醞釀多時(shí)的廣州限價(jià)房終于在今年初登場(chǎng)。沒想到越接近“揭盅”的時(shí)刻，事情會(huì)越混亂。當(dāng)廣州以6500元/平方米推出全國第一個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目保利西子灣之際，“比限價(jià)房更便宜的房子”卻成了當(dāng)?shù)啬承┬聵潜P突然流行起來的廣告語。
1月下旬，離保利地產(chǎn)限價(jià)房項(xiàng)目不遠(yuǎn)處，一個(gè)叫“時(shí)代-糖果”的新盤打出了“起價(jià)每平方米4880元”的口號(hào)。而保利西子灣最高限價(jià)是每平方米6500元。
盡管廣州限價(jià)房拒絕降價(jià)，但有關(guān)專家認(rèn)為，限價(jià)房始終還是商品住宅中的一類產(chǎn)品，當(dāng)其最大的撒手锏——價(jià)格優(yōu)勢(shì)已經(jīng)不復(fù)存在時(shí)，在面臨銷售壓力之下，不排除降價(jià)的可能。
大盤低價(jià)房不斷“來襲”
據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州限價(jià)房上市項(xiàng)目共9個(gè)，供應(yīng)套數(shù)在8000-10000套左右，總建筑面積約80多萬平方米，占全市商品住宅總預(yù)售的比例超過1/10。今年1月推出市場(chǎng)的三大限價(jià)房包括保利西子灣、中海金沙馨園、萬科新里程，最高限價(jià)分別為6500元/平方米、6150元/平方米、6000元/平方米。
在金沙洲保利西子灣限價(jià)房推出前，周邊的商品房都在瘋狂漲價(jià)。按照周邊平均房價(jià)9000元/平方米來計(jì)算，限價(jià)房的定價(jià)約為周邊商品房價(jià)格的70%，于是保利西子灣6500元/平方米的價(jià)格塵埃落定。
但接下來，金沙洲周邊商品房價(jià)格就像多米諾骨牌一樣一個(gè)個(gè)倒下，知名開發(fā)商的樓盤也紛紛跳水降價(jià)。其中萬科四季花城還推出了一批特價(jià)房，均價(jià)在六七千元左右。中海也有6800元/平方米的特價(jià)單位，跟限價(jià)房所差無幾。
在限價(jià)房被炒得熱火朝天的同時(shí)，同一片區(qū)的商品房按捺不住終于降價(jià)，欲與限價(jià)房一較高低。
1月下旬，離保利地產(chǎn)在廣州西郊金沙洲板塊開發(fā)的這個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目不遠(yuǎn)處，一個(gè)叫“時(shí)代-糖果”的新盤幾乎同時(shí)開售，并打出了“起價(jià)每平方米4880元”的口號(hào)。而保利西子灣最高限價(jià)是每平方米6500元。
“攪局者”時(shí)代地產(chǎn)的廣州副總經(jīng)理李丁表示，“時(shí)代-糖果”實(shí)際開盤單價(jià)定在4880-5600元之間，最貴的單位也比鄰近的限價(jià)房低近千元。無獨(dú)有偶，同樣位于金沙洲的合生創(chuàng)展一個(gè)新樓盤也開出了每平方米5400元的起始售價(jià)。
毫無疑問，最近金沙洲所有在售樓盤都在圍繞著限價(jià)房項(xiàng)目做文章，除了戶籍限制外，想買限價(jià)房的人跟買商品房的人，看不出明顯差別。
李丁也承認(rèn)，“時(shí)代-糖果”在戶型結(jié)構(gòu)以致產(chǎn)品定位上，都與保利西子灣有很多相似之處。限價(jià)房客戶很自然就成為他們極力爭(zhēng)取的對(duì)象。
面對(duì)突然殺出的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，保利西子灣銷售負(fù)責(zé)人一再表示，限價(jià)房利潤率非常低，不會(huì)再有優(yōu)惠空間。
