房?jī)r(jià)連續(xù)半年的下跌，似乎終于到了一個(gè)臨界點(diǎn)。在大家對(duì)開發(fā)商資金鏈?zhǔn)欠駥?huì)斷裂的嚴(yán)詞拷問(wèn)之后，話題焦點(diǎn)開始轉(zhuǎn)移到了購(gòu)房者身上。翻開最近的報(bào)紙、網(wǎng)站，擺在頭條的幾乎都是“負(fù)資產(chǎn)”、“斷供”、“美國(guó)式次貸危機(jī)”……不能否認(rèn)，這是中國(guó)當(dāng)下樓市的焦點(diǎn)，新房?jī)r(jià)格跌幅已超過(guò)30%，這是大家判斷“負(fù)資產(chǎn)”是否形成的臨界點(diǎn)。
■名詞解釋
“負(fù)資產(chǎn)”
所謂“負(fù)資產(chǎn)”，即“資不抵債”，物業(yè)的市價(jià)低于原來(lái)用來(lái)購(gòu)買物業(yè)時(shí)的借款（樓宇按揭貸款）。假設(shè)借款人以150萬(wàn)元購(gòu)進(jìn)一套房屋，貸款100萬(wàn)元，但隨著房?jī)r(jià)的下跌，如今這套房子的市價(jià)只有90萬(wàn)元，那么即便借款人把物業(yè)轉(zhuǎn)賣，也不能清償銀行貸款，此時(shí)他的房屋便是“負(fù)資產(chǎn)”。據(jù)香港金融管理局披露，香港負(fù)資產(chǎn)最嚴(yán)重的時(shí)期為2003年6月，當(dāng)時(shí)共有105679宗負(fù)資產(chǎn)按揭，占所有按揭的22%，涉及金額1650億港元。
負(fù)資產(chǎn)臨界點(diǎn)：二手房?jī)r(jià)格跌破10600元/m2
“我的一半房產(chǎn)都已經(jīng)是負(fù)資產(chǎn)了。”擁有約10套房產(chǎn)的龍崗?fù)顿Y客于明（化名），在去年6-7月份買進(jìn)了龍崗中心城的豪宅新亞洲花園，貸款約110萬(wàn)元，如今這套房子市價(jià)只有約90萬(wàn)元，賣掉房子還要倒欠銀行近20萬(wàn)貸款。
“雖然尚不能計(jì)算出有多少業(yè)主處于負(fù)資產(chǎn)狀態(tài)，但是，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)調(diào)整，深圳很有可能會(huì)出現(xiàn)大面積的‘負(fù)資產(chǎn)’現(xiàn)象。”深圳中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉表示。
整體房?jī)r(jià)跌至負(fù)資產(chǎn)邊緣
去年10月份，深圳新房?jī)r(jià)格攀至17350元/平方米的頂點(diǎn)，按照關(guān)于“負(fù)資產(chǎn)”標(biāo)準(zhǔn)的判斷，只要這個(gè)價(jià)格回落30%———即12145元/平方米———以上，負(fù)資產(chǎn)便告產(chǎn)生。因?yàn)椋凑浙y行七成貸款計(jì)算，跌破了30%，“資不低債”情形便會(huì)出現(xiàn)。而據(jù)深圳中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，到今年4月份，深圳二手房?jī)r(jià)格為12987元/平方米，跌幅為25%.這等于是說(shuō)，當(dāng)年以17000元/平方米左右入市的業(yè)主，如今都已經(jīng)處于“負(fù)資產(chǎn)”的邊緣。當(dāng)然，要是以今年4月份官方披露的新房?jī)r(jià)格———11926元/平方米———計(jì)算，這個(gè)跌幅已經(jīng)超過(guò)了30%.
