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北京商品房成交量連續下跌 廣州樓市身陷下跌泥沼
中國發展門戶網 www.chinagate.com.cn  2008 年 03 月 19 日 
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京滬樓市未來引分歧

同為內地一線城市,與廣州相比,北京、上海樓市盡管也初現促銷、打折苗頭,但顯然要溫和得多。不過,仍有人擔心,廣州房價明顯下跌對于京滬樓市具有“示范”效應,而這股降價浪潮將會席卷全國。

“上海不會步廣州后塵。”上海漢宇地產研展部主任邵明浩對本報記者表示,萬科此番在各地降幅不一,上海5%、北京10%、廣州20%以上,這也表明三大城市房價調整的空間不同。

廣州由于投機比例過高,波動幅度自然大于京滬兩地。在近幾年的上漲過程中,上海2005年調整了一次,北京房價則一直單邊攀升,因此本輪調整,北京房價的波動可能會大于上海,而且廣州樓市目前還看不到“底部”,調整的時間會較長,北京、上海則要看最近3個月的市場變化。

對此,趙卓文則指出,萬科在廣州降幅高是因為其在土地招拍掛制度實施以前,在廣州儲備了大量土地,這些土地的價格成本較低,因此其廣州樓盤的利潤也較高,下調空間自然也大。

他認為,廣州經過20多年的市場競爭已經高度市場化,是市場經濟先知先覺的地方,此番廣州房價波動只是提前反映了國內房價的波動,這僅是全國性波動的起點,而北京上海同樣也會形成共振。

趙卓文甚至認為,北京、上海房價的波動會比廣州更為劇烈,因為廣州地產業壟斷特征明顯,競爭不充分,幾家大開發商聯合就能“止跌”;而北京、上海有很多中小開發商,競爭充分,更容易降價。

邵明浩則認為,上海房價向下的空間有限,15%就是極限位置了,估計還達不到。

“整體來看,目前上海房價與去年的高點相比,下滑不到5%。”邵明浩告訴記者,從局部看,部分中外環樓盤出現價格向下波動,但也有部分仍向上波動。

如去年年底,位于浦東羅山路的別墅項目湯臣湖庭花園推出的一批售價為2.8萬元/平方米的房源一天內即售罄。今年3月1日,該項目再次推出72套房源,售價已飆升至3.9萬元/平方米。網上信息顯示,該項目已售出45套房源。

今年2月,位于外環線以內的徐匯新城三期以1.7萬元/平方米開盤,比去年11月份的開盤價上調了2000元。

“3月上海將有30多個新盤入市,供應量陡增可能會引發降價高潮,市場將面臨嚴峻考驗。”邵明浩表示,最近3個月的市場變化對于上海樓市的走勢非常關鍵。

21世紀不動產分析人士認為,京滬兩地房地產市場投機成分有限,兩地房價上漲是基于人口增長等剛性需求增長所帶來的供需矛盾,市場中雖有投資的成分,但與深圳等南方市場追求短期暴利的投機相比有著本質的區別。且歷年來的政策調控已經迫使大部分投機者離開上海市場,因此,在面對政府更加嚴厲的宏觀調控時,京滬并未出現大幅調整。

此外,北京、上海都是國際化大城市,有著周邊強勁而穩定的購買力支撐,且今年北京將承辦奧運會,2010年上海將承辦世博會,這些利好都增強了京滬兩地業主和消費者的信心,房價不會輕易出現大幅下跌。

據21世紀不動產監測數據顯示,春節過后北京咨詢購房的客戶量出現明顯回升,上海二手房市場2月成交量環比1月同期上漲了15%。在價格方面,京滬兩地均未出現大的波動,北京2月二手房掛牌價環比1月微漲0.3%,上海則仍保持1月份的掛牌均價15750元/平方米。

“目前看,北京、上海出現像香港當年房價降30%、40%硬著陸的可能性不大。”北京虎杰投資咨詢有限公司首席分析員張寅2007年初曾預測,保障性住房入市,加之利率、經濟周期等各種因素形成共振,將促使北京房價在2008年二季度出現向下“拐點”,硬著陸的可能性不大,但會有一段時間的僵持期,成交量極度萎縮。

“我仍然堅持原有觀點。”張寅表示,土地拍賣目前雖出現流標但并未出現價格崩盤,因此,房價降15%以上的概率都不高。

在幾大城市住房成交量持續萎縮的背景下,部分大開發商以促銷暗降的方式試探市場,而部分中小開發商目前還不“認輸”,還在捂盤觀望,他們在等宏觀調控的政策是否會放松,等地方政府換屆后態度是否會緩和。

事實上,萬科等大開發商降價的市場效果并不明顯。據媒體報道,萬科今年1月份的樓盤銷售金額,僅為18.5億元,不足去年12月份的三成。

“等到二季度,隨著參與降價的上市公司日益增多,那些捂盤的中小開發商,在成本、產品、經營水平上都不如上市的大開發商,可能會扛不住參與降價。”張寅表示,目前先觀察二季度房價拐點是不是真來了,如果在二季度調整確立,還要根據當時的市場氣氛判斷未來走勢。

記者近日走訪了北京多家樓盤后發現,盡管城郊有些樓盤以一次性付款優惠或者贈送等方式促銷,但市中心地段的樓盤價格卻依然堅挺。如位于官園橋附近的京橋國際公館二期網上報價3萬元/平方米,記者在售樓處得知的價格卻是3.8萬元/平方米,而其去年5月開盤時的價格為2萬元/平方米左右。

“如果中心地段的房價下跌,那就是硬著陸了。”張寅表示,地價不崩盤,中心地段的房價也不會降。中國經濟時報

來源: 中國發展門戶網綜合
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