做幾個樓盤催生一個億萬富翁，房地產(chǎn)暴利成聚寶盆。那么，一些開發(fā)商到底是怎樣“巧取”土地、攫取利益的？發(fā)生在內(nèi)蒙古烏蘭察布市的咄咄怪事，揭開了其中的謎局……
在內(nèi)蒙古烏蘭察布市，有個所謂招商引資的“香港商貿(mào)城”項目，占地約10萬平方米。當(dāng)?shù)亓謽I(yè)部門將這片國有苗圃林地，以每平方米20元的價格(包括各種費用)出讓給開發(fā)商，出讓期為50年。地方政府與開發(fā)商還簽訂了一份離譜的開發(fā)協(xié)議：免除土地增值稅、房產(chǎn)稅等7項稅和人防費、水電增容費等9項費用。
優(yōu)惠砝碼
“免除7項稅9項費”
記者近期在采訪中了解到，自2006年6月起，烏蘭察布市對當(dāng)?shù)丶瘜幮聟^(qū)一期建設(shè)用地進(jìn)行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)150宗建設(shè)用地中“問題土地”竟達(dá)102宗，而“香港商貿(mào)城”曝出的建設(shè)用地“黑洞”，正是諸多“問題土地”中的一個典型縮影。 [“地王”危言：干啥都沒搞房地產(chǎn)掙錢]
烏蘭察布市是個欠發(fā)達(dá)地區(qū)，近年來興起了新區(qū)建設(shè)熱潮。2003年，香港威豪貿(mào)易公司董事長王某提出申請，擬在新區(qū)投資興建“香港商貿(mào)城”。
有了集休閑、購物、文化娛樂為一體的“香港商貿(mào)城”的幌子，威豪公司很快與原烏蘭察布盟林業(yè)局簽訂協(xié)議，以每平方米20元的價格(包括各種費用)占用苗圃林地近10萬平方米。而同期商業(yè)住宅樓的土地征用費為每平方米100元，僅此一項政府就流失了約800萬元。
威豪公司把“香港商貿(mào)城”當(dāng)做一個大餡餅吊起來。“你想引進(jìn)項目嗎？請再加優(yōu)惠政策的砝碼”。項目拖延至2005年5月，威豪公司利用內(nèi)蒙古自治區(qū)在港招商而烏蘭察布市沒有談成項目的機(jī)會，適時出手與烏蘭察布市政府簽訂了免除7項稅9項費的協(xié)議：
──免收土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、契稅、銷售不動產(chǎn)稅、營業(yè)稅和建安稅。
——免收政府其他各部門的行政事業(yè)性收費。其中包括人防費、給排水費、水電增容費、治安管理費、環(huán)保治理費、房屋產(chǎn)權(quán)登記費、城建維護(hù)費、教育費附加。
這份協(xié)議還顯示，甲方(烏蘭察布市)不遺余力地為乙方(香港威豪貿(mào)易公司)營造各種“優(yōu)惠服務(wù)”：
一、為乙方盡快辦理規(guī)劃審批手續(xù)，免收城市配套費。
二、甲方應(yīng)在最短時間內(nèi)拆遷完畢。
三、為乙方盡快辦理土地審批手續(xù)，土地出讓金按拆遷費交納。
更為荒唐的是，這樣一份本不成立的合同，還附了備注：本協(xié)議具有國際法律效力；若雙方發(fā)生糾紛，協(xié)調(diào)不成功時，交國際仲裁機(jī)構(gòu)解決。
烏蘭察布市監(jiān)察局綜合室主任劉學(xué)堯說：“作為一個地市級政府，誰賦予了你免除國家稅收的權(quán)力？免除了16項稅費，等于是政府明著送錢給開發(fā)商。”
特事特辦
“集體違規(guī)”
打造“綠色通道”
國家對土地使用和項目開發(fā)有著嚴(yán)格的制度規(guī)范。然而，在建設(shè)“香港商貿(mào)城”項目的過程中，林業(yè)局、規(guī)劃局、發(fā)改委、集寧區(qū)政府、區(qū)國土局等多個部門竟“集體違規(guī)”，為開發(fā)商的項目打造“綠色通道”。
按照有關(guān)規(guī)定，占用150畝以上的苗圃林地，必須經(jīng)自治區(qū)林業(yè)廳批準(zhǔn)。然而，烏蘭察布市林業(yè)局未經(jīng)上級審查同意，就擅自改變林地用途與開發(fā)商簽訂了征用林地協(xié)議，而且出讓期為50年。一些林業(yè)局領(lǐng)導(dǎo)竟不認(rèn)為這是違法，反而振振有詞：“市里的重點招商項目，就得特事特辦。”
為此，市林業(yè)局還出具證明，稱這是“國有閑置林地”。新一屆烏蘭察布市市委書記吳永新說：“這真是出奇了，國家規(guī)定連宜林地都不能隨便占用，更何況這是特殊林地，是苗圃。如果林地都成閑置的，可以隨意砍掉，作為林業(yè)主管部門，你的法制觀念在哪？”
“特事特辦”的不只林業(yè)局，集寧區(qū)規(guī)劃局在沒有發(fā)改委批準(zhǔn)立項文件和土地管理部門《建設(shè)項目用地預(yù)審報告》的情況下，于2003年12月向開發(fā)商頒發(fā)了兩宗林地的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。
集寧區(qū)國土局沒有獲得農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)用地的批準(zhǔn)，沒有相關(guān)部門出具的《使用林地審核同意書》，也于2004年4月向集寧區(qū)政府呈報了《香港商貿(mào)城建設(shè)用地申請書》。而集寧區(qū)領(lǐng)導(dǎo)不僅簽字批準(zhǔn)了用地申請，還將土地用途批成商住用地，增添了住宅內(nèi)容。
從土地出讓到開工建設(shè)，在“特事特辦”思想的作用下，市規(guī)劃局也不顧“香港商貿(mào)城”兩年未動工的事實，下發(fā)了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
烏蘭察布市聯(lián)合調(diào)查組成員表示：“這些職能部門的所謂‘特事特辦’，說到底就是以非常規(guī)手段推進(jìn)項目進(jìn)展，不依法行政，把違反規(guī)定程序、超越職權(quán)的行為，當(dāng)做工作魄力。”
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