雖然整體房?jī)r(jià)只跌至負(fù)資產(chǎn)邊緣，但事實(shí)上，據(jù)本報(bào)記者遍訪深圳六區(qū)的調(diào)查，很多業(yè)主已經(jīng)是負(fù)資產(chǎn)了，尤其在南山、寶安、龍崗，負(fù)資產(chǎn)現(xiàn)象更是普遍。因?yàn)椋谶@一輪房地產(chǎn)調(diào)整中，上述三區(qū)部分樓盤的跌幅更是超過(guò)50%以上，出現(xiàn)“負(fù)資產(chǎn)”已不是新鮮事。南山一位中介人員介紹，一位業(yè)主去年以208萬(wàn)元買了半島城邦一期86平方米的兩房，貸款155萬(wàn)，但最近同樣戶型的成交價(jià)只有120萬(wàn)。
“在龍崗，只要掛出來(lái)賣的是去年4月份以后買的房子，80%都是負(fù)資產(chǎn)。”世華地產(chǎn)龍崗區(qū)一位中介人員說(shuō)道。
去年4-7月入市者“高危”
但是，已經(jīng)發(fā)生的市場(chǎng)事實(shí)似乎暫時(shí)未能得到銀行界的認(rèn)可，據(jù)深圳多家銀行向本報(bào)透露，目前深圳的確出現(xiàn)了“負(fù)資產(chǎn)”，但不是“爆發(fā)式”的，整體房貸質(zhì)量仍然正常。
但是，種種跡象顯示，銀行界目前也已注意“負(fù)資產(chǎn)”以及其所引發(fā)的不良貸款苗頭。“因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌，不良貸款的確有上升的勢(shì)頭。”一家股份制銀行內(nèi)部人士私下透露。一家國(guó)有商業(yè)銀行深圳分行內(nèi)部人士更是向本報(bào)證實(shí)，南山、寶安目前的確已出現(xiàn)了斷供現(xiàn)象，雖然只是少量。
央行于5月30日發(fā)布的《2007中國(guó)區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告》中也支持了銀行界的擔(dān)憂，其中深圳區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告中明確指出，對(duì)去年4-7月發(fā)放的貸款要密切注意，因?yàn)椋@期間深圳樓市炒風(fēng)最盛。如今，去年4月份以后入市的客戶，基本上已成為銀行密切關(guān)注的“高危人群”。
“如果房?jī)r(jià)再下跌10-20%，深圳就會(huì)爆發(fā)大面積的‘負(fù)資產(chǎn)’，并對(duì)銀行金融系統(tǒng)產(chǎn)生沖擊。”上述股份制銀行內(nèi)部人士坦言，當(dāng)前的負(fù)資產(chǎn)只是苗頭，尚在可控范圍。這與深圳中原地產(chǎn)所測(cè)算出的價(jià)格大致相同。該司預(yù)測(cè)，如果二手房?jī)r(jià)跌破10600元/平方米，深圳就會(huì)爆發(fā)較大面積的負(fù)資產(chǎn)危機(jī)，從4月份12980元/平方米到10600元/平方米，尚有18%的“距離”。
樓價(jià)繼續(xù)下跌或引發(fā)斷供
雖然我們至今無(wú)法計(jì)算出“負(fù)資產(chǎn)”規(guī)模到底有多大，但據(jù)深圳中原地產(chǎn)深港研究中心披露，去年4-7月份深圳住宅按揭貸款涉及金額高達(dá)555.46億元，其中，二手房貸為348.5億元。這個(gè)規(guī)模，大致相當(dāng)于目前四大國(guó)有商業(yè)銀行深圳分行任何一家個(gè)貸存量，而據(jù)本報(bào)記者獲悉，截至4月底，深圳個(gè)貸余額為2554億元，因此，去年4-7月份的房貸規(guī)模，占比高達(dá)20%.
可以想象，如果“負(fù)資產(chǎn)”危機(jī)一旦爆發(fā)，其所引發(fā)的“斷供”動(dòng)蕩，即便不是全部，其對(duì)深圳金融系統(tǒng)也必將產(chǎn)生極其重大的沖擊。
但有必要指出的是，“負(fù)資產(chǎn)”以及其所引發(fā)的“斷供”，對(duì)樓市及金融系統(tǒng)產(chǎn)生巨大的沖擊，都要建立在房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的基礎(chǔ)上，而目前，分析人士對(duì)深圳房?jī)r(jià)是否繼續(xù)下跌仍然眾說(shuō)紛紜。
“如果宏觀環(huán)境維持現(xiàn)狀，雖然不能指望樓市立即回暖，但房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌的空間已經(jīng)不大。”張偉表示，“但是，目前外圍環(huán)境仍然存在著較大的不確定性，而且這種不確定性似乎越來(lái)越多。”
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