保利西子灣面臨的進(jìn)退兩難境地，恰好折射出限價(jià)房項(xiàng)目的尷尬。早在土地公開拍賣時(shí)，政府已確定了限價(jià)房項(xiàng)目的利潤率，開發(fā)商騰挪空間不大。如保利西子灣一年多前買地時(shí)樓面地價(jià)達(dá)到每平方米2557元。以每平方米6500元的最高限價(jià)算，實(shí)際利潤率約在15%左右。
反觀狙擊保利西子灣的“時(shí)代-糖果”地塊，實(shí)際位于金沙洲南海市里水鎮(zhèn)一側(cè)，去年初開發(fā)商僅以每平方米約1200元的樓面地價(jià)購入，相對(duì)而言，其回旋余地就大得多。
在限價(jià)房項(xiàng)目更為集中的廣州東郊科學(xué)城，上演著相似的一幕。2007年1月，萬科地產(chǎn)拿下其中一處限價(jià)房地塊，樓面地價(jià)達(dá)到每平方米2635元，售價(jià)限制在6000元，當(dāng)時(shí)萬科地產(chǎn)方面就表示，項(xiàng)目實(shí)際利潤率已在20%以下。萬科地產(chǎn)項(xiàng)目還沒上市，與其遙遙相望的碧桂園增城鳳凰城新一期住宅單位開出了每平方米4400元的售價(jià)。碧桂園向來以低成本拿地著稱，遠(yuǎn)離廣州市中心的鳳凰城據(jù)說地價(jià)也相當(dāng)?shù)土虚_發(fā)商羨慕“他們是進(jìn)可攻退可守”。
廣州現(xiàn)有的限價(jià)房項(xiàng)目大多位于城市邊緣地區(qū)，直接面對(duì)鄰近縣市低地價(jià)樓盤的沖擊，而自身地價(jià)不菲的“先天不足”，又讓他們苦無還手之力。“反正我們已成為別人的靶子了。”一位限價(jià)房開發(fā)商感嘆說。
雖然限價(jià)房對(duì)購買資格的界定比較寬松，但其轉(zhuǎn)讓的限制較多，例如5年內(nèi)不得出租和轉(zhuǎn)讓；5年后出租或轉(zhuǎn)讓，須按市場(chǎng)價(jià)格與購買價(jià)格之間差價(jià)的70%補(bǔ)地價(jià)。這一限制，將至少使房屋的實(shí)際價(jià)值減少1000元/平方米，也降低了部分購買者的積極性。另外，許多符合購買條件的市民認(rèn)為限價(jià)房居住環(huán)境不成熟、價(jià)格優(yōu)惠幅度不大等，因而放棄了申請(qǐng)。
“低價(jià)迷霧”暗藏玄機(jī)
留意最近的報(bào)紙廣告的人會(huì)發(fā)現(xiàn)，各種打著“低價(jià)”賣點(diǎn)的樓盤促銷信息已經(jīng)滲入了大多數(shù)廣州人的生活，這和兩三個(gè)月前發(fā)展商不到開售時(shí)絕不公布價(jià)格的做法，簡直是兩副面孔。
樓市觀望情緒漸濃，房子賣不出去，開發(fā)商們已經(jīng)逐漸意識(shí)到“降價(jià)才是唯一的出路。”識(shí)時(shí)務(wù)者為俊杰，如何巧妙地利用“降價(jià)”作為促銷手段，把購買者吸引到售樓部才是硬道理。但至于降多少、怎么降卻完全由開發(fā)商一手掌握。
事實(shí)上，有低價(jià)的單位推出卻不等于你能買到。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)“低價(jià)信息”都只不過是“煙幕彈”而已，只要到現(xiàn)場(chǎng)咨詢，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)那種把你吸引來的便宜單位早就“賣掉了”，剩下的單位無一例外都比“非常便宜的單位”每平方米至少貴2000-3000多元。
例如，廣州白云區(qū)某樓盤利用手機(jī)短信推出66萬元/套的特價(jià)房，這個(gè)總價(jià)比開盤的時(shí)候低了將近四五十萬。到現(xiàn)場(chǎng)咨詢，售樓小姐亮出底牌，“對(duì)不起，你來晚了，只有兩套，早賣完了。你不妨考慮一下十四樓的單位，總價(jià)七十六萬，比起原來的八十九萬已經(jīng)便宜很多啦。”
