從今年7月1日起，住房公積金貸款最高額度調(diào)整為60萬元。那么，住房公積金貸款最高額度由40萬上調(diào)至60萬，又會對北京金融市場及二手房市場產(chǎn)生怎樣的影響？記者采訪了“偉嘉安捷”顧問，他給予了詳細(xì)解答。
部分中低收入借款人將受益
(1)公積金貸款上限額度提高，更多貸款購房人群將受益。從公積金貸款和商業(yè)貸款的利率來看，隨著央行的不斷加息，盡管公積金貸款利率也有所調(diào)整，但是相比于商業(yè)貸款利率還是低了1%，所以，公積金貸款也就成為越來越多中低收入購房群體所使用的貸款方式。而此次公積金貸款上限額度由40萬調(diào)整到60萬，對于大多數(shù)準(zhǔn)備貸款買房的人群來說也將會受益較多。
(2)公積金貸款上限額度的提高，將會促進(jìn)其使用人群比例的增長。以往部分住房公積金繳存人因為住房公積金貸款額度不能滿足購房需求，所以才會轉(zhuǎn)向申請商業(yè)貸款，而今公積金貸款的上限額度提高至60萬，對于大多數(shù)購房人群來說，還是愿意使用公積金貸款買房的，從而進(jìn)一步促進(jìn)了公積金貸款使用人群比例的增長。
(3)案例分析：
唐先生，40歲，國家機(jī)關(guān)公務(wù)員，月收入3000元。目前，在亞運村一帶看中一套面積70平方米的二居室，評估價60萬。唐先生夫婦多年積攢20萬元，購買這套房屋需要銀行貸款，銀行貸款可能為40萬元。唐先生拿不定主意的是，選擇公積金貸款買房還是選擇商業(yè)貸款買房？“偉嘉安捷”專家列表如下：
“偉嘉安捷”顧問指出：依上表所見，以唐先生貸款40萬元買房為例，如果其貸款年限為15年，那么，在基準(zhǔn)利率下，公積金比商貸共節(jié)省91099.29元；在優(yōu)惠利率下，公積金仍比商貸節(jié)省約48120.30元。如果唐先生的貸款年限為20年，那么，在基準(zhǔn)利率下，公積金比商貸共節(jié)省129698.79元；在優(yōu)惠利率下，公積金仍比商貸節(jié)省約68279.74元。可見，公積金貸款買房省錢優(yōu)勢明顯。
對二手房市場影響不大
(1)目前，并非所有購房者都能享受貸款住房公積金的最高額度。根據(jù)北京公積金管理中心規(guī)定，借款人如申請公積金單筆最高貸款額度，需對其個人信用進(jìn)行評定，如評定的信用等級為AAA級的貸款申請人，那么其貸款額度可以在原來可貸款額度基礎(chǔ)上上浮30%；AA級的借款申請人，貸款額度可以在原來可貸款額度基礎(chǔ)上上浮15%。另外，如個人需申請公積金貸款的最高額度，還要根據(jù)借款人的月收入確定其償還能力，并設(shè)置具體的貸款金額。所以，根據(jù)北京住房公積金管理的相關(guān)規(guī)定，即便是公積金貸款最高額度由40萬上調(diào)至60萬，也并非所有購房者在貸款買房時都能享受到此優(yōu)惠政策。
(2)公積金貸款申批時間較長，部分業(yè)主不愿接受買房人申請。就目前北京二手房市場而言，公積金貸款利率低、還款方式靈活等特點，是許多購房人貸款買房時較為愿意使用的貸款品種。但是，對于大多數(shù)賣房業(yè)主來說，卻不希望購房人通過公積金貸款來支付其總房款。因為，公積金貸款審批程序較為復(fù)雜，涉及到公積金管理中心、擔(dān)保中心和銀行三個單位，通常情況下，公積金貸款全程辦理時間大概為一至二個月左右。正因為公積金貸款的審批時間較長，銀行放款時間不如商業(yè)貸款那樣快速、及時，所以，造成了多數(shù)業(yè)主更愿意將自己的房子賣給那些全款付清或者選擇商業(yè)貸款買房的客戶。
雖然市場上出現(xiàn)這樣的一種“怪圈”，但是“偉嘉安捷”相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，住房公積金貸款最高額度調(diào)至60萬，從整體來看，還是有利于中低收入購房群體貸款買房時普通使用。因為，公積金貸款買房的優(yōu)勢較多。第一，公積金個人購房貸款具有互助性和普遍性。其資金來源為單位和個人共同繳存的住房公積金，只要購房者是具有完全民事行為能力、正常繳存住房公積金的職工都可申請公積金貸款。第二，公基金貸款與商貸相比有明顯的利率優(yōu)勢。住房公積金貸款屬于政策性貸款，其利率低于銀行商業(yè)性同期貸款利率。目前，貸款期限在1―5年的，公積金利率是4.14%，商貸利率是5.508%；5年以上，公積金利率是4.59%，商貸利率5.751%。第三，公積金的自由還款方式靈活。使用公積金貸款，管理中心可以根據(jù)借款人所申請的借款金額和貸款年限，給出一個最低還款額，然后借款人在每月還款數(shù)額不少于最低還款額的前提下，可以根據(jù)其自身的經(jīng)濟(jì)狀況，自由安排每月還款額的還款方式。
小貼士：
公積金除了可以供購房人貸款買房外，還可以進(jìn)行提取。如職工有特殊要求，屬于下列情形之一的可以提取其公積金賬戶內(nèi)存儲余額的：
(1)購買、建造、翻建、大修自住住房的。購買自有住房的，需提供符合法律規(guī)定的購房合同或協(xié)議；建造自有住房的，需提供規(guī)劃、土地管理部門批準(zhǔn)的文件；大修自有住房的，需提供規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)的文件提取。
(2)離休、退休的。對于離休、退休的職工只需提供合法有效的離休、退休等相關(guān)證明。
(3)完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關(guān)系的。其需要按規(guī)定提供勞動部門出具的鑒定及解除合同證明。
(4)出境定居的。對于移居國外的職工，其國內(nèi)的住房公積金也可提取，只需到相關(guān)部門辦理銷戶手續(xù)。
(5)償還購房貸款本息的。對于以解決自住為目的購房并已經(jīng)辦理貸款的購房者，每年可申請?zhí)崛」e金還貸款本息一次。
(6)房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。如果你個人分?jǐn)偟姆孔庖呀?jīng)超過了本人工資收入的5%，那么超出的部分可提取公積金來支付。 文/易名
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