告訴中國證券報(bào)記者。
數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，廣州、深圳住宅用地供應(yīng)均不足200萬平方米，僅完成年度計(jì)劃的35%和23%；重慶、南京、長春已供應(yīng)住宅用地僅是年度計(jì)劃的50%、32%和19%。
供地計(jì)劃完成較好的上海，目前，住宅供地面積已經(jīng)超過900萬平方米，距離全年1000萬平方米的供地計(jì)劃僅一步之遙，有望在年內(nèi)完成計(jì)劃。
市場人士指出，今年前三季度全國土地供應(yīng)量有所增長，但多數(shù)地區(qū)供地不足的現(xiàn)象仍然明顯，這些城市土地價(jià)格漲幅顯著。但在達(dá)標(biāo)的壓力下，這些城市年底有可能掀起新的供地?zé)岢薄?/p>
“即使完成計(jì)劃，北京等城市的新房供需仍存在較大缺口。”一位資深地產(chǎn)人士對中國證券報(bào)記者表示，“滿打滿算，今年北京供地形成的住宅供應(yīng)大約是1100萬平方米，但全年住宅銷售預(yù)計(jì)將超過1700萬平米。”
財(cái)政收入中土地收入占比過高，地方政府賣地沖動(dòng)便會(huì)減弱。另外，新增土地規(guī)劃和整理進(jìn)度緩慢，也是計(jì)劃完不成的重要原因。
業(yè)內(nèi)專家指出，各地完不成供地指標(biāo)，表明今年土地市場的繁榮主要是結(jié)構(gòu)性的，個(gè)別優(yōu)質(zhì)地塊受熱捧，但多數(shù)城市計(jì)劃中的土地出讓并不理想。
另一方面，助推房價(jià)上漲的“供不應(yīng)求”，一定程度上是政府土地政策的問題。因此專家建議，政府在制定土地規(guī)劃時(shí)，還應(yīng)考慮盤活市場上的存量土地，以提升市場的有效供給。
‘ 在“群雄逐地”的背后，依然是地方政府“不飽和供地”的策略。今年1至10月，在一線城市中，除上海外，其余城市均未完成年度供地計(jì)劃的50%。雖然各地政府近期開始加速推地，但北京、廣州和深圳等城市全年的土地供應(yīng)計(jì)劃顯然已無法完成。
業(yè)內(nèi)人士指出，在地價(jià)、房價(jià)聯(lián)動(dòng)上漲的背景下，今年最后兩個(gè)月，各地方政府將掀起供地高潮，以接近或盡量完成年初制定的用地指標(biāo)。
謹(jǐn)防開發(fā)商屯地
在各地加大土地供給力度的同時(shí)，如何能形成有效供給是解決目前市場供需矛盾的關(guān)鍵。一邊是政府推地“不飽和”，另一邊是開發(fā)商拿地后大量轉(zhuǎn)化為“土地儲備”，新開工的狀況并不理想，這就造成已出售土地難以及時(shí)形成有效供應(yīng)，市場供需缺口加大。
國土部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年全國房地產(chǎn)用地供給量呈現(xiàn)逐季增加態(tài)勢。二季度達(dá)2.09萬公頃，環(huán)比增長102.6%；三季度達(dá)到2.6萬公頃，環(huán)比增加23.5%。但統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前10月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積同比下降4.6%；且近三個(gè)月來環(huán)比連續(xù)下降。
土地供應(yīng)正在不斷增加，但開發(fā)商的開工節(jié)奏卻并未保持同步。根據(jù)上海易居和克而瑞的統(tǒng)計(jì)，2009年三季度末中國前十大房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備共計(jì)3.05億平方米。
“這幾年來，我國土地供應(yīng)增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房屋的銷售速度，目前一些城市供不應(yīng)求的現(xiàn)象已經(jīng)非常嚴(yán)重。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌指出，應(yīng)該加大土地的有效供應(yīng)力度。在嚴(yán)禁開發(fā)商囤地的同時(shí)，還要抓緊盤活土地存量，盡量避免部分土地集中在不從事開發(fā)的企業(yè)手中。
中原地產(chǎn)研究員徐超表示，土地交易應(yīng)該進(jìn)行市場化運(yùn)作，增加有效供應(yīng)量。今年商品住宅市場銷量猛增，存量住宅得到消化，而房企在年初制定的建設(shè)計(jì)劃較為保守，使得今年存量土地開發(fā)進(jìn)度放緩。“從推盤力度來看，10月和11月均有部分新老盤陸續(xù)推出，但到了12月就少了很多。明年1到3月期間推盤力度都不大。”（林喆 于萍）
|