在此輪“降價(jià)風(fēng)”中，打折是最普遍的手段，“9折”、“雙重9.7折”等字眼滿天飛，但必須看到的是，這些折后價(jià)與之前相比卻有明顯上升。比如富力銀禧花園雖然優(yōu)惠了近90萬元，但折后均價(jià)約為1.6萬元，比前期產(chǎn)品高了2000元/平方米左右，而富力城的一口價(jià)單位，也比前一批組團(tuán)高出1200元/平方米左右。
最近這種紛紛拋頭露面的低價(jià)手段，已經(jīng)在一定程度上挫傷了買家的感情和發(fā)展商自身的聲譽(yù)。一方面，開出來的低價(jià)會(huì)讓很多尚未入市的市民以為樓價(jià)開始下跌，之后還會(huì)繼續(xù)下跌，反而按兵不動(dòng)；另一方面，在之前買了樓的市民，則會(huì)認(rèn)為自己被開發(fā)商“忽悠”了。
對(duì)于開發(fā)商來說，拿出一兩套低價(jià)單位來吸引客戶的手法，雖然短期內(nèi)能吸引到大量客戶到場(chǎng)，卻有可能令自己的聲譽(yù)受損。從長遠(yuǎn)來看，“低價(jià)迷霧”也很容易“玩出火”。大家都不知道到底哪個(gè)價(jià)格是真的，哪個(gè)價(jià)格是假的，從而導(dǎo)致“狼來了”的結(jié)果，就算真的有高性價(jià)比的單位推出，廣大市民可能已經(jīng)拒絕再次光顧了。
限價(jià)房有可能降價(jià)
今年廣州九大限價(jià)房項(xiàng)目的供應(yīng)套數(shù)在8000-10000套左右，約80多萬平方米。有專家預(yù)測(cè)，今年是樓市的調(diào)整期，如此大量的限價(jià)房上市，銷售可能面臨風(fēng)險(xiǎn)，不排除限價(jià)房降價(jià)的可能。
中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，廣州限價(jià)房土地出讓時(shí)正處在樓價(jià)瘋狂上漲階段，其最高限價(jià)確定的預(yù)判前提是區(qū)域房價(jià)的只升不降，而當(dāng)周邊樓盤價(jià)格開始向下調(diào)整之時(shí)，限價(jià)房的優(yōu)勢(shì)將逐漸消失，可以預(yù)見，隨著價(jià)格被迫近乃至更低，限價(jià)房在銷售過程中將面臨相當(dāng)大的壓力，被商品房拖進(jìn)降價(jià)促銷的境地并非沒有可能。
一位不愿透露姓名的限價(jià)房開發(fā)商也表示，政府延緩限價(jià)房推售時(shí)間以及對(duì)一些項(xiàng)目的成本控制太死，甚至連裝修標(biāo)準(zhǔn)都定好了，發(fā)展商的利潤空間會(huì)受到很大程度的牽制。
限價(jià)房政策的實(shí)質(zhì)，是在政府經(jīng)營土地獲利、開發(fā)商商業(yè)利潤以及滿足市民住房保障之間找到一個(gè)平衡點(diǎn)。所以，要想讓限價(jià)房政策執(zhí)行不變味，需要防止政策推行的隨意性，制定一個(gè)有章可循的價(jià)格生成機(jī)制。這種價(jià)格機(jī)制的起點(diǎn)，就是限價(jià)房房價(jià)該如何限制和確定。
目前《廣州市限價(jià)商品住宅銷售管理辦法(試行)》明確了限價(jià)房購買者的條件，并鼓勵(lì)符合條件的夫妻以雙方名義優(yōu)先購買。
有關(guān)專家表示，從目前的趨勢(shì)來看，限價(jià)房的購買條件今后肯定會(huì)調(diào)整，可能取消“限戶口”，目前沒有機(jī)會(huì)選購西子灣的買家大可不必?fù)?dān)心。黃韜則認(rèn)為，限價(jià)房“如果量大了，銷售不出去，肯定會(huì)放寬購買條件”。
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