今年以來(lái)，中國(guó)住房成交量大幅度萎縮，一些城市的新房均價(jià)環(huán)比下降，住房投資和開工增長(zhǎng)放緩。在美國(guó)房地產(chǎn)次貸引發(fā)的金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)衰退愈演愈烈之時(shí)，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的擔(dān)心日益加深。政府該不該救市、如何救市？爭(zhēng)論還在沸沸揚(yáng)揚(yáng)，政策卻已陸續(xù)出臺(tái)。
筆者一直對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)和投資表示樂(lè)觀，認(rèn)為明年中就可以見到房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)止跌回升，不會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大的負(fù)面影響。這個(gè)觀點(diǎn)是基于對(duì)整個(gè)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)從宏觀上分析之后得出的。
筆者認(rèn)為，第一，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)像美國(guó)等一些國(guó)家那樣的深幅調(diào)整；第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑對(duì)金融穩(wěn)定和居民消費(fèi)的影響有限；第三，房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持較快速度非常重要，政府不會(huì)在出口急劇下滑并導(dǎo)致有關(guān)行業(yè)投資下降、需要努力擴(kuò)大內(nèi)需時(shí)，放棄房地產(chǎn)行業(yè)；第四，政府“救”房地產(chǎn)行業(yè)是要保投資，保增長(zhǎng)，而不是要保房?jī)r(jià)，這一點(diǎn)決定了政府會(huì)刺激大眾商品房的建設(shè)和需求，而不會(huì)單純放開過(guò)去那些為控制房?jī)r(jià)和風(fēng)險(xiǎn)采用的調(diào)控措施。
為什么說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)深幅調(diào)整呢？
首先，這一輪樓市下調(diào)主要是由于各種周期性因素引起，而支撐市場(chǎng)長(zhǎng)期向好的因素并未改變。最近幾年來(lái)，城市家庭平均收入的增速已經(jīng)超過(guò)了住房均價(jià)的增速，購(gòu)買能力很可能還會(huì)繼續(xù)上升。此外，中國(guó)的城市化進(jìn)程目前仍處于初期階段，還需要若干年甚至數(shù)十年才能完成。因此市場(chǎng)難以產(chǎn)生對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)長(zhǎng)期下跌的預(yù)期。
其次，從總的建筑面積來(lái)看，城市住房建設(shè)并未出現(xiàn)過(guò)剩。數(shù)據(jù)表明，住宅庫(kù)存量以及空置率一直在下降(直到最近)。房屋在建面積與銷售面積之比也在過(guò)去幾年中出現(xiàn)連續(xù)下降，直到最近因?yàn)殇N售萎縮時(shí)才有所改變。從全國(guó)范圍來(lái)看，城市的中、高收入人群對(duì)住房的需求仍然較大，而目前市場(chǎng)上的新房大都集中于高檔，滿足中等收入人群的房子供應(yīng)量還是較少。
第三，近幾年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的飛速發(fā)展并不是由信貸膨脹刺激而起。中國(guó)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上不需要像美國(guó)那樣經(jīng)歷一個(gè)“去杠桿化”的過(guò)程。這一點(diǎn)正是我們認(rèn)為房地產(chǎn)下調(diào)對(duì)金融穩(wěn)定和居民消費(fèi)影響不大的原因。
從銀行來(lái)說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的總貸款平均不到貸款總額的20%，并且在近幾年一直相對(duì)穩(wěn)定，并沒(méi)有大幅上升。住房抵押貸款約占其貸款總額的12%，但考慮到貸款與價(jià)值比率較低(大約50%)、抵押貸款利率穩(wěn)定(并降低)、家庭收入不斷增加以及家庭負(fù)債程度有限等諸多因素，我們認(rèn)為銀行業(yè)并未面臨也不會(huì)面臨斷供大增的問(wèn)題，按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)較小。
向房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放的貸款可能風(fēng)險(xiǎn)較大一些，但這部分貸款僅占到銀行貸款總額的7%，還不到銀行總資產(chǎn)的5%。雖然樓市下跌會(huì)對(duì)銀行的業(yè)績(jī)有所影響，但不會(huì)影響金融穩(wěn)定。
樓市下調(diào)主要在于對(duì)投資和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響。近些年來(lái)，房地產(chǎn)投資已占到城市總固定資產(chǎn)投資的四分之一，占GDP中固定資產(chǎn)投資的15%~18%，對(duì)GDP的直接影響有7%~8%，還不算對(duì)上游相關(guān)產(chǎn)業(yè)(如鋼鐵、水泥)等行業(yè)的影響。土地出讓收入更是成為地方政府收入的一個(gè)重要來(lái)源。
因此，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩、外部經(jīng)濟(jì)前景暗淡的環(huán)境下，考慮到政府制定的保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活動(dòng)回暖，將成為刺激國(guó)內(nèi)需求不可或缺的一部分。
然而，這并不意味著政府會(huì)簡(jiǎn)單地取消過(guò)去所有的房地產(chǎn)調(diào)控措施。我們認(rèn)為，政府希望的是，通過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展而實(shí)現(xiàn)投資和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在外需下滑時(shí)的軟著陸。但另一方面，也想防止房地產(chǎn)泡沫膨脹，防止因房?jī)r(jià)上漲過(guò)快而影響社會(huì)穩(wěn)定。
目前看來(lái)，中央政府最近出臺(tái)的一系列政策正在沿著這個(gè)方向發(fā)展。筆者認(rèn)為，還可能出臺(tái)的政策包括：放松投資審批程序、增加銀行信貸、引導(dǎo)加快經(jīng)濟(jì)適用房和中檔住房的投資；增加政府支出并配以土地政策，加大保障性住房的投資力度；加速一些城市的舊城改造步伐。同時(shí)，可能繼續(xù)限制向房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放用于購(gòu)買土地的貸款，限制投機(jī)性購(gòu)房貸款，并針對(duì)高端房產(chǎn)開發(fā)維持嚴(yán)格的土地政策。
在這個(gè)過(guò)程中，隨著更多中低檔住房的開工建設(shè)，無(wú)論是投資活動(dòng)還是房屋銷售都可能會(huì)回升。但是，房地產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)的增加并不一定會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的再度上漲。而且，并非所有房地產(chǎn)開發(fā)商或所有的市場(chǎng)都能同等獲益，某些地區(qū)的市場(chǎng)可能會(huì)面臨較長(zhǎng)的調(diào)整。(第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 汪濤 作者為瑞銀證券中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家)
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