今年的房地產(chǎn)調(diào)控起于土地之源。土地調(diào)控的成敗，在一定程度上，可以說決定了樓市今后的走向。
政府緊守18億畝耕地紅線的決心不容置疑，隨著國土資源部一系列相關(guān)文件的出臺，土地審查日益嚴(yán)密、土地門檻逐日抬高，整個市場也在動蕩中醞釀著變局。
對于“以地為綱”的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，一個寒冬正在招手。土地多的怕違規(guī)、怕收回，沒土地的怕金融、怕淘汰；某些“以地生財”的地方政府，則陷入了“賣與不賣”都難、“賣高賣低”都難的尷尬境地。
土地恐慌癥在全國蔓延，未嘗不是一件警鐘長鳴的好事。(柯鵬)
缺地恐慌癥：最怕金融機構(gòu)不給臉
癥候群代表：中小開發(fā)商
⊙記者于祥明
央行連續(xù)調(diào)息、土地資金繼續(xù)收緊、房貸比例不斷提高……一系列的“銀根”緊縮性政策，使2007年我國房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷著一場歷史性的市場洗禮。對于土地儲備和開發(fā)項目不足的開發(fā)商來說，未來更加緊縮的金融政策，成為名副其實的達(dá)摩克利斯之劍。
“沒有多少土地儲備，且自有資金少的中小房地產(chǎn)商已經(jīng)基本上沒得玩了。”青島百通城市建設(shè)集團(tuán)股份有限公司總經(jīng)理方立才向上海證券報直言，在一系列金融政策調(diào)控下，一些小開發(fā)商不僅僅是如履薄冰，而是開始“出局”。 [“39號令”真能使房地產(chǎn)商“看菜吃飯”？]
對此，中國指數(shù)研究院副院長陳晟總結(jié)認(rèn)為，目前土地儲備不足的小開發(fā)商共同面對的疑惑是：“幾年來開發(fā)經(jīng)營儲備的資金，如今卻買不了一塊地！”
實際上，由于土地成本的不斷上漲，開發(fā)商的資金鏈越來越緊張。一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，不久前國土資源部有關(guān)“必須結(jié)清土地出讓土款才能拿到地”的要求，就讓許多小開發(fā)商資金捉襟見肘。
此前，建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹分析認(rèn)為， 2000年全國完成房地產(chǎn)投資只有5000億元，而2006年則達(dá)到2萬億元，投資增長了3倍。加之，房地產(chǎn)開發(fā)周期長，資金周轉(zhuǎn)率慢。“如果按0.2的周轉(zhuǎn)率，房地產(chǎn)開發(fā)實際需要資金10萬億。而從房地產(chǎn)資金來源看，以銀行信貸為主，融資渠道并沒有發(fā)生很大變化。”秦虹說。
正是由于上述原因，開發(fā)商對金融市場更為“感冒”。但是，“利用銀行貸款拿地”的時代已經(jīng)一去不復(fù)返了。
特別是，近期央行連續(xù)調(diào)息、土地資金繼續(xù)收緊、房貸比例不斷提高等一系列政策影響，這些開發(fā)商的資金鏈已經(jīng)岌岌可危，索性有些實力不濟的開發(fā)商只能無奈“退市”了。
但是，這不并意味著“無儲備”開發(fā)商沒有機會。“通過細(xì)分市場，在自己的‘專業(yè)領(lǐng)域’內(nèi)精耕細(xì)作，并且有一定資金實力的開發(fā)商還是有發(fā)展空間的。”陳晟指出，不久前登陸港股的SOHO中國恰恰是一個案例。
實際上，記者也注意到，在登陸資本市場前，SOHO中國無論是知名度以及流動資金都實力不弱。但是，其可持續(xù)開發(fā)項目卻屈指可數(shù)。正是在不斷收緊的“銀根”環(huán)境下，SOHO中國及時登陸港股市場，募集大量資金以爭奪新的開發(fā)項目。
“現(xiàn)在拿到地的公司多半是上市公司。”作為一家正在準(zhǔn)備上市的公司負(fù)責(zé)人，方立才分析認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)未來面臨的金融環(huán)境卻不容樂觀，利用資本市場必不可少。
對此，北京陽光100置業(yè)集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理范小沖持相同觀點。“房地產(chǎn)本身是一個資金密集性產(chǎn)業(yè)，對金融市場非常敏感。”范小沖說。然而，他認(rèn)為，從目前中央政府的政策傾向來看(包括限制外資投資炒房、加強稅收管理等)，對于房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度正在發(fā)生變化。
范小沖認(rèn)為，未來金融政策更多關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)可能存在的風(fēng)險，而不是一味地鼓勵其發(fā)展，在這種情況下，一些房地產(chǎn)開發(fā)商還會擔(dān)驚受怕地關(guān)注著金融市場的“風(fēng)吹草動”。
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